▲ 부동산 투자와 투기에 관한 통상의 견해
들어가기에 앞서
일반적으로 투자 재산 부동산은 안전성과 수익성이 있는데 비해 환금성이 낮으며, 주식은 환금성은 있지만 안정성이 결여돼 있고 예금은 안정성과 환금성은 높으나 수익성이 낮은 것이 결점이다. 이런 장단점을 고려해 '투자 3분법' 즉 포트폴리오의 투자이론이 나오기도 했다. 그런데 이 3가지 투자에 있어 불행하게도 부동산에는 투자라는 용어가 붙지 않고 '부동산 투기'라는 말이 무의식중에 쓰
이고 있다.
부동산은 '투자'와 '투기'는 분명 구분돼 있다.
먼저 부동산투자는 부동산을 상대로 장래의 이익을 얻기 위해 현재의 노력을 쏟아 자본가치의 증대를 기대하는 것이라면 부동산 투기는 가격 변동이 심하고, 그에 대한 예측이 어려운 부동산을 대상으로 한 매매행위로 도덕적인 해이현상을 말하고 흔히 투기란 장래 가격 변동의 예측에 따라 현재가격과 미래가격으로 발생하는 이익 즉 양도 차액만을 얻기 위해 매입을 하고 매도하는 행위라고 할 수 있다. 부동산을 효용의 목적에서가 아니라 자본의 차익을 목적으로 매입, 매도하는 경제행위로 공급이 비탄력적인 부동산의 특성 중 부증성 즉 늘어나지 않는 점을 이용해 최종수요자가 아닌 중간 수요자(전매 차익자 및 가수요자)가 일시적으로 소유하는 현상을 말한다. 부동산 중 토지는 늘어날 수 없고 건물은 공급이 단시일 내에 이루어 질 수 없는 점을 악용하는 것이 투기라는 것이다. 여러 학자들이 부동산 투기에 대해 논(論)했는데 경작의 의사 없이 미성숙지를 구입하거나 장래에 고가로 팔릴 것을 기대한 토지의 구입, 짧은 시간에 구매해 이익을 노리는 토지구입, 토지를 개발할 의도 없이 매입하는 자를 토지 투기자로 정의했다.
부동산의 투자와 투기를 구분할 수 있다.
첫째 투자는 합리성, 즉 위험부담을 최소화 안정성을 전제로 하나 투기는 불확실성을 내포한 위험 부담 속에서 이뤄진다.
둘째, 투자는 부동산의 사용가치에 대한 소득의 이윤을 목적으로 하지만 투기는 가격변동으로 인한 양도차익만을 노리는 등 토지의 경우는 이용하거나 관리할 의사가 없는 경우가 많다.
셋째, 투자는 전문지식을 동원한 부동산 이용개발에서 출발해 장시간을 통해 효용성을 높이지만 투기는 자본력을 바탕으로 정보에 의한 단기적으로 자산증식만을 노리는 것이다.
넷째, 투자는 수익성 부동산을 대상으로 하지만 투기는 토지 등을 대상으로 하는 지가 수준이 낮은 미성숙지나 도시의 급격한 성장이나 도심재개발 지역 등 양도차익의 기대가 큰 지역을 택하게 된다.
다섯째, 투자는 붐을 조성하지 않고 투기는 붐을 조성하는 방법을 택한다.
여섯째, 투자는 정책적으로 지원하나 투기는 규제의 대상이 돼야 한다. 정부당국은 부동산정책에 있어 투자와 투기 행위를 확실하게 구분해 투자는 적극 지원하고 투기 행위는 근본부터 뿌리 뽑아야 할 것이다.
부동산 투자 VS 투기 비교
부동산 투자와 투기 구별 기준
방경식(강원대학교 교수), 2011.5.24, 부동산 전문출판 부연사 참조
부동산투자와 투기의 개념규정은 어려우나, 투자·투기의 구별기준은 다음 사항이 포함된다.
일반적으로 보아 건물에 금전을 투입하는 행위는 투자이고, 미성숙 토지에 금전을 투입하는 것은 투기라 할 수 있으며(Investment in undeveloped land is speculative), 이용의사가 있으면 투자이고, 없으면 투기이며, 양이 많으면 투기인 경우가 많다.
투자행위는 ① 실수요자의 행위이며, ② 임대 아파트·점포·빌딩 등 수익성 용도의 자산 중 경제부담력과 관리가능한 양(量)에 금전을 투입한다. ③ 이용 관리할 의사(利用管理意思)가 있으며, ④ 예측 가능한(기대하는) 정당한 이익이 목적이다. ⑤ 시장가격이 형성되며, 그것으로 거래한다. ⑥ 충분한 기간 동안 소유한다(held for a substantial period). ⑦ 단기적(in and out)인 투기거래보다는 윤리적으로 고상(ethically superior)하고 금융적으로 득이 된다(more financially rewarding). ⑧ 시장을 조사하여 안전성·합리성을 추구하며, ⑨ 대상 부동산이 자기나 타인에게 기여(利用)한다.
반면에 투기행위는 ① 가수요자의 행위가 많고, ② 땅값이 낮은 미성숙지 등을 필요량 이상으로 구입한다. 따라서 ③ 이용·관리할 의사가 없다. ④ 예측 불허하는(불합리한 기대심리) 양도차익(讓渡差益)이 목적이며, ⑤ 투기가격(投機價格)으로 거래한다. ⑥ 보유기간이 단기간이다. ⑦ 전매로 이익을 실현시킨다. ⑧ 시장조사를 하지만 모험적·도박적 금전투입을 감행한다. ⑨ 대상 부동산이 소유될 뿐 자기나 타인에게 기여하지 못한다
▲ 부동산 투자와 투기에 관한 개인적 견해
위에서 언급한 통상적인 견해를 바탕으로 드는 개인적인 견해을 밝혀보면
투기라는 표현을 유독 부동산에서만 주로 쓰이는 이유가 노동의 대가 없이 불로소득을 얻어서가 아닐까 한다.
한강의 기적이라는 말처럼 급격한 경제개발로 인한 부의 변화, 의식의 변화, 국민수준의 변화 등에 있어
하루 아침에 땅부자가 되고, 개발계획의 우선적 정보 취득을 통해 부동산으로 부자가 되는 사회 속에 살면서
국민에게 전반적인 인식 자체가 부동산은 투자가 아닌 투기의 대상으로 인식되어 왔던게 사실이라 보여진다.
다만, 최근 부동산 시장의 안정화와 향후 국가적으로 성장자체가 성숙한 단계로 접어들면서 부동산에 대한 투기라는 이미지는
점차 줄어들지 않을까 하는 생각을 해본다.
상품개발을 통해 수십배, 수백배의 차익을 가지면서 우리는 그것을 투기라 하지 않는다.
커피 한잔에 150원의 원가라 하는데 이를 5,000원을 받아도 그것을 투기라 하지 않는다.
그렇듯, 의식의 변화 자체만으로도 투자나 투기는 표현의 차이로 여겨지지 않을까 생각되고, 이는 곧 해소되리라 생각해본다.
우리나라의 부동산은 이미 상당한 법률적 관계로 제한되어 와있다.
28개의 용도지역, 21개의 지목, 300여개의 지구, 구역 등과 토지, 건축 관련 법률, 시행령, 시행규칙, 지자체 조례 등으로 제한하고
이로 인한 소득의 상당부분은 각종 세금으로 규제해 왔으며, 각종 미디어의 발달로 이미 상당한 정보는 시장에 오픈되어 있다.
이러한 상황속에서도 물론 부동산을 통해 차익이나 임대수익을 얻을 수 있겠지만, 과거와 같은 일은 통일을 제외하면 없을 것으로
보여진다. (물론 특정지역이나 개발예정지는 변론으로 하고, 전체적인 측면에서 보면)
이러한 상황속에서 투자든 투기든 이는 시장의 변화(예:상권의활성화,지역개발 등) 속에서 얻은 부가가치로 보는 게 옳다는 생각이다. 오히려 부동산 관련 규제를 완화하여 다소 자율적인 시장속에서 지역이 활성화 될 수 있도록 유도해주었으면 한다.
투기라는 표현에 있어, 같이 생각드는 말이 부의 축적이다.
솔직히 부를 가진 사람과 그렇지 못한 사람을 비교해 보면
예로 부동산에 있어 개발계획에 관한 정보를 둘 다 알고 있어도 전자는 살 수 있고, 후자는 살 수 없다.
이는 세대가 이어지는 과정속에서 그대로 종속되고, 상대적인 빈곤함과 허탈감을 그대로 노출 될 수 밖에 없다.
그래서 부동산에 대한 투자든, 투기든 이 자체만을 규제대상으로 볼 것이 아니라, 부의 재분배를 통해
성숙된 국가에서 사람이 태어나면 최소한 그 구성원이 함께 누릴 수 있는 환경들이 조성되야 된다고 본다.
결론적으로
근본적으로 부동산에 대한 급격한 가격변화 없이는 투기라는 표현자체가 무의미하고
위에서 언급한 투기라는 표현의 행위도 부정적인 시각으로 볼 일은 아니며
부의 재분배를 통해 사회의 안정화를 끼치는게 중요하다! 라는 생각을 해본다.
좀 늦었지만 개인적인 의견을 덧붙여 봅니다.
경관23기 표찬