지난 주 2015년 토지와 주택시장 전망에 이어서 오늘은 부동산투자자들의 관심거리가 되고 있는 수익형 부동산 시장전망을 정리해 보고자 한다.
수익형 부동산(profitable real estaete)이라는 말은 사전에도 없는 말이지만, 임차이익이 발생하는 부동산으로서 도시형생활주택, 오피스텔, 분양형호텔, 상가, 빌딩 등을 말한다.
수익형 부동산은 공급과잉으로 인해 투자에 대한 우려의 목소리가 높지만 여전히 유망한 투자처로 꼽히고 있다. 특히 베이비붐 세대의 은퇴, 2%대 저금리, 1~2인 가구 증가 등 수익형부동산의 관심을 견인하는 요소들은 여전히 유효하다. 주택가격 반등에 대한 기대심리가 낮아진 가운데 ‘내 집 장만’에 대한 수요보다 오히려 임대수익이 보장되는 수익형 부동산에 투자해 여윳돈을 챙기려는 추세가 점차 늘고 있다
요즘 금리가 낮아 소액으로 투자 수익을 내기가 무척 어렵다. 주식은 전문가가 아닌 이상 원금 손실 가능성으로 선뜻 투자하기도 어렵고, 그래서 부동산에 투자처를 찾지만 사실 5천~2억 정도의 소액 투자금으로 아파트나 주거용 주택을 사기엔 어림도 없다.
대안으로 오피스텔이나 적은 평수의 상가를 구입하여 임대수입을 얻을 수 있다. 오피스텔의 경우 투자금의 년 7% 정도면 매우 좋은 투자이다. 1억 정도의 구입으로 월세 60~70만원 정도의 수입을 얻을 수 있기 때문이다.
수익형부동산 시장전망
2015년부터 상가권리금보호방안 시행으로 상가 선호도가 다소 낮아지고 상가시장 투자를 위한 자금의 일부가 소형 오피스텔, 도시형생활주택, 분양형 호텔 등으로 약간 이동할 전망이다.
오피스텔 중개수수료의 큰폭 인하로 인해 오피스텔 수익성이 다소 좋아지고, 저금리에 따른 수익형 대기 투자수요가 풍부해서 오피스텔과 도시형생활주택, 분양형 호텔 상품의 경우 입지, 가격경쟁력 있는 지역은 선방할 전망이다. 수익형 부동산 투자의 경우 입지별 지역별 편차가 심하고 개별성이 강한만큼 묻지마 투자는 금물이다.
상가시장 전망
수익형 부동산의 대표격인 상가는 2014년 투자 열기가 뜨거웠다. 신규 분양상가 뿐 아니라 경매 상가도 인기가 높았다. 주택의 임대수익률 하락으로 투자 매력을 잃게 되자 월세 수익형 상가를 찾는 사람이 늘어났기 때문이다. 9·1부동산 정책으로 희소성이 높아진 특히 수도권 신도시나 택지지구 상권에 들어서는 입지 좋은 상가는 2015년에도 강세를 보일 전망이지만, 하지만 변수도 있다. 정부의 ‘상가 임차권 및 권리금 보호방안’ 발표 이후 관망세를 띌 전망이다. 향후 상가 투자 시에 입지와 가격뿐 아니라 권리금까지 파악해야 하기 때문이다.상가는 상권에 따른 수익률 편차가 크고, 내수 부진이 지속되고 있어 신중한 투자를 권하고 싶다.
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오피스텔 시장전망
오피스텔은 1억원대의 소액투자가 가능한 상품의 임대 수익성 상품이다.
역세권, 대학교 인근, 사무실 밀집 지역 등 에서 수요 확보가 용이해 수익률 측면에서도 강세이고,다주택에 대한 세금 부담도 적고 전매제한, 대출규제에서도 아파트나 일반주택에 비해 경쟁력을 갖추고 있다.
그렇지만 수익형 부동산 중에 오피스텔은 신규 공급이 늘고 공실 위험이 늘면서 하락세를 탈 가능성이 높다. 따라서 2015년 오피스텔 가격은 매매가격 및 임대료 모두 약세가 예상된다.
이는 2010년 이후 신규 분양물량이 빠르게 증가했고, 도시형생활주택과 같은 경쟁상품이 출현하면서 월세 주거시장이 공급과잉현상을 보이고 있기 때문으로 분석된다.다만, 신혼부부 등 2~3인 가구를 겨냥한 투룸형과 주차장 시설과 호텔식 서비스를 도입하는 등 차별화된 오피스텔은 인기가 예상된다. 도시형
생활주택
도시형 생활주택 등 원룸 투자의 인기가 위축될 전망이다. 도시형생활주택 인허가 물량은 2009년 1700가구에서 2012년에는 12만4000가구로 늘어났다가 2013년엔 6만9000가구로 줄었지만 미분양 적체현상이 심화되고 있다.공급이 꾸준히 늘면서 가뜩이나 침체된 시장에서 투자자들에게 더 이상 수익을 보장하기 어려워졌다. 세입자 유치 경쟁이 치열해지면서 임대료도 소폭 하락했다. 설상가상으로 주차장 기준도 대폭 강화되면서 도시형 생활주택의 입지를 더욱 열악하게 만들고 있다.
분양형 호텔
국내 외국인관광객은 2012년부터 1,000만명을 넘는 계속 오름 추세에 있다.
이렇다보니 외국인 관광객을 겨냥 분양형 호텔이 주목을 받았다.
한때 수익형 부동산 시장을 견인했던 분양형 호텔이 과거 도시형 생활주택이 그랬듯이 ‘공급과잉, 수익률 하락’ 우려의 목소리가 어느 때 보다 높다. 불과 1년전 만 하더라도 제주도에 한정되었던 분양형 호텔이 현재는 전국화가 진행중이다. 최근 공급이 크게 늘면서 분양형 호텔의 가장 큰 특징은 양극화 현상이 벌어지고 있다는 점이다. 2015년은 호텔식 서비스 제공 오피스텔 등 유사 상품 등장으로 관심도 하락과 상품간 양극화 현상이 더욱 극심화 될 것으로 전망된다.
2015년 상가, 오피스텔, 소형 빌딩 등 수익형부동산은 지역 및 상품별 차별화와 쏠림 현상이 강화될 전망이다. 임대 수익형 부동산이 줄곧 인기를 끄는 이유는 초저금리 기조와 관련이 깊다. 한국은행이 기준금리를 2%대로 낮추자 연 5% 이상의 임대 수익이 기대되는 부동산의 인기가 높아지고 있다.
수익형 부동산투자의 수요가 증가하고 있으나 입지별 지역별 편차가 심하고 개별성이 강한만큼 투자에는 신중을 기해야 한다.
저금리가 이어지는 시기에 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심은 계속될 것으로 전망된다. 수익형 부동산도 특화된 입지와 다양한 투자모델을 바탕으로 상품개발이 이루어지므로 투자에 나설 때는 기대수익률과 리스크 등을 꼼꼼히 점검해 신중히 투자할 필요가 있다.
수익률에 급급하여 섣부른 판단은 화를 자초한다는 것을 명심하여야 한다.
