2015년 대망의 을미년 새해가 밝았습니다. 부동산 칼럼을 애독하시는 세종매일 가족 여러분 새해 복 많이 받으시기를 기원하면서 "2015년 부동산시장 전망“ 을 예측해 보겠습니다.
2014년 박근혜 정부는 수차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표 하였습니다.
부동산시장은 제도가 변화됨에 따라 그 영향이 큰 만큼 부동산투자에 관심 있는 사람과 내집 마련 또는 현재 주택을 소유하고 있는 사람이라면 변화되는 부동산 제도를 꼼꼼히 살펴보고 2015년을 준비해야 할 것입니다.
2014년 하반기부터 상승을 시작한 서울 . 수도권의 2015년 부동산시장 전망은 상반기 강보합으로 출발하여 그 세력이 점차 안정화 되지 않을까 예견됩니다.
"부동산시장전망"에 있어서는 무엇보다도 국제 . 국내의 전반적인 경제사정이 우선 고려되어야 할 것으로 사료됩니다.
춤추는 환율과 일본 엔화의 약세와 유가하락이 우리나라 경제에 미치는 영향이 크고, 또한 미국의 금리인상이라는 폭탄이 잠재되어 있는 한해가 될 것 이기 때문에 2015년도 부동산투자를 생각하시는 분이라면 방심할 수 없는 한해가 되리라 필자는 생각합니다.
토지시장 전망
토지는 부동산의 본질인 만큼 토지 없는 부동산은 생각할 수 없습니다.
지금까지 부동산시장에서 주택시장의 가격상승이 토지시장에 영향을 미치는 선순환 구조이었는데, 하지만 이제는 약간 다른 관점에서 토지시장을 바라보는 것이 맞지 않을까 필자는 생각합니다.
이제까지는 대규모 신도시개발 그리고 이에 따른 보상, 보상에 따른 대토수요 등의 영향에 따른 절차로 토지가격이 상승해 왔습니다.
정부는 2014년 9.1 부동산 활성화 대책에서 발표했듯이 토지개발촉진법을 폐지한다고 발표 했습니다. 또한 LH공사의 대규모 공공택지 지정도 2017년까지 3년간 중단하기로 했습니다.
결국 토지시장의 미래는 우리나라의 경제와 아주 밀접한 관련이 있기 때문에 대도시 주변의 대규모 공단개발이나 물류센터 등 개발이 가능한 토지시장 중심으로 수요가 집중될 것으로 예측됩니다.
2015년의 토지시장은 분명히 오를 것으로 예측하지만 지역별, 개발 이슈 별로 차이는 있을 것 입니다.
여기에 지역별로 행정중심복합도시의 세종시 이전 완료, 그리고 평택과 제주도 등 지역개발의 이슈가 오름세를 더할 것으로 예측됩니다.
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주택시장 전망
2015년 주택 가격이 물가 상승률 수준의 상승폭을 보일 것으로 예상되면서, 집값을 끌어올리는 요인은 정부의 잇따른 부동산대책과 전월세난이 지속되면서 전월세 수요가 매매수요로 전환되는 과정에서 수요가 늘어나기 때문으로 분석됩니다.
2015년 아파트가격을 예상해보면, 적어도 상반기만큼은 현재 정부와 국회에서 입법추진 한 이른바 ‘부동산 3법’을 주목하여야 합니다. 정부의 경제살리기 핵심정책이자 부동산시장 부양책인 ‘부동산 3법’이 통과 됨으로서 투자자들의 투자 심리가 살아나면서 아파트 가격은 다시 상승세를 탈 것으로 예견됩니다.
반면, 재건축초과이익 환수제 폐지, 분양가상한제 탄력적 적용 등을 골자로 한 정부의‘부동산 3법’이 국회 본회의에서 통과됨으로서 아파트가격은 추가 상승의 동력을 얻게 될 것입니다.
또한 이는 1·2순위 통합을 내용으로 하는 주택청약제도의 개선과 맞물려 아파트 청약시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 한편, 전세가격 상승 추이는 수도권 또는 지방 구분 없이 2015년에도 이어질 것으로 보입니다.
특히 서울의 경우 강남권을 중심으로 재건축 추진이 가속도를 내면서 관리처분인가를 받게 되는 단지가 크게 증가할 것으로 보임에 따라 재건축 단지 인근지역을 중심으로 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
주택매매시장
수도권주택시장의 경우 소위 부동산 활성화 3법으로 불리는 재건축 초과이익 환수제 폐지법·분양가상한제 탄력 적용법·수도권재건축 사업시 조합원에게 주택 수만큼 새 주택을 주는 도시 및 주거환경정비법 등 이른바 부동산3법이 원활하게 통과된 만큼 부동산 시장기대감이 살아날 경우 내년 주택시장은 활성화 될 것으로 예측됩니다.
내년 주택시장은 강남권 재건축을 중심으로 가격상승이 나타날 것으로 전망되면서, 수도권 2기신도시 공급중단과 수년간 누적되어온 내집마련 대기수요자들의 주택매수시장 진입과 대규모 신도시 공급 중단으로 강남권재건축, 서울시 뉴타운, 위례, 판교, 광교, 동탄2신도시, 한강신도시, 운정신도시등 2기 수도권 신도시들의 가격상승세가 두드러질 전망입니다.
주택임대시장
매매시장이 활성화되면서 전세난이 일부 완화될 가능성이 없지 않으나 고질적인 공급량부족과 저금리기조에 따른 전세기피와 월세 선호현상이 쉽사리 사그라들기 어려워 2015년에도 전세난은 지속될 가능성이 높을 것으로 예측 됩니다.
아파트 청약시장
청약제도 개편과 청약자격완화 및 새 아파트 선호현상으로 청약시장열기 고조될 전망입니다. 인기지역과 비인기지역간 청약 차별화 현상도 나타날것으로 예상되나 위례신도시, 동탄2신도시, 광교신도시, 세종 행복도시 등의 인기단지 청약이 상당부분 마무리된 상태여서 청약자들의 경우 차선으로 이들 지역보다 입지여건이 떨어지는 지역에도 청약자들이 몰릴 가능성이 있을것으로 보입니다.
