지주공동사업이란?
한정된 토지자원의 효율적인 이용면에 따라 토지개발 수요에 적절히 대처하기 위한 대안으로 기술과 자금이 없는 토지소유자와 토지를 소유하지 못한 주택건설업자가 상호이익을 위하여 공동개발 형태의 개발방식이 도입되는데, 즉, 토지지주의 자원 + 건설업자의 Know-How가 결합된 개발방식이라 할 수 있다.
지주공동사업의 특징
1) 토지매각에 대한 사업진행시
○ 토지지주 장점 : 토지비 일시불 지급에 따른 자금수입
단점 : 토지보유에 따른 양도소득세 과다 부과
토지매각기간 불명확 → 유휴토지 → 세금부담
개발능력 미흡 → 적정토지비 산정 곤란
○ 건설업자 장점 : 토지소유권 이전에 따른 사업영위의 안전성 보존
단점 : 사업초기 자금 선투입 과다(토지비 70% 이상 지급)
2) 공동사업 진행시
○ 토지지주 장점 : 세금경감(양도소득세, 사업소득세)
토지의 적절한 활용에 따른 이윤증대(토지비+개발이익)
단점 : 자금회임 장기화
○ 건설업자 장점 : 사업자금 조기 선투입 최소화(대지비 부담없음)
양질의 택지 공급
사업기간의 단기화
단점 : 사업영위의 불안(지주의 유동성)
사업이익의 일부 전위(지주 개발이익 보장)
지주공동사업의 문제점
1) 사회여건상의 문제점
① 토지지주의 의식전환
- 토지의 개인적 소유권과 더불어 국토의 공공성 인식 중요
② 공동사업의 신뢰성
- 책임분담 사항의 성실 이행(상호이익 추구에 따른 불신 만연)
③ 중소기업의 사업시행으로 인한 문제
- 시공자의 자금지원 과다
- 중소업체의 부동로 인한 시공자 피해 속출(무리한 사업인수)
2) 사업운영상의 문제점
① 토지가격 산정기준의 모호
- 지주의 주관적 지가 주장, 건설업자의 공시지가 주장 등
② 건설비용의 이견 상충
- 지주의 전문적 건설지식 부족으로 건설다가 설득 난항
③ 표준계약서 미흡
④ 미분양시 해결책 미흡
⑤ 전문화된 컨설팅업체 부재
3) 법령상의 문제점
① 사업승인 대상일시 사업시행자 규제(지주+등록업자)
② 분양전 저당권 해지 수반
③ 토지비의 주택등의 대물변제(일반분양) - 조합주택 제외
④ 주택업자 소유토지의 주택조합 건축 불가
4) 세제상의 문제점
미분양으로 인한 아파트 및 상가 대물 인수시
① 취득세, 등록세를 부담하며 등기 이전(취득세 중과)
② 장기간 보유시 비업무용 부동산으로 높은 보유과세 부과(법인세 중과)