옛말에 ‘지피지기면 백전백승’이란 말이 있다. 적을 알고 나를 알면 무조건 이긴다는 의미다. 이는 세종시부동산 투자에도 어김없이 적용된다. 우리가 부동산에 투자를 할 때 포인트를 체크한다면 그 만큼 위험을 줄일 수 있다.
얼마 전 대기업체의 임원으로 재직하다 퇴직한 송모(58)씨. 송씨는 퇴직금으로 뭘 해야 안정된 노후를 보장받을 것인가를 고민하다 지인으로부터 세종시부동산 투자에 성공한 사람들의 이야기를 들었다. 그 중에서도 송씨의 마음을 움직인 것은 세종시 행복도시 주변 개발지역의 계획관리지역 토지를 구입하여 2년 만에 5억 원대의 차익을 남겼다는 사람의 성공담이 송씨의 마음을 움직이었다.
묻지마 투자는 ‘화’를 부른다
고스톱판에 ‘운칠기삼(運七技三)’이란 우스갯말이 있다. 모두 알고 있듯이 운이 70%이고, 기술이나 실력은 30%라는 뜻이다. 부동산시장에서도 활황일 때는 이 말이 통한다. 특별한 지식이나 분석이 없어도 운이 좋으면 돈을 벌 수 있다. 그러나 이 같은 투자는 자칫 한 번에 전 재산을 날리는 결과로 이어진다. 남의 말이나 소문에 의존하는 투자, 현장에 가보지 않고 계약부터 하고 보는 투자, 큰 돈을 번다는 말에는 흥분해 하는 투자 등은 화를 자초하는 결과를 초래한다. 따라서 세종시부동산 투자에 대하여 공부하고 땅에 대한 이해를 넓히면 운칠기삼(運七技三)식 투자로 값진 재산을 도박하듯 배팅하지는 않게 된다.
서류와의 전쟁에서 이겨라
송씨는 그날부터 부동산에 대한 공부를 하기 시작했다. 그런데 파고들면 파고들수록 어려운 것이 부동산 투자였다. 처음에는 좋은 부동산을 골라 사는 것만이 부동산 투자의 전부라고 여겼지만 공부하면 할수록 꼼꼼하게 체크를 해야 할 부분이 등장했기 때문이다.
그 중에서도 송씨를 놀라게 한 부분은 부동산을 살 때 필요한 서류들이 등기부등본 뿐이 아니라 땅의 소유관계와 공시지가, 지목, 면적 등을 확인할 수 있는 토지대장과 용도를 알 수 있는 토지이용계획확인원, 도로 유무를 판단할 수 있는 지적도는 매입하기 전에 반드시 챙겨야 한다는 것도 알게 됐다.
이런 서류들이 필요한 이유는 도대체 무엇 때문일까?
먼저 토지대장에는 소유권 변동사항과 지목, 지목의 변경 여부, 면적, 공시지가 등이 기재되어 있다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부되어 있다.
등기부등본은 해당 부동산의 표시와 소유권, 소유권 이외의 권리 변동을 나타낸다. 토지대장과 등기부등본에 기재된 내용이 다른 경우도 있는데 이 경우 지목과 면적 등은 토지대장이, 소유권 변동에 관한 내용은 등기부등본이 우선한다.
토지이용계획확인원에는 토지의 용도에 대한 법률적 규제가 기재돼 있어 빠뜨려서는 안 되는 서류 중 하나다.
다음으로 지적도는 토지의 경계와 지적도로 적합한지 여부를 알기 위해 필요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위 허가가 가능하기 때문이다.
천문학적인 예산 총 22조 중 11조 집행~~~!!
아직도 2030년까지 11조를 더 집행해야한다~~!!
세종시는 아직도 배고프다~~!!
누가 뭐래도 정답은 현장답사
이처럼 모든 서류를 챙겼다고 해서 부동산 매입과정이 끝난 것은 아니다. 오히려 지금부터 시작이라고 해도 과언이 아니다. 현장답사라는 중요한 체크 포인트가 남아있다. 현장답사를 하는 이유 중 하나는 지적도에는 나타나지 않는 정보들을 직접 눈으로 확인하는 것이 필요하기 때문이다.
가령 맹지인 경우 현황도로가 있으면 도로로 인정받아 건축 허가가 가능할 수 있다. 묘지가 있는 경우 지목은 ‘묘’로 표시되며 지적도에 나와야 하지만 묘지가 있어도 지적도상에 표시된 경우는 거의 찾기가 힘들다.
부동산가격을 결정짓는 주요한 요소인 혐오시설의 존재 여부도 지적도에는 나타나지 않는다. 농지에 축사를 지은 경우나 임야에 철탑이 있는 경우 등은 지적도나 토지이용계획확인원에 드러나지는 않는다. 따라서 세종시 부동산투자에 성공하려면, 반드시 현장답사를 나가서 직접 눈으로 확인을 해야 뒤늦게 후회하는 것을 막을 수 있다.
부동산 관계 서류 확인 후 매입하라
용도지역은 또 국토계획법에 의해 지정되기 때문에 늘어날 수는 없어도 용도지구는 법에서 규정하는 지구 이외에 시 도지사가 새롭게 지정할 수 있다.
이런 경우 지정된 이후 관보에는 등재됐는데 토지이용계획확인원에는 기재되지 않는 경우가 발생할 수도 있다. 따라서 현장에 찾아가 해당 관청을 들러 바뀐 규제내용을 반드시 알아내야 한다.
해당 토지 소재지의 도시계획조례도 간과해서는 안 된다. 토지 이용을 규제하는 농지법이나 산지관리법 등은 제한할 수 있는 최대한의 내용만 명시되어 있다. 각 자치단체의 실정에 맞는 도시계획조례는 별도 지정되는 것이다. 따라서 해당 관청에서 이 부분도 살펴보고 넘어가야 한다.
만약 도시계획조례에 이해하기 어려운 부분이 많아 해당 필지와의 연관성을 따지는 것이 어렵다면 토지이용계획확인원과 지적도를 가지고 해당 지방자치단체의 도시과나 건축과, 산림과 등 관계 부서를 찾아가 허가에 문제가 없는지를 먼저 살펴야 한다. 이처럼 부동산과 관련된 서류는 규제에 따라 부동산가격이 천차만별이기 때문에 이런 서류들을 반드시 확인하고 현장답사를 마친 후 세종시 부동산에 투자 하여야 성공할 수 있다.
