[아파트 분양권이란?]
분양권은 대한민국의 아파트 건설의 호황기 시절 건설사의
건설자금 부족을 이유로 정부의 건설부흥 정책의 일환으로
아파트가 완공되기 전에 이를 입주자에게 선 분양하고 입주가가 납부한 계약금, 중도금을
건설비용에 충당하도록 하는 제도 하에 생긴 것입니다.
건설사가 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하며
통상적으로 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트,
중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위 안에서
받을 수 있습니다.
[분양권 전매란?]
전매는 아파트의 분양권을 매매하는 것으로 분양계약자(수분양자)의 명의만 이전되는 것이고,
아파트와 관련된 권리와 의무 일체가 승계되는 것입니다.
[분양권 전매의 절차]
[분양권 투자의 장점]
1. 적은 소액으로 투자를 할 수 있다는 장점이 있습니다.
주택청약종합저축에 6개월이상 보유하며 예치금이 울산광역시 기준 250만원이 예치되어 있으면
1순위 청약 조건이 되십니다.
2. 복잡한 부동산 권리분석이 필요없습니다.
[분양권 전매의 핵심]
1. 물딱지 거래는 국토부 질의회신 결과 불법입니다.
보통 아파트 분양권은 청약 발표일날에 당첨 및 동호수까지 함께 확인이 됩니다.
하지만 특별공급 분양권은 우선 당첨여부만 확인되고, 청약 발표일에 동호수가 따로 발표가 됩니다.
따라서 물딱지란 속어는 청약당첨 후 실제 아파트 동호수를 알 수 없는 분양권을 말하는 것입니다.
통상적으로 물딱지는 프리미엄이 로얄층과 저층의 중간쯤에서 가격이 형성됩니다.
물딱지를 만약에 전매받으셔서 로얄층으로 당첨되는 것과 저층으로 당첨되는 것은
하늘과 땅차이로 복불복 게임이라고 보시면 됩니다.
2. 분양권의 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아니라
분양권 매도인이 기 납부한 계약금 + 중도금 + 프리미엄을 더한 금액입니다.
3. 분양권 매도자는 60일 이내 양도소득세를 신고하셔야 합니다.
분양권 양도가액은 실질거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액이며
취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금과 중도금의을 합한 금액입니다.
양도소득세율은 보유기간 1년 미만 단기 거래의 경우 50%, 2년 미안은 40%입니다.
자세한 내용은 해당법령의 개정사항을 확인바랍니다.
4. 분양권 불법전매, 다운계약서 작성 주의하시길 바랍니다.
불법전매를 할 경우 매도인, 매수인, 공인중개사 모두 주택법에 의해 3년이하의 징역이나
3천만원의 벌금에 처해집니다.
참고로 '다운계약서를 작성하는 게 꺼려진다면 매도인이 부담해야 할 양도세를 프리미엄에
더 얹어주는 식으로 계약을 하고 있으며, 처음부터 다운계약으로 매수를 하면
차후 다시 매도를 할때 계약서 상 다운된 금액으로 하면 양도차익이 더 커지기 때문에
또 다시 다운계약서를 써야하는 악순환이 발생' 하고 있습니다.
즉 분양권의 최종 매수자가 세금폭탁을 맞을 수 있는 구조가 되고 있습니다.
[분양권 거래시 주의할 점]
1. 중도금 연체 여부 및 중도금 대출과 대출 승계여부를 확인
2. 경제적인 능력이 부족한 상태에서 분양권 프리미엄을 통한 매매차익을 얻고자 하는 경우
오히려 손해를 볼 수 있으므로 단순 매매차익을 위한 분양권 구매는 자제하는 것이 좋습니다.
3. 다운계약서의 유혹을 받을 수 있으나 적발 시 오히려 더 큰 재산 상의 손실을 볼 수 있으므로
다운계약서는 쓰지않는 것이 상책입니다.
4. 떳다방처럼 거래 안전이 보장 되지 않는 곳보다는, 보증보험이 설정되어 있는
부동산 공인중개사 사무소에서 분양권 전매를 하시는 것이 좋습니다.
5. 간혹 청약통장을 사고 파는 거래 광고를 볼 수 있는데 이 또한 불법이므로
주의하시길 바랍니다.
[출처] 울산부동산 분양권 전매의 기초 및 아파트 현황|작성자 부동산룰즈
출처 밝힘 : http://blog.naver.com/deletelife09/220623806628