Cap Rate(자본환원율)에 대한 소고(장영길)
1. 할인율과 환원율의 차이
환원율은 직접환원법에서 한해의 소득을 환원율로 나누어 가치 평가하는 것이다.
할인율은 DCF에서 모든 기간의 매각익, 대출액을 고려한 요구수익율이다.
IRR(내부수익률) 차이는 다년간의 현금흐름을 시간적 가치를 고려하고 총투자액이 아닌 부채를 제외한 자기자본만을 반영하고 또한 수익만이 아닌 매각이익도 고려한다는 점이 자본환원율과 다른 점이다.
Cap Rate는 요구수익률이라기보다는 세전투자수익률의 개념이라고 보는 것이 타당할 것이다. 따라서 자본환원율은 수익을 가치를 바꾸는 환원율이고 내부수익율(할인율)은 순수익율이라 할 수 있다.
Cap Rate이 요구수익률로 사용되려면 시간적 가치와 자기자본비용이라는 측면에서 측정되어야 한다.
Cap Rate는 일반적으로 감정평가 3방식중 수익환원으로 알려져 있지만 실상은 비교사례법에 해당한다.
매매시점의 NOI를 Cap Rate으로 나누어 부동산의 가치를 측정하는 것은 Income Approach가 아니라 시장가치접근법이라 할 수 있다. 즉 대상 부동산가치 평가시 해당부동산의 NOI를 유사지역이나 건물의 Cap Rate를 이용하여 가치를 평가하기 때문이다.
2. Cap Rate 가치 평가
최종부동산 가치를 평가하는 방법은 Cap Rate를 이용하는 방법, 최종시점까지 예상가격상승율을 적용하는 방법, 직접 가격을 예상하는 방법 등이 있다.
정확한 Cap Rate 산출식은 투자시점 적어도 전년말 가치나 당해초의 가치를 당해 연도 말까지 순수입으로 나누어 Cap Rate를 계산한다.
cap rate = NOI(1)/Value(0) 자본환원율 = 금년도 순영업이익 / 기초년도 자산가치(전년도말 부동산가격)
이론상은 가능하지만 현실적으로 5기말에 부동산을 매각시 6년차의 NOI를 예측하여 부동산을 평가하지 않는다.
실제적으로 매각(terminal) Cap Rate는 당해연도나 전년도 NOI를 매매금액으로 나누어 결정되어진다.
시간적 가치를 고려하지 않는 Cap Rate는 1차년도와 5차년도는 다를 수밖에 없다. 그래서 Cap Rate는 이자율이나 GDP처럼 추세를 반영한 예상치를 예측에 이용한다. 즉 몇 년후 이자율이나 경제성장율을 감안하여 예측을 한다.
그러한 의미에서 Cap Rate도 향후 상승이나 하락을 예상하여 매각 Cap Rate를 제시하여 최종가격을 산출한다.
그러나 사실 이러한 예측은 복잡히고 어려울 뿐만 아니라, 근거도 빈약하고 설득력도 약하다.
교육용으로나 이용가치있다고 생각되어진다.
따라서 일정한 성장률을 이용하는 방법이 타당하다고 생각한다.