| 별첨 | 개정안 세부내용 |
| 1 | 책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화(규정 §3-22 개정) |
□ (현황) 책임준공형 사업이 NCR 산정에 반영되고 있으나(’20.4월 도입), 적용 대상이 한정적이고 산정방식을 현실화할 필요
□ (개선) ➊NCR 적용범위 보완, ➋신용위험액 산정방식 정교화
* 업계 평균 NCR : (’24.9월 기준) 525% → (개선안 적용시) 379%으로 하락폭이 크나(146%p↓), 규제비율(150%)을 크게 상회
➊ (적용범위) 現관리형 → 改관리형·차입형 상관없이 손해배상 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대
➋ (산정기준) 신용위험액 산정시 시공사의 신용위험 및 신탁사 운영위험 산정기준을 사업장 단계별로 차등화하는 등 정교화
| ※ NCR(%) = | 영업용순자본 | × | 100 |
| 시장위험액 + 신용위험액 + 운영위험액 | |||
| • 현행 책임준공형 토지신탁 신용위험액 : (i)대출원리금 잔액 × 0.5 × (ii)위탁자 및 시공사 신용위험값 × (iii)신탁사 운영위험값 | |||
(i) [익스포저] 모범규준 준수 여부에 따라 신탁사의 손해배상 책임범위가 다르므로, 이를 구분하여 차등 적용
- (모범규준 적용 계약분) 대출원리금 잔액의 50%에 “손해배상비율 20%를 곱하여” 산정*
* 대출원리금 잔액 × 0.5(담보력) × 0.2(손해배상비율) → 후술할 “자기자본 대비 토지신탁 한도규제”의 “책준형예상위험액”과 동일하게 규율하여 일관성 부여
- (그외 계약분) 현행 기준 그대로 “대출원리금 잔액의 50%” 적용
(ii) [위탁자·시공사 신용위험값] 여타 위험액산정 규정과 일관성 확보
| 구 분 | 현행 | 개선 | 비고 |
| 신용등급 무등급시 | 12% | 24% | B- 미만(24%)과 동일한 값 적용 * A(4%), BBB(8%), BB(12%) |
| 위험 가중치 | 없음 | 1.5배 가중치 부여 | 부동산 채무보증, 한도대출약정 등 증권사 NCR 기준과 일관성 유지 |
| 위탁자 = 시공사 | 신용 위험값 두 번 반영 | 한번만 반영 (단, 제3의 공동시공사가 시공사(위탁자)와 동일한 손해배상책임을 부담하는 경우 제3의 시공사 위험값 반영) | 위험분산 가능성이 없음을 고려 |
| 부도발생시 | 변경 없음 | 신용위험값 100%로 변경 (단, 대체시공사가 손해배상의무 부담시 대체시공사 신용위험값 적용) | 부도로 인한 실질 위험성 반영 |
(iii) [신탁사 운영위험값] 現획일적으로 15% 고정 → 改공정률 갭 및 책임준공 기한 등에 따른 단계별 손해배상가능값 반영(15~100%)
| 현행 | 개선 |
| 15% 고정 | * 계획공정률이 20%이하인 경우 공정률 차이가 10%p 미만인 경우로 간주 |
| ☞ [조치 필요사항] 금투업규정 제3-22조(대상범위확대) 및 시행세칙(NCR 기준) 개정 ※ (시행시기) 책임준공형 신규 수주가 축소되어 대출원리금 잔액도 급감할 전망 → 동 개선안을 ’25.7.1일 시행(잠정)해도 업계의 기준 준수에 무리가 없을 것으로 예상 |
| 2 | 자기자본 대비 토지신탁 한도 도입(규정 §3-24의6 신설) |
□ (현황) NCR 등 규제는 다소 후행적 지표의 성격을 갖고 있는 만큼, 신탁사의 관리 능력 내에서 토지신탁 사업수주가 이루어지도록 사전 점검‧예방(“선제적 관리”)하는 데 한계
ㅇ 한편, 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한하고 있어, 부동산신탁사도 보완 필요
□ (개선) 예상위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁 한도(“총 예상위험액”)를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도기준 신설
ㅇ (적용범위) 차입형·책준형 등 유형별 구분없이 토지신탁 계약에 대한 한도기준 적용
- 모든 토지신탁(정비사업, 혼합형, 책준형 등 유형과 무관)에서
투입된 신탁계정대는 차입형 위험액을 적용하고,
신탁사 책임준공확약 포함시 책준형 위험액을 함께 적용
ㅇ (산정기준) ➊총 예상위험액(책준형+차입형) ≤ ➋자기자본 - 대손준비금
| ➊ 총 예상위험액 = 책준형 위험액 + 차입형(신탁계정대) 위험액 (i) 책준형 위험액 : 대출원리금 × 0.2(손해배상비율) × 0.5(담보력) (ii) 차입형 위험액 : (신탁계정대 – 대손충당금) × |
(i) [책준형 위험액] 신탁사가 책임준공 미이행시 부담하는 손해배상금의 기준액인 대출원리금 잔액*에 대해,
* 책준 의무가 이행된 경우(책준기한내 완공, 손해배상 종료 등), 손해배상액 산정에서 제외됨이 계약에 명시된 대출상환계좌 적립금은 제외 가능
- 손해배상비율 20%(법정 최고이자율 감안), 담보력 50%를 곱하여 산정
(ii) [차입형 위험액] 신탁계정대 부실시 발생하는 미회수 예상액
- 신탁계정대출금에서 대손충당금을 차감한 금액을 익스포저로 하여, 미담보분(50%)에서 분양률을 차감한 값을 곱하여 산정*
* 신탁계정대 회수의 주요 결정요 인인분양률 수준에 따라 예상위험액 수준이 익스포저의 10~50%수준으로 차등화
| ➋ 자기자본 = 회계상 자기자본 – 대손준비금* * 회계상 대손충당금이 감독목적상 대손충당금 미달시 그 차액을 별도 자본항목으로 적립하는 금액 |
- 신탁사별로 대손충당금 설정률이 다른 점을 감안*하여 대손준비금을 차감한 금액을 자기자본으로 인정
* 보수적으로 대손충당금을 적립한 부신사가 불리해지는 부작용 차단
ㅇ (시행시기) ’25년 150% → ’26년 120% → ’27년 100%(연말 기준)
- 최초로 도입되는 규제인 점을 감안, 점진적으로 규제를 강화하여 ’27년말 전면 시행 추진
| ☞ [조치 필요사항] 금투업규정 제3-24조의6(한도) 및 시행세칙(산정식) 조항 신설 |