김형선 박사의 토지투자 정복기
정부 정책흐름 꼼꼼히 살펴보면 ‘돈 된다’
땅값은 사려는 투자자보다 팔려고 하는 투자자가 많으면 내리고 반대면 오른다. 이것은 정한 이치다. 하지만 누구도 땅값을 모른다. 이것을 알려면 사방팔방 정보가 되는 것은 모두 관심을 갖고 주워 모아야 한다. 그 중에서도 정부정책과 관련된 것을 빼놓아서는 안 된다. 정부정책을 모르고 토지시장의 앞날을 내다본다는 것은 어불성설이다.
정부 부동산 정책과 제도 토지시장에 엄청난 파급력
정부정책 기사 보면 향후 정부 행보 미리 볼 수 있어
정부가 제시한 부동산 정책이나 제도는 토지시장에 엄청난 파급력을 가져다준다. 따라서 부동산 관련 신문기사를 통해 정보를 수집하는 투자자들이라면 함께 봐야 할 기사가 정부정책 기사라고 할 수 있다.
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정책 기사는
놓치면 손해
특히 정부정책 기사는 부동산 기사와는 달리 보다 더 먼 미래를 내다보고 접근하기 때문에 향후 정부의 행보를 미리 볼 수 있다. 이는 다른 투자자보다 한 발 앞서 토지투자 정보를 얻을 수 있는 지름길이기도 하다. 부동산과 관련된 정부정책 기사 중 하나는 연말연시에 많이 나오는 기사로 새해에 달라지는 정책에 관한 내용을 담고 있다. 가령 ‘2010년 달라지는 부동산 정책’ 등의 제목을 달고 나온 기사들은 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
부동산 정책은 시시각각 변화한다. 특히 새해가 되면 이전 해의 경제상황에 따라 많은 부분이 달라지게 마련이다. 일례로 2008년 말에는 금융위기로 인해 부동산시장이 침체됐다. 이를 타계하기 위해 정부는 2009년 상반기 신규분양 및 미분양 아파트 양도세 감면, 다주택자 양도세 감면 조치를 내렸고 부동산 시장은 조금씩 활기를 띠기 시작했다.
그러나 하반기에는 상황이 바뀌었다. 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제가 이뤄지면서 부동산 시장이 약세로 돌아섰다. 결국 여러 가지 변수의 작용에도 불구하고 부동산 시장을 가장 크
게 좌지우지한 것은 정부의 정책이었다. 세금과 관련된 부동산 정책도 부동산 시장을 쥐락펴락하는 요소다.
예를 들어 정부는 분양시장 활성화를 위해 2009년 2월부터 계약금을 납부한 신규·미분양 아파트 계약자에 대해 5년간 양도세를 감면한 바 있다. 서울을 제외한 인천경제자유구역 등 성장관리권역의 경우 양도세 전액, 경기 고양, 성남, 과천, 수원, 광명, 하남 등 과밀억제권역의 경우 전용면적 149㎡ 이하 주택에 한해 양도세 60%가 면제됐다.
정부에 절대
맞서지 마라
그러나 2010년 2월11일부터 상황은 달라졌다. 이와 관련된 조치가 이날 부로 끝이 났기 때문이다. 건설업계가 양도세 감면 혜택 연장을 요구했지만 정부는 세수 부족 등을 이유로 연장 불가 입장을 밝혔다. 이런 이유로 투자 격언 가운데 정부에 맞서지 말라는 말도 있다. 정부 정책을 거스르는 투자는 성공할 수 없다는 뜻이다.
이처럼 정부 정책의 변화에 따라 급변하는 부동산 시장을 미리 알아차리기 위해서는 신문 기사를 유심히 봐야 한다. 보통 이와 관련된 기사는 경제면에 실린다. 주요한 정책일 경우에는 1면이나 종합면에 실리기도 한다. 기사를 볼 때 특히 경제부총리나 건설교통부 장관의 발언은 그냥 넘겨서는 안 된다. 그들의 발언을 살펴보면 중요한 암시가 담겨있는 경우가 많기 때문이다.
이중에서도 건설교통부 장관의 발언은 토지 투자자들에게 중요한 정보가 된다. 지하철이나 도로 등의 건설이 땅값을 들썩이게 한다는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 그런데 이런 기반시설의 건설을 주관하는 것이 건설교통부 장관이기 때문에 이들의 발언은 중요한 가치를 담고 있다. 더욱 큰 그림으로 앞날을 내다보려면 국토종합계획을 숙지해야 한다.
국토종합계획은 헌법 121조 2항과 1963년에 제정된 국토건설종합계획법에 따라 수립되는 국가의 최상위 국토계획이다. 1972년 이전에는 경제개발 5개년계획과 함께 국토개발이 이루어졌으나 1972년부터 10년을 주기로 ‘국토종합개발계획’이 수립, 시행되고 있다. 2차 계획기간(1982년~1991년)과 3차 계획기간(1992년~2000년)을 거쳐 현재 4차 계획기간이 진행중이다.
세금 관련 부동산 정책이 부동산 시장 ‘쥐락펴락’
경제부총리·건설교통부장관 발언 “놓치지 마라”
제4차 국토종합계획 기간은 2000년부터 2020년까지다. 이 같은 국토종합계획이 중요한 의미를 가지는 것은 도로개설이나 신도시개발 등의 밑그림이 담겨있기 때문이다. 현재 개발된 고속도로나 산업단지, 신도시 등은 모두 국토종합계획에 따라 추진되어 왔다. 이는 모두 땅값에 지대한 영향을 주는 사회간접자본인 만큼 미래에 개발가능성이 있는 토지를 유추하게 해 준다.
이처럼 토지가격은 정부의 정책에 따라 영향을 받을 수밖에 없다. 그런데 정부정책에 따라 토지에 투자하더라도 타이밍을 놓치면 아무 소용이 없다. 이른바 ‘정책 거품’이 빠지는 시기를 잘 알아야 손해를 보지 않는다는 말이다. 행정도시 후보지로 올라 크게 땅값이 오른 충정권의 부동산이 대표적 실례다.
충청권의 부동산은 행정중심복합도시특별법이 국회를 통과한 지난 2005년 연간 땅값이 4.98~8.32%까지 상승했다. 정부 정책에 따라 토지 값이 얼마나 널뛰기를 하는지를 보여주는 본보기가 된 것이다. 하지만 이 상승세는 얼마가지 않아 주춤하기 시작했다. 정책 거품이 빠지면서 2008년부터 충청권 부동산 시장이 2년 연속 전국 최하위 상승률을 기록한 것이다.
투자 관건은
타이밍 이다
국토해양부에 따르면 2008년 대전지역 땅값 상승률은 0.26%, 충북 0.11%, 충남 0.26% 등으로 전국 평균 0.96%와 비교하면 절반도 따라가지 못하는 상승률을 기록했다. 만약 충청권 부동산이 오름세를 주도했던 타이밍을 놓친 뒤 이 지역 땅을 산 사람들이라면 크게 손해를 봤을 것이다.
반면 이 시기에 수도권 지역 땅을 산 투자자들은 이익을 봤다. 그 이유는 정부가 수도권 규제완화정책을 내놓아 서울과 경기, 인천 등 수도권 지역이 꾸준히 상승세를 보였기 때문이다. 결국 정부정책과 관련된 기사 등의 정보를 빠르게 입수하고 그에 맞춰 토지 투자 타이밍을 놓치지 않는 것이 토지 투자의 관건이라고 할 수 있다.
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