매매에서 당사자 일방의 채무불이행으로 매매계약에 해제된 경우 민법 548조 제1항에 의하여 각자 원상회복의무를 부담한다. 이러한 원상회복의무의 본질은 해제의 효과에 대하여 직접효과설을 취하면 부당이득이 된다. 다만, 우리민법은 해제규정에서 원상회복의무를 진다라고 명시하고 구체적인 반환범위에 대하여 수령한 목적물인 금전인 경우 이자가지 포함하여 반호나하여야 한다고 규정하고 잇다. (민법 제548조 제2항), 그러나, 수령한 목적물이 물건(부동산 내지 동산)인 경우 아무런 언급이 없다. 다시 말해서, 금전을 수령하는 매도인의 반환범위에 대하여 부당이득일반조항인 민법 748조의 특칙으로 민법 548조 제2항이 우선 적용된다. 그러므로, 물건을 수령하는 매수인의 반환범위에 대하여는 해제규정에 별다른 언급이 없어 민법 748조 부당이득규정이 그대로 적용된다. 통상 부동산매매계약에 갑이 본인 소유 부동산을 매수인 을에게 이전등기하고 매매대금을 수령한 이후 당해부동산의 숨은 하자로 인하여 매수인 을이 해제하면 매매계약은 소급적으로 소멸하므로 매매계약의 체결전의 상태로 돌려야 하는 원상회복의무를 진다. 이에 매도인 갑은 매매대금을 반환하면 되고 매수인 을은 소유권이전등기를 말소하면 된다. 만일 매매대금이 2억이라면 계약해제까지 법정이자까지 반환하여야 완전한 원상회복이고 매수인 을도 소유권이전등기의 말소와 함께 인도받은 부동산의 점유도 매도인 갑에게 이전하여야 한다. 다만, 부동산의 인도까지 당해부동산의 사용이익도 반환하여야 역시 완전한 원상회복이 된다. 그런데, 해제의 효과를 규정한 민법 제548조 제2항에 의하여 금전을 수령한 당사자에 대하여는 이자를 포함하여 반환하라고 명시하고 있는 반면 부동산을 인도받은 당사자에 대하여 임료상당의 사용이익의 반환여부에 대하여 일체의 언급이 없다. 문제는 매매계약이 해제된 경우 각 당사자는 급부부당이득자의 지위를 가진다. 이에 일응 악의 수익자 내지 선의 수익자 여부에 따라 반환범위가 달라진다고 해석함이 상당하다. 매수인의 채무불이행으로 매도인이 매매계약을 해제한 경우 매매대금을 수령한 매도인은 선의 수익자에 해당하여 현존이익에 한하여 반환하면 되나 민법 548조 제2항에 의하여 법정이자까지 포함하여 반환하여야 한다. 그러므로, 매매대금을 수령한 매도인은 선의 수익자라고 하여도 매매대금 중 원금이외에 이자까지 반환하여야 한다.. 매수인이 채무불이행 당사자라면 당해 매수인은 사후적으로 법률상 원인의 흠결을 알 수 있었다고 보아야 하므로 악의 수익자로서 수령한 것이 부동산이면 사용이익(임료상당의 부당이익)도 반환하여야 한다. 매매계약을 양당사자가 합의 해제한 경우 매도인은 원금만 반환하고 매수인은 부동산에 관한 소유권이전등기를 말소하고 당해 부동산을 인도하면 각자 원상회복이 되고 매매대금의 이자와 부동산의 임료상당 사용이익은 서로 대응하여 소멸하는 것으로 해석하면 된다. 다음 부동산의 감가상각이 심각하지 않다. 그러나, 자동차의 경우 1년간 사용하면 신차기준으로 하여 약 30%이상 감각상각이 되어 거래시세가 형성된다. 예를 들어 매수인 을이 매도인 갑으로부터 소나타 신형 1대를 금 2,000만원에 매수하고 인도받아 사용하고 있엇다. 다만, 자동차이전등록은 갑이 인도후 3개월이내 해주기로 하였다. 그런데, 매도인 갑이 3개월까지 이전등록절차를 이해하지 못하고 매수인은 그대로 1년간 사용하게 되었다. 1년이 지날 무렵 원래 소유자 제3자 병이 법원으로부터 인도판결문을 받아 자동차를 회수하여 갔다. 이에 하는 수 없이 매수인 을은 매도인 갑에 대하여 매매계약을 해제하고 지급한 매매대금 2,000만원의 반환을 구한다. 이에 대하여 매도인 갑은 매수인 을에 대하여 1년간 사용이익(감가상각 상당금액) 600만원의 반환을 구하고 있다. 여기서 매수인 을은 분명 선의 점유자이다. 매수인 을은 갑으로부터 자동차를 매수할 당시 갑이 당해 자동차의 소유자라는 것을 알수 없었다고 볼수 있기 때문이다. 이에 선의 점유자인 매수인 을은 민법 201조 1항에 의하여 과실을 정당하게 취득할 수 있다. 여기서, 사용수익이 법정과실이라는 점에 다툼이 없다. 반면 매도인 갑은 민법 548조 제2항에 의거하여 선의든 악의든 불문하고 부당이득자로서 매매대금 2,000만원에 이자까지 더하여 매수인 을에게 반환하여야 한다. 참으로 불합리한 결과가 아니라고 할 수 없다. 부당이득반환제도가 당사자간의 공평을 도모하기 위한 정책규정이다. 이러한 입법취지를 감안하면 선의 매수인 을에 대하여 사용이익의 반환을 명하는 것이 타당하다. 즉 매수인 을의 원상회복의무에 사용이익의 반환도 포함시켜야 한다. 여기서 해제의 효과를 다시 한번 되새겨보자 .해제는 계약의 효과를 소급적으로 소멸시키는 결과를 초래한다. 결국 당사자는 해제하면 계약이 없었던 상태로 각자 돌려야 하는 의무를 진다. 그러면. 감가상각도 없었던 것으로 하여야 비로소 원상회복이 된다. 그러므로, 매수인 을의 사용이익의 반환을 긍정하여야 한다. 문제는 사용이익의 귀속주체가 매도인 갑이 아니라 원래 소유자 병이 되어야 한다는 점이다. 결국 갑의 사용이익 반환청구는 기각되어야 한다.