제 생각에 애초에 이러한 논쟁의 발단은 소득률과 수익률을 혼동한데서 비롯된 것 같습니다.
제가 처음에 가중평균비용과 종합수익률이 다르다고 쓰면서 다음의 식을 썼는데요. 다시 곰곰히 들여다보니 오류가 있는 것 같습니다.
1) Ross의 금융적 투자결합법 : R = 저당비율*이자율 + 지분비율* 지분수익률
2) Kazdin의 금융적 투자결합법 : R = 저당비율*저당상수(MC) + 지분비율*지분수익률
애초에 로스와 카즈딘이 주장한 것은 종합환원율을 구하는 자본환원율 R에 대한 것으로서, 소득률에 해당하는데, 제가 R을 수익률과 혼동하여 잘못 기재하였습니다. 로스와 카즈딘의 식을 다시 제대로 고치면, 다음과 같습니다.
3) Ross의 금융적 투자결합법 : 종합환원율 R = 저당비율*이자율 + 지분비율* 지분 환원율
4) Kazdin의 금융적 투자결합법 : 종합환원율 R = 저당비율*저당상수(MC) + 지분비율*지분환원율
지분환원율은 지분배당률과 동의어로 지분자본에 대한 세전현금수지의 비율이라고 합니다. 지분환원율은 한해에 대한 소득률이지만 지분수익률은 지분자본의 현가와 매기간의 세전현금수지의 현가를 같게 만드는 내부수익률입니다.
소득률은 한해의 소득이나 여러해의 평균 소득을 가치와 비교한 비율이며, 수익률은 여러 해의 소득을 현재가치로 전환시키는 비율입니다. 따라서, cap rate는 부동산을 영구히 보유한다고 가정할 때, 자본회수분까지 고려한 안정된 소득을 기준으로 하므로 소득률에 해당하며, 저당상수도 소득률 개념의 저당환원율이고, 지분환원율도 소득률개념의 환원율인바, 교수님이 수식으로 보여주신 것처럼 가중평균자본비용으로 구한 값과 Cap rate는 일치하는 것이 맞는 것 같습니다.
다만, 종합수익률의 개념으로 표현한 1), 2)는 교수님 말씀처럼, 수익률 자체도 세전현금수지에 대응되는 것이 고려되어야 하는 것이 맞으므로, 저희가 계산한 지분수익률과 저당수익률의 결합수익률은 cap rate와 비교될 수 없고(cap rate는 소득률, 결합수익률은 수익률) 종합수익률과 비교되어야 하며, 가중평균자본비용으로 구한 것과 실제 계산한 수치는 이론적으로는 일치해야하나, 매기간 저당대부가 상환되고, 부동산의 가치가 변함에 따라, 부채와 지분비율이 매기마다 변화하므로 실제계산과 일치하지 않는다고 보는 것이 맞지 않나 싶습니다.