토의주제외 배워야 할 사항: 중개계약의 유형과 우리나라의 중개계약(전속중개계약과 관련하여)

[이성주]

<<부동산 중개계약>>                                                                                목원대학교 정재호 논문 중

제1절 중개계약의 유형

   중개의뢰 계약이란 중개계약이라고도 하며 중개업자가 중개의뢰인(매도인)에게 중개대상물의 매매·교환·임대차등 기타권리의 득실 변경에 관하여 중개 의뢰를 받고 이를 승낙하여 체결되는 계약을 말하며 중개업자가 중개의뢰인으로부터 중개대상물에 대하여 중개의뢰를 받고 그 목적물에 대한 중개 완성시 보수를 지급받기로 약정함으로서 성립되는 낙성계약이다. 중개의뢰인과 중개업자는 중개계약이 완성됨으로써 중개 행위가 시작되고 중개수수료 청구권이 발생되며 중개가 완성됨으로써 중개 수수료 청구권을 행사할 수 있다. 중개계약의 법적 성질은 민사중개계약으로 낙성·불요식 계약이다.

1.일반중개계약(Open Listing Contract)

1)의의

일반중개계약이란 보통중개계약 이라고도 하며 불특정 다수의 중개업자들에게 경쟁적으로 중개를 의뢰하고 가장먼저 거래를 성사시키는 중개업자에게만 수수료를 지급하는 형태의 중개계약 이다. 선진국에서는 사용하지 않는 형태이나 우리나라에서 일반화된 계약형태이다.

 2)단점

①불특정 다수의 중개업자에게 의뢰 하게 되어 의뢰인은 책임 있는 중개업자의 질 높은 서비스를 기대 하기 어렵다

②중개업자는 노력에 대한 수수료를 받을 수 있는 확률이 매우 낮아 비용이 과다하게  지출되어 경영의 영세성을 탈피하기 힘들다.

③중개업자들의  경쟁이 유발되어 버블가격 형성과 다운가격 형성으로 가격의 격차를 증폭 시켜서 불황과 호황을 심화 시킨다.

④ 책임소재가 불분명하고 거래사고, 사기, 강도 등의 빌미를 제공한다.

⑤ 대형화, 기업화를 기대할 수 없어 종합서비스와 신뢰도를 구축하기 힘들다.

  2.독점중개계약(Exclusive Listing Contract)

1)의의

독점중개계약이란 중개의뢰인이 특정 중개업자 1인에게  중개의 독점권을 부여 해준다. 독점적인 계약기간 내(일정 계약기간)에 거래 계약이 체결되면 거래계약의 보수를 중개업자에게 지급하는 중개의뢰 계약이다. 독점중개의뢰 계약은 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래를 성사시킨 경우에도 수수료를 지불한다는 점에서 전속중개계약과는 구별된다. 미국을 비롯한 선진국에서 일반적으로 행해지는 중개계약 형태 이다.

2)장, 단점

①중개업자는 노력에 대한 수수료를 확실하게 보장 받을 수 있으므로 의욕적으로 중개 대상물에 대한 조사, 확인, 광고활동, 중개업자와의 긴밀한 협조 등으로 책임 있는 중개를 할 수 있다.

②중개업자의 책임한계가 확실하여 세일즈가 가능하고 계약 성사 율이 높아지면서 상대적으로 비용 발생은 적어지므로 대형화가 가능하다.

③독점중개 계약은 의뢰인들이 유능한 중개업소를 선정하기 어렵다는 단점도 있으나 의뢰인 스스로의 노력으로 모범업소를 선택하게 되어 불건전한 대여 업소, 무허가업소, 유사상호업소 등의 소멸을 가져오게 되어 소비자를 보호하고 세원을 발굴하는 등 거래의 투명성을 높일 수 있다.

   3.전속중개계약(Exclusive Agency Listing Contract)

1)의의

전속중개계약이란 중개의뢰인이 특정 중개업자에게  중개의 독점권을 부여 하여 계약 기간 내(약정 기간)에 거래 계약이 체결되면 거래계약의 보수를 중개업자에게  지급하는 중개의뢰계약 이다. 그러나 독점중개계약과는 달리 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래를  성사시킨 경우에는 수수료를 지불하지 않는다는 점에서 독점중개계약과는 구별된다. 일반중개계약과 독점중개계약의 중간 형태라고 할 수 있다.

    2)장, 단점

 ①특정한 중개업소와 전속 중개의뢰 계약을 체결한다는 점에서 일반중개계약의 단점을 어느 정도 보완된 계약 형태로서 일정수준의 중개서비스를 제공 받을 수 있다.

 ②중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래를 했을 시 그 구분이 뚜렷하지 않아 중개업자와 항상 분쟁의 소지가 있다.

4.공동 중개계약(Multiple Listing Contract)

1)의의

공동중개계약이란 독점중개계약형태를 변형 보완한 계약 형태로 중개업자의 단체 또는 부동산 전산거래망 등 2인 이상의 중개업자의 공동 활동에 중개를 의뢰하는 형태이다. 즉 전속중개계약의 토대위에서 중개업자가 거래의 성사를 위하여 중개업자 단체나 정보유통망을 이용하여 다른 중개업자의 협력을 받아 중개를 완성하는 것을 인정하는 중개계약 이다.

 2)장, 단점

①공동중개 계약은 중개업자의 조직과 능률화를 향상시키고 시간과 비용을 절감할 수 있다.

②전속중개계약이나 독점중개계약이 형성된 토대위에서는 정보매체상의 확실한  물건만이 존재 하여 매우 효율적 일 수 있으나 일반중개계약 형태의 토대 위에서는 유사물건의 혼재와 유인물건의 혼재 등으로 진성 물건을 검색하기가 불가능  하여 매우 비효율적일 수 있다.

5.순가중개계약(Net Listing Contract)

1)의의

순가중개계약 이란 중개 의뢰인이 미리 중개업자에게 중개대상물의 가격을 제시하고 그 금액을 초과하여 거래가 성사된 경우 그 초과 금액을 중개 수수료로 지급하는 중개 계약이다. 다만 이때 지급하는 중개 수수료는 초과된 금액 전부일 수도 있고 일정비율을 계약하여 지불 할 수도 있다.

2)장, 단점

①중개업자들에게는 큰 수익을 창출 시킬 수 있다는 장점도 있으나 중개업자가    자신의 수입증대만을 위하여 허위, 과장광고 등으로 높은 가격을 제시하게 되어 중개 의뢰인에게 재산상의 피해를 줄 수 있다.

②중개업자가 공정한 위치에 서지 못하고 적정가격을 제시하지 않음으로서 공신력을 저하시키고 부동산 유통시장의 거래질서를  문란하게 할 수 있다.

제2절 우리나라의 중개계약

우리나라의 부동산 중개의뢰 계약 형태는 보통중개계약과 전속중개계약이 있다. 보통중개계약은 일반적으로 사용하고 있는 구두계약형태이며 전속중개계약은 선진국 유형의 독점중개계약과 전속중개계약의 장점만을 발취하여 한국식 전속중개계약을 1993년에 도입한 계약 형태 이다. 전속중개계약은 <표1>의 설문조사에서도 나타났듯이 중개업소의 80%가 1년간 한건의 전속중개도 없거나 있다고 해도 1-2건에 불과한 매우 미미한 정도의 사용을 하고 있으며  서면화, 유형화 되지 못한 구두방식의 보통중개계약이 일반화 되어 있다.

1)보통중개계약

보통중개계약이란 일반중개계약 이라고도 하며 불특정 복수의 중개업자에게 경쟁 적으로 중개를 의뢰하고 가장먼저 거래를 성사시키는 중개업자에게만 수수료를 지급 하는 형태의 중개 계약으로 선진국에서는 사용하지 않고 있으나 우리나라에서는 일반화 되어있다. 그리고 계약형태가 유형화 되지 못하고 구두계약형태로 이어지고 있다. 서면화 되지 않는 이유는 국민들의 관심부족과 의식문제, 중개업자의 노력부족 등이 있겠으나 공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한 법률 제22조에 명시 된바와 같이 “중개 의뢰인의 요구 시에 서면계약을 할 수 있다ʼʼ는 임의적인 조항 때문이다. (동법22조: 중개의뢰인은 중개의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 중개업자에게 다음 각 호의 사항을 기재한 일반중개 계약서 작성을 요청할 수 있다.  구두관행으로 일반화되어있는 일반중개계약의 폐단이 매우 많아 하루빨리 전속중개계약으로의 전환이 필요하다.

2)전속중개계약

전속중개계약서는 공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한 법률 제23조에 명시하고 있다.  그 내용은 “중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개 대상물을 중개 하도록 하는 계약(이하 전속중개계약이라 한다)을 체결 할 수 있다” 라고 명시하고 있다. 우리나라 전속중개계약의 특징은 첫째, 건교부가 정한 계약서 사용의 의무화 이다. “전속중개계약서 서식을 동법 제23조 제2항 규정에 따른 전속중개계약서는 별지 제15호 서식에 따른다” 라고 명시하고 있다.  둘째, 전속중개계약서는 중개업자가 3년 동안 보관할 의무가 있다. <동법 제23조2항>

셋째, 일간신문이나 부동산거래 정보망에 정보를 공개해야 한다.(동법 23조 3항) 그 내용을 보면 다음과 같다. 전속중개계약을 의뢰받은 중개업자는 신속하고 적극적인 거래 활동을 위하여 일간신문이나 거래정보망에 공개를 해야 한다는 내용이다. 공개내용은 중개대상물의 종류, 지목, 소재지, 면적, 건축물의 용도, 구조 및 건축연도와 주택의 경우 벽면 및 도배상태, 건물의 수도, 전기, 가스, 소방, 열 공급, 승강기설비, 오폐수, 쓰레기처리 등은 물론이고 도로 및 대중교통의 연계성, 시장, 학교 등의 접근성, 지형 등의 입지조건, 일조, 소음, 진동 등의 환경조건, 소유권, 전세권, 임차권, 저당권 등의 권리관계(단, 인적사항 정보는 비공개원칙임)와 공법상의 이용제한과 거래규제에 관한 사항, 거래예정금액 및 공시지가(임대차의 경우는 제외)를 공개해야 한다.

넷째, 전속중개 계약을 체결한 의뢰인은 계약이 완료되거나 다른 중개업소와 계약을 체결하여도 수수료를 지불해야 할 의무가 있다.

다섯째, 중개업자의 보고의무가 있다. 중개업자는 2주에 1회 이상 의뢰인에게 중개 진행 상태를 보고 하여야 한다. 보고를 소홀히 하거나 중개를 적극적으로 하지 않을 때에는 전속중개계약을 해지 할 수 있다. 이외에도 전속중개계약기간을 설정해야하는 등 우리나라에 맞는 독특한 제도이다.

이와 같이 우리나라의 전속중개계약서는 1993년 건교부가 제시한 내용이 충실하고선진화된 계약서이다. 그러나 중개계약의 서면화가 의무화 되지 못하고 의뢰인의 요구 시에만(임의적 사항) 할 수 있는 계약이다 보니 사실상 제도권 내에서 사장되어 있다. 공인중개사들의 의식조사 에서도 전속중개계약의 필요성이 매우 높게 나타나고 있다. 또한 전속중개계약이 활성화 된다면 <표16 >와 같이 중개분야의 많은 발전이 있을 것으로 공인중개사들은 생각하고 있다.

<표2>우리나라의전속중개계약서 [별지15호서식]                                                                        (앞 쪽)

전 속 중 개 계 약 서
	의뢰내용			매도․매수․임대․임차․기타(      )
중개의뢰인(갑)은 이 계약서에 의하여 뒤쪽에 표시한 중개대상물의 중개를 중개업자(을)에게 의뢰하고 을은 이를 승낙한다.
1. 을의 의무사항
① 을은 갑에게 계약 체결 후 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로써 통지하여야 한다. ② 을은 이 전속중개계약 체결 후 7일 이내에 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(이       하 “법”이라 한다) 제24조의 규정에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한        정보를 공개하여야 하며, 중개대상물을 공개한 때에는 지체 없이 갑에게 그 내용을 문서로써 통지하       여야 한다. 다만, 갑이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하지 아니한다. (공개 또는 비공개 여부 :                          ) ③ 법 제25조 및 동법 시행령 제21조의 규정에 따라 중개대상물에 관한 확인․설명의무를 성실하게 이         행하여야 한다.
2. 갑의 의무사항
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 갑은 그가 지불하여야 할 중개수수료에 해당하는 금액을 을에게 위약금으로 지불하여야 한다. 다만, 제3호의 경우에는 중개수수료의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위 안에서 을이 중개행위를 함에 있어서 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다)을 지불한다.      1. 전속중개계약의 유효기간 내에 을 외의 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우      2. 전속중개계약의 유효기간 내에 을의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 을을 배제하고 거래당사자간에 직접 거래한 경우      3. 전속중개계약의 유효기간 내에 갑이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우   ② 갑은 을이 법 제25조의 규정에 따른 중개대상물 확인․설명의무를 이행하는데 협조하여야 한다.
3. 유효기간		이 계약의 유효기간은      년    월    일까지로 한다 ※ 유효기간은 3월을 원칙으로 하되, 갑과 을이 합의하여 별도로 정한 경우에는 그 기간에 따른다.
4. 중개수수료		중개대상물에 대한 거래계약이 성립한 경우 갑은 거래금액의 (   )%(또는                   원)을 중개수수료로 을에게 지급한다.  ※ 뒤쪽 별표의 요율을 넘지 아니하여야 하며, 실비는 별도로 지급한다.
5. 을의 손해배상 책임		을이 다음의 행위를 한 경우 을은 갑에게 그 손해를 배상하여야 한다.  1) 중개수수료 또는 실비의 과다수령 : 차액 환급 2) 중개대상물의 확인․설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우 : 손해액 배상
6. 그 밖의 사항		이 계약에 정하지 아니한 사항에 대하여는 갑과 을이 합의하여 별도로 정할 수 있다.
이 계약을 확인하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 계약 당사자간에 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 또는 날인한 후 쌍방이 1통씩 보관한다.                                                            년     월     일  계  약  자     중개의뢰인(갑) : 성명               (서명 또는 인)   주민등록번호/외국인등록번호                      주소                                          (전화번호 :               )     중개업자(을) : 성명(대표자)         (서명 또는 인)   주민등록번호/외국인등록번호                    상호(명칭)                            등록번호                    사무소 소재지                                   (전화번호 :               )
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

※ 중개대상물의 거래내용이 권리를 이전(매도․임대 등)하고자 하는 경우에는「Ⅰ.권리이전용(매도․임대등)」에 기재하고, 권리를 취득(매수․임차 등)하고자 하는 경우에는「Ⅱ.권리취득용(매수․임차 등)」에 기재합니다.

Ⅰ. 권리이전용(매도․임대 등)

구       분

매도․임대․기타(          )

소유자 및 등기명의인

성명

주민등록번호/ 외국인등록번호

주 소

중개대상물의  표시

건축물

소재지

건축연도

면  적

㎡

구   조

용    도

토 지

소재지

지    목

면  적

㎡

지역·지구등

현재용도

은행융자․권리금․제세공과금 등  (또는 월임대료․보증금․관리비 등)

권 리 관 계

거래규제 및 공법상 제한사항

중개의뢰금액

원

기  타

Ⅱ. 권리취득용(매수․임차 등)

구       분

매수․임차․기타(          )

항       목

내      용

세  부  내  용

희망물건의종류

취득희망금액

희 망 지 역

그 밖의 희망조건

<별표> 중개수수료 요율표(법 제32조제3항 및 동법 시행규칙 제20조의 규정에 따른 요율표 수록)

 ※ 해당내용을 요약하여 수록하거나, 별지로 첨부합니다.

〔중개업자 위법행위 신고안내〕중개업자가 수수료 과다수령 등 위법 행위 시 시․군․구 중개업 담당부서에 신고할 수 있으며, 시․군․구에서는 신고사실을 조사한 후 적정한 조치를 취하게 됩니다.

*대한공인중개사 협회 홈페이지 자료실 참조.