안녕하세요, 이번 8. 2 국토부에서 발표한 부동산 대책 중 궁금한 사항이 있어 질문드립니다. (현재 저의 상황) (1) 서울 동대문구 민간아파트 일반분양권 1개 소유중 -> '16. 6월에 서울 동대문구 재개발지역 민간분양 아파트 일반분양(전용면적 59m2) 당첨, '16. 7월에 계약완료, '19. 1월에 입주예정(이하 'A'아파트). (2) 서울 성동구 재개발지역 조합원 종전주택 매수 계획 중 -> 현 재개발사업은 사업시행인가를 '17.1월에 득하여 '18.2월에 관리처분인가 예정이며, 조합원 분양 신청은 '17.10월 예정, 입주는 '22.2월 예정임. 질문 1) 이번에 발표된 대책 중 "양도세 강화"에 보면, 기존에 양도세 비과세의 조건인 '2년 보유'에서 '2년 실거주' 조건이 추가되었습니다. 그런데 이는 부동산 대책 이후에 취득한 주택에 적용된다고 되어있는데요, 그렇다면 저의 'A'아파트와 같이 일반분양받은 아파트는 이에 소급 적용이 되는건가요? 즉, 일반분양 아파트는 그 적용 시점이 '당첨일'인지 '계약일'인지 '입주예정일'인지 모호합니다. 제 생각엔 '계약일'기준으로, 이번 대책에 소급적용되지 않아 실거주하지 않고 '2년 보유'만 해도 비과세 적용이 가능하다고 사료됩니다. (이번 취지인 '투기'에 초점을 맞춘다면) 질문 2) 저는 'A'아파트에 '19. 1월에 실입주할 예정이며, 이와 동시에 서울 성동구 재개발지역의 조합원 아파트 'B'를 투자할 예정이었습니다(아직 조합원 주택을 매수하지는 않은 상태). 해당 재개발 지역의 정보는 아래와 같습니다. <재개발지역 'B' 주택 : 현재 사업시행인가('17.1월) 후 관리처분 직전('18.2월 예정)이며, 조합원 분양('17.10월 예정)은 아직 신청받지 않은 상태, '18.12월 일반분양 및 '22.2월 재개발완료 후 최종 입주 예정> 그렇다면, 이번 발표된 대책 중 "재개발 구역의 일반분양 혹은 조합원분양 둘 중 어떠한 것이라도 당첨되면 향후 5년간 재당첨 제한"에 해당되는지가 궁금합니다. 국토부에서 발표한 Q&A를 보면 자세한 설명이 되어있지만, 이는 모두 '조합원 입주권'을 예로 들었으며, 일반 분양의 경우는 자세한 설명이 없어 모호합니다. 즉, 제가 궁금한 사항은 아래와 같습니다. 해당 조항은 도정법 개정이 필요하여 '17.9월에 국회 발의, '17.12월에 최종 통과 예정으로 정부는 계획을 하고 있습니다. 그렇다면, 해당 법안이 효력을 발생하는 시기인 '17.12월 이전에 제가 재개발 조합원 주택인 'B'주택을 매수할 경우, 법안의 효력이 적용되는 시기인 '17.12월 이전에 'A'와 'B' 모두 소유하고 있는 상태이므로, 두 아파트 모두 분양받는데 문제가 없는건가요? 질문 3) 만약에 질문2)에서 말씀드린 'B' 주택을 도정법 개정 법안이 효력을 발휘하는 '17.12월 이후에 취득한다면, 어떤 상황이 벌어지나요? 제 생각엔 'A'아파트를 이미 분양받았기 때문에 'B' 주택으로 조합원 분양을 받을 자격이 상실되어 자동으로 B재개발에서는 현금청산이 되어버리진 않을까.. 하는 생각이 듭니다. 질문 4) 만약 질문2)의 답변이 "반드시 2017년 12월 이전에 'B'주택을 매수해야지만 'A'일반분양도 분양받을 수 있고, 'B'주택의 재개발 후 조합원 분양도 분양받을 수 있다"라면, 'B'주택의 재개발이 실제 조합원 분양을 받는 시기는 상관이 없나요? 즉, 'B'주택은 현재 철거 이전의 조합원 원주민의 '종전주택'인 상태이고, 실제 해당 재개발의 '조합원 분양 신청'은 '17.10월에 각 조합원들로부터 신청받을 예정입니다. 만약에 이 '조합원 분양 신청'이 조합 사정으로 인해 내년으로 미뤄진다면, 혹시 도정법 개정으로 인해 조합원 분양을 신청하지 못하고 현금청산자가 되어버리는 불상사가 발생할 수 있을까요? 즉, 'B'주택은 아직 '조합원 분양'을 신청하지 않은 원주민의 '종전주택' 이므로, 도정법 개정 이후 적용되는 재개발의 조합원 분양이 '실제 조합원 분양을 신청 받은 날짜' 기준인지, 아니면 '원주민의 종전주택을 매수하여 등기이전한 날짜'기준인지가 궁금한 것입니다. 만약 후자의 경우라면 별다른 고민없이 '17.12월 이전에 'B'주택을 매수할 것이지만, 혹시나 전자의 경우라면 조합원 분양이 미뤄져 내년에 분양신청할 경우 현금청산자가 되어버리는 엄청난 Risk가 생기게 되는 것이죠.. 정확한 답변 바랍니다. 질문 5) 만약 '17.12월 이전에 매수하여 'A'와 'B'재개발 주택 모두 분양받을 수 있다는 가정 하에(저는 가능하다고 생각하여), 저는 양도세 비과세 예외규정 중 하나인 "소득세법시행령 제156조의2제5항"에 의해 'A' 일반분양 아파트를 'B'재개발 주택의 "대체주택"으로써 3년간 실거주 후 'B'재개발의 입주 시기에 'A'를 매도하는 경우, 이에 대한 양도세는 비과세를 적용받을 수 있다고 생각합니다. 이 부분에 대해선 기존에 국세청 민원 상담에서 'A'에 대한 비과세 적용을 받는다고 이미 회신을 받았지만, 다만 이번 부동산 대책으로 인해 양도세 비과세에 관해 법률이 많이 개정될 예정인만큼, 기존의 답변과 같이 이번에 법안이 개정되더라도 동일하게 비과세 적용이 가능한지 확답을 받고 싶습니다. 질문 6) 만약에 제가 여쭤본 모든 방법으로도 'B' 재개발 주택을 조합원 분양받을 수 없다면, 왜 불가능한지 자세한 설명 부탁드립니다. 왜냐면 저는 'A'아파트에서 'B'아파트로 갈아타려는 실수요자이며, 이러한 방법이 부정한 것이 아니기에 만약에 불가능하게 된다면 실수요자에 대한 불이익이라고 생각하기 때문입니다. 만약에 제가 말씀드린 방법 외에 'B'와 'A'모두 분양받을 수 있는 방법이 있다면, 자세한 설명을 부탁드립니다. 감사합니다. |
안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 질의요지
투기과열지구 내 입주예정인 일반분양아파트를 소유하고 있으면서, 재개발구역의 종전주택을 매수할 경우 두 주택을 분양받는데 문제가 없는지 여부
2. 검토결과
투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한은 민간분양아파트에는 적용되지 않아 구입계획인 재개발구역 아파트의 조합원자격을 승계 받을 경우 두 주택 모두 분양이 가능할 것으로 판단됩니다.
또한, 투기과열지구 내 재개발 사업의 조합원 분양권 전매제한은 법 개정이 필요한 사항으로 「도시 및 주거환경정비법」개정 이후(‘17. 9. 발의예정) 최초 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 될 예정으로 이미 사업시행인가를 득한 정비사업구역은 분양권 전매 제한 규정에 해당되지 않음을 알려드립니다.
답변내용 외에 추가로 궁금한 사항이 있으실 경우 국토교통부 주택정비과(044-201-3389, 담당 유병순, leader@korea.kr)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠으며 질의사항 중 세제와 관련한 부분은 기획재정부에서 별도 답변 예정임을 알려드립니다. 감사합니다.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.] 끝.
1. 질의요지
투기과열지구 내 입주예정인 일반분양아파트를 소유하고 있으면서, 재개발구역의 종전주택을 매수할 경우 두 주택을 분양받는데 문제가 없는지 여부
2. 검토결과
투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한은 민간분양아파트에는 적용되지 않아 구입계획인 재개발구역 아파트의 조합원자격을 승계 받을 경우 두 주택 모두 분양이 가능할 것으로 판단됩니다.
또한, 투기과열지구 내 재개발 사업의 조합원 분양권 전매제한은 법 개정이 필요한 사항으로 「도시 및 주거환경정비법」개정 이후(‘17. 9. 발의예정) 최초 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 될 예정으로 이미 사업시행인가를 득한 정비사업구역은 분양권 전매 제한 규정에 해당되지 않음을 알려드립니다.
답변내용 외에 추가로 궁금한 사항이 있으실 경우 국토교통부 주택정비과(044-201-3389, 담당 유병순, leader@korea.kr)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠으며 질의사항 중 세제와 관련한 부분은 기획재정부에서 별도 답변 예정임을 알려드립니다. 감사합니다.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.] 끝.
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