재건축은 대지지분 이 넓을수록, 지분율이 높을수록 투자수익성이 높아진다고 볼수 있는데요.
무상지분율 계산방법은 3단계 입니다.
1. 우선, 총분양수입에서 직간접 공사비를 빼 개발이익 을 산출하고
2. 개발이익을 기준이 되는 평당분양가로 나눠 개발평수를 구한다.
3. 개발평수를 다시 총대지면적으로 나누고 100을 곱하면 무상지분율이 최종적으로 도출됩니다.
하지만 재건축 추진 초기단계에서 지분율을 정확히 산출하는 것이 불가능합니다.
왜냐하면 용적률 이나 공사비 등에 따라 개발이익이 크게 달라지기 때문입니다.
개발이익을 어느정도로 보고 일반분양을 얼마만큼 할 것인가를 결정한 후에
조합원의 무상지분율이 결정되기 때문이지요.
보통 대지지분이 30평이고 용적율이 240%면 무상지분율은 120~150% 정도로 보고 있습니다.
서울지역의 경우는 2종 주거지역이면 200%의 용적율을 한계로 하나
지방이므로 250%까지도 가능합니다.
춘천지역이라면 150%에 가까운 무상지분율이 형성 될 수 있으리라 봅니다만
정확히 믿을 수 있는 것은 아니니 그냥 참고만 하시기 바랍니다.
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지분가치 = 향후 가치(전체가치) - 총비용(공사비,사업제비용) 입니다.
예를들어 계산하면
1.향후가치
분양면적 x 분양가(평당)
면적이 나와 있질않아 개략계산하면 29,345평 x 222% = 약65,000평
65,000평 x 600만원(개략) = 3,900억
2.총비용
연면적 x 평당비용(공사비,이주비금융비용,설계비,철거,......)
연면적 : 지하면적포함이므로 개략 29,345평 x 222% x 약130%
= 84,000평수준예측
평당비용 : 공사여건,상품수준,이주비대출금액등에 따라 편차가 심함
개략 330만원/평당으로 적용한다면
84,000평 x 330만원 = 2,772억
3.총지분가치
3,900억 - 2,772억 = 1,128억
4.개별지분가치
평당지분가치 = 총지분가치 / 총지분면적
347만원(평당)= 1,128억 / 32,479평
15평형(지분 24.46평)의 지분가치는
24.46 x 347만원 = 85백만원
5.무상지분율
지분가치 / 분양가
347 / 600 = 58% 이므로
24.46지분 x 58% = 14평
14평 까지는 무상
이상은 개략적인 계산 방법
재건축사업은 재건축사업단지내 토지(대지)와 건물의 소유자들(이하 조합원)이 80%이상 주택을 새로 짓기를 원할때 시행하는 사업입니다.
재건축사업단지내 조합원의 100%가 신축의 모든 절차 및 방법을 동의한다면 신축이 가능합니다.
하지만 현실적으로 조합원의 100%가 신축의 모든 절차와 방법을 동의한다는 것이 조합원이 많으면 많을 수록 어려워질 수 밖에 없습니다.
지나친 사유권의 보장은 알박기 등으로 재건축에 지장을 초래하여 다수의 조합원이 경제적, 사회적으로 불편하게할 뿐 아니라, 물리적으로 위험하게 됩니다.
따라서 다수조합원의 사유권의 상호보장을 위하여 사유권의 일부를 제한하는 공법으로 상호간의 이익을 추구하게 되는 것입니다.
이러한 재건축사업을 원활하게 하기위하여 부동산공법으로 조합원들의 지나친 사익과 지역이기주의를 규제하고 조절하였습니다.
그런데 요즘 제정되는 재건축대책은 "남이 잘되는 것 보고 배아픈 것 보다 배고픈게 낫다"는 잘못된 생각을 만족시켜주기 위해 공익을 앞세우는 것처럼 보여 안타깝게 생각합니다.
재건축사업이 완료되면 신축주택을 조합원에게 제공하고 조합원이 제공한 토지(대지)와 건물의 가치 만큼을 공제한 나머지 금액을 정산하게 됩니다.
조합원의 토지(대지)와 건물의 가치가 공급된 주택의 가치보다 높으면 환급금을 받고 낮으면 추가부담금을 지불하게 됩니다.
그런데 과거에는 재건축시 필요한 조합원의 재산이 토지(대지)뿐이라는 생각에서 토지면적(대지지분)만을 조합원의 재산으로 인정하였습 니다.
이러한 생각에서 조합원이 제공하는 토지면적(대지지분)에 대한 무상으로 제공되는 신축 분양주택의 면적의 비율을 무상지분률이라고 하고 이를 재건축투자의 비교에 활용하였습니다.
무상지분률은 높으면 높을수록 투자가치가 높으며 낮으면 낮을수록 투자가치가 낮습니다.
이를 식으로 표현하면
무상지분률 = 무상신축배정면적 ÷ 소유자토지면적 ------- ①
입니다.
그런데 재건축이 관리처분까지 된 이 후에 무상신축배정평형을 아는 것은 투자시 너무 늦게 무상지분률을 아는 결과가 됩니다.
따라서, 예상되는 신축주택의 평당분양가와 평당공사비 및 용적률과의 관계에서 무상지분률을 살펴보겠습니다.
재건축은 기존의 경제적, 사회적, 물리적으로 불편하거나 위험한 주택을 부수고 새로 짓는 것을 말하는데, 신축후 소유자에게 분양하고 남은 주택을 판매하여 이중 철거비, 건축비 등의 공사비를 제외하고 소유자들에게 돌려주는 것입니다.
이를 식으로 표현하면
소유자들의 재산가치 = 총분양가액 - 총공사비용 ------- ②
이라고 할 수 있습니다.
②식에서 소유자들이 재산은 소유자들이 토지면적(대지지분)의 합계에 평당재산가치를 곱하면 됩니다.
또한 총분양가액은 총건축면적(분 양면적에 한함)에 평균평당분양가를 곱하면 됩니다.
총공사비용은 총건축면적에 평당공사비를 곱하면 됩니다.
총건축면적은 소유자들의 토지면적에 용적률을 곱하면 산출됩니다.
이를 ①식의 좌변과 우변에 대입하여 정리하면
소유자의 토지평당재산가치 = (평당분양가 - 평당공사비) × 용적률 ------- ③
소유자의 재산가치는 소유자의 토지평당재산가치에 소유자의 토지면적를 곱하여 산출했으며, 평형별 분양가가 동일하다고 가정하면 무상 배정신축면적의 분양가격은 무상신축배정면적에 평당분양가를 곱하여 산출되었습니다.
따라서, ③식은
소유자 토지평당재산가치×소유자 토지면적= 무상신축배정면적×평당분양가
라는 식이 성립하며 이를 정리하면
소유자 토지평당재산가치 ÷ 평당분양가 = 무상신축배정면적 ÷ 소유자토지면적
이 됩니다.
여기서 우변은 ①식의 좌변인 무상지분률과 같으므로
무상지분률 = 소유자 토지평당재산가치 ÷ 평당분양가 ------- ④
③식의 좌변과 우변을 평당분양가로 나누면
무상지분률 = (1 - 평당공사비÷평당분양가) × 용적률
이 성립합니다.
따라서 무상지분률은 평당공사비가 낮을 수록, 평당분양가가 높을 수록, 용적률이 높을 수록 높아집니다.
그런데 2003년 7월에 도시및주건환경정비법이 시행되면서 이 후 설립된 조합의 경우에는 제공하는 토지만을 소유자들의 재산으로 계산하 기에는 어려움이 생겼습니다.
왜냐하면 아파트의 경우에는 로얄층과 비로얄층의 가격차이가 워낙커서 조합원이 제공하는 재산 중 건물의 가치를 무시할 수 없는 상황이기 때문입니다.
따라서 무상지분률로는 재건축단지의 수익비교로만 이용될 수 있을 것으로 보입니다.
도정법시행 이후에는 관리처분에 대한 명확한 기준이 없어 조합원의 전원합의가 아닌경우에는 도정법 제48조제항에 의할 수도 있습니다.
또한 재건축 임대주택건설과 개발부담금으로 무상지분률로 평가하기 더욱 어려워졌으며, 특히 개발부담금 환수가 시행될경우 재건축 사업 시행인가일의 감정평가가 행해져서 조합원 개개인의 재산이 평가될 예정이어서 재건축시 조합원의 자산가치는 토지만의 평가로는 힘들것 으로 보입니다.
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