불철주야 수고 많으십니다. 저는 재건축상가 조합원지위승계 관련하여 상황 설명 및 답을 구하고자 합니다. 다소 두서없고 중복되는 질문들 있을지라도 너그럽게 양해하여 주시면 감사합니다. 아래 내용들은 모두 "투기과열지구" 내에서 행해진다고 가정합니다. 1. 저는 현재 반포주공1단지아파트 재건축정비사업조합의 상가조합원이며, 해당 사업장은 현재 사업시행인가 및 공동사업시행자가 선정되었고 오늘(2017년 12월 26일) 관리처분총회를 앞두고 있습니다. 2. 제가 만약 재건축상가 매도를 고려한다면 아파트소유주와 마찬가지로 "도시 및 주거환경정비법 제19조 2항"에 해당하는 경우 및 곧 시행 예정인 "10년보유 5년거주" 요건에 만족해야만 적법하게 조합원지위양도 가능한 매물로 매도가 가능한지요? 아니면 상가조합원은 주택을 소유한 것이 아니므로 해당 법과 무관하게 자유롭게 조합원지위양도가 가능한지요? 3. 만약 2번이 상가조합원은 아파트조합원과 달리 자유롭게 조합원지위양도가 가능하다고 판단되었을 때, 상가조합원 자격으로 상가분양신청 대신 아파트분양신청 후 관리처분인가를 받았을 경우에도 자유롭게 매매가 가능한지요? 아니면 상가분양 신청한 경우에만 자유롭게 매매가 가능한지요? 4. 조합원자격으로 입주권을 받는 경우 또는 일반분양에 청약하여 당첨되는 경우 5년간 재당첨제한이 있는 것으로 압니다. 이 경우, 최근에 투기과열지구에서 분양받은 사실이 있는 자가 이미 분양신청이 이루어진 투기과열지구 내 다른 재건축 사업장의 입주권 또는 분양권을 매수할 경우 현금청산 대상이 되는지요? 아니면 입주권이나 분양권은 이미 분양신청이 끝난 것으로 보아 재당첨제한 영향을 받지 않고 적법하게 권리인수가 가능한지요? 5. 제가 지금 재건축상가를 보유하고 있는 상황에서 동일한 재건축사업장의 다른 아파트 또는 상가매물이 나왔고 해당 부동산은 분양신청이 끝나있는 상태로써 적법하게 조합원지위양도가 가능한 매물이라고 보았을 때, 제가 해당 부동산을 매수할 경우 5년간 재당첨제한 영향을 받지 않고 적법하게 권리인수가 가능한지요? 6. 만약 4번의 경우 적법하게 권리인수가 가능하다고 했을 때 제가 상가조합원으로써 상가를 분양신청했을 때와 아파트를 분양신청했을 때, 또는 향후 동일한 재건축 사업장에서 다른 상가매물이 나왔을 때 해당 물건이 상가를 분양신청해놓았을 때와 아파트를 분양신청해놓았을 때 권리인수상 차이가 발생하는지요? 만약 차이가 발생한다면 어떻게 차이가 발생할지요? 7. 입주권이나 분양권의 5년간 재당첨제한이 주택에만 국한된 것이라면, 재건축 상가조합원이 상가를 배정받은 후에는 향후 다른 재건축아파트 입주권이든 분양권이든 또 받을 수 있는지요? 반대로, 재건축 상가 조합원이 아파트를 배정받은 후에는 다른 상가분양을 받는데 전혀 문제가 없는지요? ------------------------------도정법 19조 발췌------------------------------------ ②「주택법」 제63조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. [신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6, 2013.12.24, 2016.1.19 제13805호(주택법)] [[시행일 2016.8.12]] 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우 4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 -------------------------------------------------------------------------------------- |
안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 질문요지
ㅇ 투기과열지구 지정 시 조합원 지위 양도 관련
2. 답변내용
ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며, 동 규정은 건축물의 용도와 관계없이 재건축 조합원 모두에게 적용되는 규정입니다. 다만, 아래와 같이 조합원 지위가 양도되는 예외 규정도 있음을 알려드리니, 귀하의 경우가 아래의 어느 하나에 해당하는지 여부를 검토하시기 바랍니다. 또한, 같은 법 제46조제3항에 따라 당첨은 조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말하기 때문에 최초 관리처분계획 인가 당시 분양대상자로 명시된 조합원이 재당첨 제한을 받게 되는 등 매수와 관련된 질의는 동 규정들을 따라야 합니다.
* 예외사유 : 다음에 해당하는 조합원으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 경우
1. ‘03.12.31 전 조합 설립인가를 받고 ’03.12.31 전 건축물 또는 토지를 취득한 자(법 부칙 <법률 제7056호> ②)
2. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원. 이하 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 자(법 §19②1.)
3. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 자(법 §19②2.)
4. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 자(법 §19②3.)
5. 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 단계에 있는 재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(영 §30③1.)
6. 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 단계에 있는 재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(영 §30③2.)
7. 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 단계에 있는 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우(영 §30③3.)
8. 위 1.에 해당하는 자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자(영 §30③4.)
9. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우(영 §30③5.)
ㅇ 추가질문이 있을 경우에는 우리부 주택정비과(하철호, ☏044-201-3390)로 문의하여 주시기 바랍니다.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다]
귀하께서 제기하신 민원과 관련 만족한 답변을 드리지 못한 점 사과드리며, 이번 사례를 계기로 한층 더 국민에게 다가가는 국토교통부가 되도록 노력하겠고, 귀하의 소중한 의견은 향후 정책 업무에 참고토록 하겠습니다. 감사합니다.
1. 질문요지
ㅇ 투기과열지구 지정 시 조합원 지위 양도 관련
2. 답변내용
ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며, 동 규정은 건축물의 용도와 관계없이 재건축 조합원 모두에게 적용되는 규정입니다. 다만, 아래와 같이 조합원 지위가 양도되는 예외 규정도 있음을 알려드리니, 귀하의 경우가 아래의 어느 하나에 해당하는지 여부를 검토하시기 바랍니다. 또한, 같은 법 제46조제3항에 따라 당첨은 조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말하기 때문에 최초 관리처분계획 인가 당시 분양대상자로 명시된 조합원이 재당첨 제한을 받게 되는 등 매수와 관련된 질의는 동 규정들을 따라야 합니다.
* 예외사유 : 다음에 해당하는 조합원으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 경우
1. ‘03.12.31 전 조합 설립인가를 받고 ’03.12.31 전 건축물 또는 토지를 취득한 자(법 부칙 <법률 제7056호> ②)
2. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원. 이하 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 자(법 §19②1.)
3. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 자(법 §19②2.)
4. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 자(법 §19②3.)
5. 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 단계에 있는 재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(영 §30③1.)
6. 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 단계에 있는 재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(영 §30③2.)
7. 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 단계에 있는 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우(영 §30③3.)
8. 위 1.에 해당하는 자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자(영 §30③4.)
9. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우(영 §30③5.)
ㅇ 추가질문이 있을 경우에는 우리부 주택정비과(하철호, ☏044-201-3390)로 문의하여 주시기 바랍니다.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다]
귀하께서 제기하신 민원과 관련 만족한 답변을 드리지 못한 점 사과드리며, 이번 사례를 계기로 한층 더 국민에게 다가가는 국토교통부가 되도록 노력하겠고, 귀하의 소중한 의견은 향후 정책 업무에 참고토록 하겠습니다. 감사합니다.
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