정비사업 규제완화 필요하다 - ⑪ 갈등 부추기는 주공 시행규정(1)
극소수 주민만 동의하면 ‘시행’한다
부천 소사·원미지구 등 재정비촉진지구에서는 총괄사업관리자인 대한주택공사 또는 한국토지공사의 사업시행 가능성에 대한 주민들의 우려의 목소리가 커지고 있다. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제18조는 ‘재정비촉진계획의 결정·고시일로부터 2년 이내에 재정비촉진사업과 관련하여 당해 사업을 규정하고 있는 관계법률에 의한 조합설립인가를 받지 못하거나, 3년 이내에 당해 사업에 관하여 규정하고 있는 관계법률에 의한 사업시행인가를 받지 못한 경우에는 시장·군수·구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 우선하여 지정할 수 있다’고 규정하고 있다. 이에 대해 부천 원미지구의 가칭 추진위 관계자는 “부천시의 재정비촉진계획 확정고시가 2008년 9월인 경우 2년 이내인 2010년 9월까지 조합을 설립하고, 3년 이내인 2011년 9월까지 사업시행인가를 마쳐야 조합 방식으로 사업을 추진할 수 있으나, 이는 주민간 화합이 잘 돼서 일사천리로 진행될 경우에만 가능하지 현실적으로는 어렵다”고 밝혔다. 이 관계자에 따르면, 우선 조합 설립까지의 과정을 보면 ▲추진위 동의서 징구 5개월 ▲추진위 승인 3개월 ▲조합설립 동의서 징구 12개월 ▲조합설립 인가 고시 4개월 등 24개월 여가 기본적으로 소요된다. 물론 이는 부천시 도시·주거환경정비기본계획에 따른 재정비촉진지구 내 27개 구역이 촉진계획 수립 후에도 큰 변경이 없이 추진되는 것을 전제로 한다. 만약 구역의 통합 및 편입 등 변동이 있는 경우 가칭 추진위 및 주민 간 갈등이라도 발생하면 추진위 동의에 더 많은 기간이 소요될 수 있다. 또 추진위 승인이나 조합설립 인가 고시의 경우에도 추진위끼리 신청이 몰리다 보면 서류 검토기간이 길어질 수 있는 우려도 있다. 조합설립 인가 후 1년내에 마쳐야 하는 사업시행인가 고시도 변수가 많다. 사업시행인가 신청 후 인가 고시까지 3개월 여가 소요된다면 시공사 선정, 사업시행인가 동의서 징구, 건축심의·교통영향평가·환경영향 평가 등 각종 평가를 9개월 내에 마쳐야 한다. 어느 것 하나도 인가에 결격사유가 발생하지 않아야 하는 것은 물론이고 주민 동의도 속전속결로 이뤄져야 한다. 부천시는 주공·토공의 사업시행에 대해 가능성을 완전 배제하지 않고 있다. 하지만 부천 재정비촉진지역 주민들은 조항대로 2년내 조합설립 인가, 3년내 사업시행인가 조건을 맞추지 못해 시가 공공 시행을 추진한다면 반발할 태세다. 이 경우 주민간 갈등을 공공 시행을 통해 해소해야 하는지, 기본적으로 민간 사업인 만큼 민간 주도로 풀어내도록 지켜보는 것이 바람직한지는 논란의 여지가 있다. 다만, 현행 도시재정비촉진법 규정이 주공의 시행 참여를 보장하기 위해 마련됐다는 의혹의 눈초리가 상존하는 것은 사실이다. ∥주공, 사업성 좋은 곳만 눈독 하남시 덕풍동 371-20 일원 5만9900㎡를 대상으로 하는 덕풍10(E)구역은 지난 1월 하남시 도시·주거환경정비기본계획안 재공람공고에서 재개발사업 정비예정구역에 포함됐다. 이 지역은 당초 S사가 주택법에 의한 매입사업을 추진하던 곳이었으나, 하남시가 주거정비계획을 수립하면서 이 지역이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 가닥을 잡으면서 S사는 가칭 덕풍10(E)구역 주택재개발 추진준비위원회에 협조를 약속한 것으로 전해졌다. 추진위 김시화 위원장은 “S사가 기 확보한 동의와 추진위가 받은 동의를 더하면 동의율이 80% 이상일 것이다”고 밝혔다. 추진위는 올해 하반기 경기도로부터 하남시 주거정비계획 승인이 이뤄지면 추진위 승인 절차를 밟을 계획이다. 반면 또 다른 가칭 추진위인 덕풍10구역 재개발조합설립 추진위는 지난 3월 덕풍10구역 재개발사업에 주공의 시행자 참여를 요청한 후 주민대표회의 준비위원회로 성격을 바꿨다. 이에 대해 덕풍10(E)구역 주택재개발 추진준비위원회 김시화 위원장은 “덕풍10구역은 사업성이 좋고 주민 통합이 이뤄져 주공이 사업에 참여할 명분이 전혀 없다”면서 “주공이 부채를 줄이기 위해 돈 되는 사업에 나서는 것 아니냐”고 토로했다. 덕풍10(E)구역은 주공이 사무실을 개소하고 직접 시행 수주전에 나선만큼 재개발 추진위와의 힘 겨루기가 불가피하게 됐다. ∥진출 먼저 … 동의는 나중에 「도시 및 주거환경정비법」 제8조 제1항은 ‘주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자, 「주택법」 제12조 제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다’고 규정하고 있다. 따라서 주공이 재개발을 공동 시행하려면 조합이 결성된 이후에 가능하다. 반면 주공 단독 시행은 도시정비법 제8조 제4항 7호 규정에 따라 ‘당해 정비구역 안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때’ 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 도시재정비촉진지구에서는 재정비촉진법 제15조에 제1항에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우 시장·군수·구청장이 재정비촉진사업을 직접 시행하거나 주공, 지방공사, 토공을 사업시행자로 지정할 수 있다. 하지만 재개발 구역에서 주공의 시행 추진은 덕풍10구역과 마찬가지로 ‘토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상의 요청’이 아닌 ‘일부 주민’의 요청으로 이뤄진다. 이후 주민들 사이에 조합 시행방식과 주공 시행방식이 첨예한 갈등을 불러일으키고, 어느 시점에 주공이 주민 동의를 얻으면 시행자로서의 권한을 행사하는 것이다. 이에 대해 민간 추진위 관계자들은 법에 정해진 주민의 요청이 없이 일부 주민의 요청만으로 주공이 시행자 경쟁에 나서는 것이 도시정비법 위반이라는 입장이나, 받아들여지지 않고 있다. 주공이 성남, 안양, 하남 등에서 전방위적으로 시행을 모색하는 것과 관련, 경기도 관계자는 “주공이 ‘사업시행자로 결정됐다’고 못박지 않는 이상 ‘시행자가 되려 한다’고 수주전에 나서는 것까지 문제삼을 수는 없다. 마찬가지로 건설업체도 ‘시공사 지위를 확보했다’고 주장하지 않는 이상 ‘시공사로 참가할 의사가 있다’고 홍보하는 것은 문제삼을 수 없는 것 아니냐”고 말했다. ∥초기 사업 지연 ‘문제’ 주공은 주공 시행방식에 대해 ‘신속성’을 장점으로 들고 있다. 조합방식은 추진위 승인 50%, 조합설립인가 80%, 사업시행인가 50% 등 단계별 동의가 필요하고 사업추진 주체간 주도권 다툼으로 법적 분쟁 등 사업 장기화 가능성이 있는 반면, 주공방식은 시행자 지정시에만 토지면적 2분의 1 이상, 토지등소유자의 3분의 2 이상 동의가 필요하고 법적 분쟁이 없어 신속한 사업 추진이 가능하다는 것이다. 하지만 업계에서는 주공이 시행을 추진하는 사업장에서 오히려 주공측과 추진위측의 세대결이 초기 사업을 지연시키는 요인으로 작용하고 있다고 보고 있다. 초기 주민 동의가 모자라다 보니 주민 간 분란만 야기시킨 채 결국 민간사업으로 추진하는 경우도 없지 않다. 재정비촉진지구에서는 총괄사업관리자가 특정 구역에 눈독을 들이면 ‘2년내 조합설립 인가’ 조건을 이행하기 어려워 결국 총괄사업관리자가 시행할 수 있다는 주장도 있다. 현행 조합 설립을 위한 동의율이 특정 토지등소유자를 제외하면 거의 100% 동의를 의미하는 것으로 받아들여지는 가운데, 총괄사업관리자가 일부 주민을 우호세력으로 붙잡아두면 결국 조합 설립이 어렵다는 것이다. ∥정비사업 혼탁 책임은 민간만? 주공이 주장하는 주공 시행의 또 다른 장점은 투명성과 청렴성이다. 조합방식의 경우 조합과 정비사업전문관리업자, 시공사 유착으로 비리가능성이 상존하는 반면 주공방식은 공기업으로서 국정감사, 감사원 감사, 건교부 감사 등으로 업무의 투명성과 원가의 적정성을 검증받고 있다는 것이다. ‘재개발사업은 일반적으로 부정과 비리가 만연하고, 소송 등으로 사업이 장기화됨으로써 그 피해가 주민들의 재산권 손해로 귀착될 가능성이 크다’는 것이 대우건설 출신인 주공 박세흠 사장의 인식이다. 이에 대해서는 부천시 등 지자체도 일부 동조하고 있다. 하지만 주공의 주장에는 ‘바른 정비사업’을 위해 법령 정비와 교육·홍보를 병행하고 있는 건교부·시민단체와 투명하고 깨끗한 사업을 추진하고자 하는 대다수 조합·추진위의 노력은 담겨있지 않다. 최근 주공이 총괄사업관리자 또는 재개발 시공을 추진하는 지역에서 주민 동태분석 및 편가르기, 비방 등이 난무하는 것은 주공이 정비사업에 있어 공공기관이 아닌 사업자에 다름 아님을 말해주고 있다. 주공의 시공 가능 규정과 주공에 대한 특례가 재정비돼야 하는 이유이기도 하다. 정상표 기자 2007-06-18 14:05:22 |
(출처 : 주거환경신문)
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