1. 무허가건축물 등의 부지
무허가건축물 등의 부지라 함은 건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 부지를 말한다.
2. 무허가건축물 부지보상 (토지보상법시행규칙 제24조)
- 무허가건축물 등의 부지는 무허가건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.
무허가 또는 무신고 건축물의 부지를 현실 이용상황대로 대지로 평가할 경우 위법행위가 합법화되어 현저히 공정성을 잃은 불합리한 보상이 되기 때문이다.
특히 공익사업의 실시를 위한 계획의 고시, 공고 이후에 토지의 형질변경 허가사항을 위반하여 임의로 대지를 조성하고 무허가건축물을 신축한 경우, 당해 건축물의 부지는 당해 건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 임 또는 전, 답 등의 상태로 평가한다. 또한 이 경우 조성된 부지의 부가가치는 물론 조성비도 인정하여서는 안 된다.
3. 1989. 1. 24. 이전 건축된 무허가건축물 등에 관하여
가. 무허가건축물 등의 부지의 보상평가
토지보상법시행규칙 부칙 제5조는 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가건축물 등은 적법한 건축물로 보도록 규정하고 있다. 따라서 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가건축물 등의 부지는 현실지목, 즉 건축물부지 상태를 기준하여 가격을 산정하여야 한다. 다만 그 건축물 등의 구조･ 용도 등으로 보아 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
나. 무허가건축물 등의 건축시점 확인방법
- 앞에서 설명한 것처럼 1989. 1. 24. 이전 건축된 무허가건축물 등에 대해서는 이를 적법한 건축물로 보도록 규정하고 있으므로 무허가건축물의 건축시점 확인은 보상에 있어 필수적인 조사사항이 되었다.
- 무허가건축물 건축시점의 확인은 무허가건물대장의 건축일자를 기준으로 하되, 무허가건물대장이 없는 경우에는 지방자치단체에 보관된 항공사진의 촬영일자 등을 검토하여 확인한다.
다. 무허가건물의 부지면적 산정방법
부지면적에 대하여는 보상규정은 없어 중앙토지수용위원회는 무허가건축물의 바닥면적만 대지로 인정토록하고, 예외적으로 건축물의 부지로 이용하고 있는 것이 객관적으로 인정되고 지적공사의 현황측량결과에 의해서도 그 면적이 확인되는 경우에 한하여 대지로 평가하도록 하고 있다(중토위-12000, 2007. 6. 28).
대법원은 무허가건물 등의 부지라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미하는 것이라고 하면서, 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스·천막 부지, 컨테이너·자재적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라고 판시하였다 (대법원 2002. 9. 4. 선고 2000두8325 판결).
4. 입증책임의 문제
건축물의 부지에 대한 보상은 현황에 따라 합법적으로 건축되어다는 것을 전제로 보상하는 것이 원칙이기 때문에, 현황에 따라 보상을 하지 않는 무허가건물 등의 부지라는 것의 입증이나 그것이 1989. 1. 24. 이후에 지어진 것이라는 것의 입증 등은 불법으로 형질변경된 토지와 같이 사업시행자가 입증하여야 한다고 보아야 할 것이다.