계약 해제 후 받은 돈 원상회복 시 가산금리
법무법인 강산
1. 머리글
우리는 살아가면서 수많은 약속을 한다. 대부분의 약속은 구두로 하고 별도로 서면을 쓰지는 않지만, 매우 중요한 약속을 할 경우에는 ‘계약서’라는 것을 쓰게 된다. 통상 계약은 말로하든 서면을 쓰든 서로가 의사가 일치하면 성립하는 것이다. 즉, ‘계약서’라는 서면을 작성하여야만 계약이 성립하는 것은 아니다. 물론 국가나 지방자치단체와의 계약은 관련법에 의하여 반드시 계약서를 써야 계약이 성립하지만, 민간인들끼리 약속은 의사가 합치되면 계약이 성립하는 것이고, ‘계약서’는 이를 증명하기 위해 작성하는 것뿐이다.
그런데 일반 서민들은 자기가 주도적으로 계약서를 직접 작성하는 경우가 많지 않다. 부동산 매매계약 또는 전세 또는 월세 계약의 경우에도 중개사가 작성하거나 소유자 또는 매도인이 작성하여 온 것을 보고, 그곳에 이름을 쓰고 도장을 찍는 것이다. 그리고 생각한다. 난 법을 모르고 또한 착하기 때문에 나중에 문제가 생기면 판사님이 내 편을 들어 줄 것이라고 말이다.
그러나 꼭 알아두자. 계약서는 양당사자가 결정하고 쓰는 것이고, 계약서 내용이 곧 법과 같다. 물론 주택 또는 상가임대차보호법의 경우는 계약서 내용이 법에 위배되면 그 내용에 대해서는 계약서 내용이 아니라 법이 우선하는 것이다. 그러나 이런 경우는 극히 드물다. 대부분은 계약서대로 그 내용을 해석한다. 즉, 판사님도 양당사자가 쓴 계약서 내용을 보고 판단을 한다는 것이다.
결국 계약서를 쓴다는 것은 법을 만드는 것과 같다고 보면 된다. 따라서 나에게 최대한 유리하게 작성하여 두어야 돈을 버는 것이다. 그런데 계약서는 상대방이 있으므로 일방적으로 나에게만 유리하게 작성할 수는 없는 것이다. 그렇지만 어느 경우는 나에게 유리하게 할 수도 있다. 어떤 경우가 그럴까. 다 알 것이다. 계약을 하는 사람이 관심을 기우리지 않거나 법에 무지한 경우에 그렇다는 것이다. 즉, 상대방이 내미는 계약 문구가 나에게 어떤 의미인지 모르고 도장을 찍는 경우가 너무나 많다. 예를 들어보자. 홍길동이 전재산인 5억을 가지고 집을 장만하려고 한다. 이때 대부분은 5억짜리 집을 계약함에 있어서, 계약금 중도금, 잔금과 언제 입주하는지, 근저당권은 있는지 정도만 관심을 기울인다. 홍길동이 5억원을 가지고 집을 짓는다고 가정해도 마찬가지다. 건축비가 얼마인지만 관심을 기울인다. 그래서 상대방이 내미는 계약서에 금액만 동의한다면 도장을 찍어주고 마는 것이다.
이렇게 계약을 하여도 잘 이행만 된다면 아무런 문제가 생기지 않는다. 사실 거의 문제는 없다. 그런데 정말로 가끔은 문제가 발생하고, 이 경우에 해당되면 이때는 계약서가 말을 한다. 잘 작성되었다면 돈을 벌 것이고, 그렇지 않다면 돈을 날리게 될 것이다.
그래서 아무리 서민들이라고 하여도 계약서는 잘 써야 한다. 그런데 서민이 아니라 남의 일을 대신하는 사람들도 계약서의 의미를 모르고 써서 낭패를 보는 경우가 많다. 특히 재개발 재건축 조합의 임원들은 조심하여야 한다. 어떻게 계약서를 쓰느냐에 따라 엄청난 돈이 오고간다.
2. 사례
길동이는 열심히 일을 해서 5억원을 저축하였다. 이를 가지고 집을 한 채 사려고 한다. 그래서 2014. 2. 1. 춘향이의 집을 5억원에 사기로 하고, 계약서를 작성하였다. 당시 춘향이가 가져온 계약서의 주요내용은 다음과 같다. 계약금 5천만원은 계약당일인 2014. 2. 1.에 지급하고, 중도금은 1억원으로 하되, 2014. 4. 1.에 지급하기로 하고, 나머지 잔금은 2014. 6. 1.에 지급하기로 하였다. 그런데 길동이가 중도금을 지급한 후에 잔금을 지급하지 못하자. 춘향이는 이를 이유로 2014. 7. 1. 계약을 해제하였다. 이때 길동이는 얼마를 돌려받을 수 있을까.
갑재건축조합은 2012. 2. 1. 을건설회사와 도급계약을 체결하였다. 그리고 갑은 을로부터 2012. 6. 1. 300억원을 대여 받아 사업을 추진하고 있었다. 그런데 을이 아파트 경기가 좋지 않다는 이유로 잠시 사업을 접자면서 매월 지급하는 대여금조차도 끊고, 일체의 자금대여를 거절하였다. 이에 갑조합은 수차례에 걸쳐 을에게 추가로 돈을 빌려달라고 요구하였으나, 을은 거절하였다. 그래서 갑은 하는 수없이 2014. 12. 1. 을과의 도급계약을 해제하였다. 그러자 을은 그동안 빌려 준 300억원에 받은 날로부터 이자, 거기에 만일 지연을 하면 지연손해금을 달라고 하고 있다. 그런데 문제는 갑이 계약해제를 하면서 을의 잘못으로 해제하는 것이 아니라 민법 제673조에 의한 법정해제권을 가지고 해제하였다. 민법 제673조는 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있다. 즉 아무런 잘못이 없어도 마음에 들지 않으면 도급인은 건설회사와의 계약을 해제할 수가 있는 것이다. 물론 이때 건설회사에게 손해가 있다면 배상을 하여야 한다.
위 2사안은 다르지만 지금부터 이야기하고자 하는 원상회복의무에 있어서는 같은 법리가 적용된다.
이 2사안에서 질문은 받은 돈은 당연히 돌려주어야 하는데, 여기에 이자를 가산하여야 하는지, 이자를 주지 않으면 다시 또 지연손해금을 추가로 지급하여야 하는데 이때 지연손해금은 얼마인지를 알고 싶은 것이다. 왜냐하면 민법은 제548조 제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.”, 동조제2항은 “전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.”고 규정하고 있기 때문이다.
즉, 춘향이는 계약금 5천만원은 계약당일인 2014. 2. 1.에 지급받고, 중도금 1억원은 2014. 4. 1.에 지급받았으므로, 이 돈에 대해서 받은 날로부터 이자를 가산하여 돌려주어야 하는데 이자를 얼마로 할지가 문제되고, 나아가 원금과 이자를 주지 못하면, 해제를 한 날인 2014. 7. 1.부터는 얼마의 지연손해금을 주어야 하는지가 쟁점이다.
또한 갑조합은 2014. 12. 1. 해제를 하였고, 2012. 6. 1. 300억원을 받았으므로, 민법규정대로라면 갑은 300억원에 대해서 2012. 6. 1.부터 2014. 12. 1.까지는 이자를 가산하여 반환하여야 하는데, 이때 그 이자가 얼마이고, 만일 2014. 12. 1. 원금과 이자를 모두 지급하지 못하면 이때 지연손해금은 얼마인지가 쟁점인 것이다.
3. 원상회복 시 반환하여야 할 이자
먼저 위 2가지 사안에서 길동이와 춘향이가, 갑조합과 을회사가 계약이 해제된 경우에 받은 날로부터 얼마의 이자를 가산하여 반환하여야 할지에 대해서 약정이 있는 경우와 없는 경우가 있을 것이다.
즉, 계약서를 어떻게 썼느냐에 따라 엄청나게 결론이 달라지는 것이다. 우리 대법원은 이 경우에 당사자 사이에 그 이자에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선 적용되고 약정이율이 없으면 민사 또는 상사 법정이율이 적용된다고 한다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결).
예를 들어 을회사가 건설회사이므로 계약해제 시에 특히 법정해제권 행사시 포함하여 받은 날로부터 10%의 이자를 가산하여 반환하여야 한다고 약정하였다면 갑조합은 300억원에 대해서 10%의 이자를 가산하여 반환하여야 하고, 그러한 약정이 없다면 상사법정이자인 년6%의 이자를 가산하여 지급하여야 하는 것이다. 춘향이의 경우도 마찬가지다.
또한 지연손해금에 대해서도 당사자 사이에 별도의 약정이 있으면 그에 따라야 할 것이고 (설사 그것이 법정이율보다 낮다 하더라도 마찬가지이다), 만일 약정이 없다면 당연히 민사 또는 상사 법정이율이 적용된다고 한다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결).
예를 들어 을회사가 건설회사이므로 계약해제 시에 특히 법정해제권 행사시 포함하여 받은 날로부터 10%의 이자를 가산하여 반환하여야 하고, 만일 이를 지연하면 17%의 지연손해금을 지급하기로 약정하였다면, 갑조합은 300억원에 대해서 17%의 이자를 가산하여 반환하여야 하고, 그러한 약정이 없다면 상사법정이자인 년6%의 이자를 가산하여 지급하여야 하는 것이다. 춘향이의 경우도 마찬가지다.
계약 해제의 효과로서 원상회복의무를 규정하는 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별규정의 성격을 가지는 것으로서, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 청구인의 선의ㆍ악의를 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다(대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결).
▶계약해제 시 가산하여 반환하여야 금액 총 정리 | ||
| ①받은 날로부터 이자가산금 | ②해제일 다음날부터 지연가산금 |
①②모두 약정 有 | 약정 10% ⇨10% | -약정 10% ⇨10% -약정 3% ⇨3% |
①만 약정 有 | 약정 7% ⇨7% | 약정× ⇨7%(①과 동일) |
약정 3% ⇨3% | 약정× ⇨법정이자 | |
이자가산 면제 약정 ⇨0% **단, 약관무효 주의 | 법정이자 | |
②만 약정 有 | 법정이자 | -약정 7% ⇨7% -약정 3% ⇨3% |
①② 모두 약정 無 | 법정이자 | 법정이자 |
이처럼 계약서를 어떻게 작성하였느냐에 따라 반환하여야 돈이 엄청나게 달라진다. 그래도 계약서 작성을 소홀히 하면 할 수 없다. 돈을 버려야지. 아래 대법원 판결을 숙지하자.
[대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결] [1] 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의무가 있고, 이 경우 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 여기서 가산되는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아니다. 따라서 당사자 사이에 그 이자에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선 적용되고 약정이율이 없으면 민사 또는 상사 법정이율이 적용된다. 반면 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 부당이득반환의무로서의 이자가 아니라 반환채무에 대한 지연손해금이 발생하게 되므로 거기에는 지연손해금률이 적용되어야 한다. 그 지연손해금률에 관하여도 당사자 사이에 별도의 약정이 있으면 그에 따라야 할 것이고, 설사 그것이 법정이율보다 낮다 하더라도 마찬가지이다. [2] 계약해제 시 반환할 금전에 가산할 이자에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이행지체로 인한 지연손해금도 그 약정이율에 의하기로 하였다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합한다. 다만 그 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우에는 약정이율에 의하지 아니하고 법정이율에 의한 지연손해금을 청구할 수 있다고 봄이 타당하다. 계약해제로 인한 원상회복 시 반환할 금전에 받은 날로부터 가산할 이자의 지급의무를 면제하는 약정이 있는 때에도 그 금전반환의무가 이행지체 상태에 빠진 경우에는 법정이율에 의한 지연손해금을 청구할 수 있는 점과 비교해 볼 때 그렇게 보는 것이 논리와 형평의 원리에 맞기 때문이다. |
한편 민법 제548조제2항은 계약해제로 인한 원상회복으로 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여야 한다고 규정하고 있는바, 매매계약이 매수인의 귀책사유로 해제되어 매매대금 중 일부가 위약금으로 몰취되는 경우에는 매도인은 그 위약금에 대하여는 매수인에게 원상회복으로 반환할 의무가 없으므로, 위약금에 대한 이자 상당액을 지급할 의무도 없다고 보아야 한다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다207679,207686,207693 판결).
민법 제548조제2항은 계약이 해제된 경우 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 규정하고 있으므로 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 있어 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 무효이지만, ‘분양계약이 해제되는 경우 분양자는 수분양자가 기납부한 대금에 대하여 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 2%에 해당하는 이자를 부가하여 수분양자에게 환불한다’고 규정한 부분은 무효가 아니다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다39909 판결).
4. 올바른 계약서 작성법
그래서 부동산 매매계약이나 도급계약 등 중요 계약을 체결함에 있어서. 우리는 해제될 경우에 받은 돈을 어떻게 반환하여야 할지에 대해 계약서에 넣을지 말지 여부, 넣는다면 얼마로 할지를 신중하게 고민하여야 할 것이다. 상대방이 계약을 이행하지 않을 것 같은 경우에는 계약서에 높은 이자 및 지연손해금을 넣으면 유리할 것이다. 아무것도 아닌 것 같은 조항이 수억 원을 벌수도 있다.
[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고 <법무법인 강산>
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