개별등기, 확정수익 분양의 허상
1. 머리글
최근 호텔이나 오피스텔 등에 대해 개별 소유권이전등기를 해주니 안심하고 분양을 받으라고 권유하는 경우와 또는 10년 임대수익을 보장하고 나중에 입회금 반환을 보장해주니 안심하고 임대를 받으라고 권유하는 경우가 많다. 그러면서 수익권증서 등 각서를 제시하기도 한다. 이러한 분양은 과연 안전할까.
결론적으로 말하면 꼭 안전한 것은 아니다. 그러한 분양이 안전하려면 몇 가지 전제조건이 충족되어야 한다.
2. 개별등기 분양의 실상
먼저 개별등기 분양사례를 보자. 개별적으로 등기를 이전받으므로 소유권 문제에 있어서는 일단은 안전하다. 그러나 이 또한 일단 선순위 근저당권 등이 없는 완벽한 소유권을 이전받아야 한다. 만일 선순위 근저당권이 있으면 그 부담을 고스란히 떠안아야 하는 것이다. 나아가 그 다음도 문제이다. 완벽한 소유권을 이전받았다고 하더라도 그 호텔이 운영이 안되면 그 책임은 누가 질 것인가. 답은 자기가 져야 한다는 것이다. 즉 호텔은 수많은 사람들이 공동으로 소유하는데, 이 공유자 모두가 공동으로 책임을 져야 한다는 것이다. 그런데 우리 속담이 사공이 많으면 배가 산으로 간다고 했다. 만일 호텔이 운영이 안되어 부도가 발생하면, 이때는 누군가가 나서 호텔을 운영하여야 하는데, 일단 법적으로는 50%이상 지분을 가져야 안전하게 운영할 수 있다. 이것이 너무나 힘들다. 일단 호텔을 산 사람은 대부분 투자자이다. 투자자는 앞에 나서기 싫어한다. 따라서 50% 지분을 모은다는 것은 하늘에 별 따기다. 가사 모은다고 하더라도 계속해서 적자가 나면 답이 없다. 이것이 개별등기 분양을 실상이다. 오히려 개별등기 분양은 사후적으로 모든 책임을 자신이 지는 것일 뿐이다.
따라서 개별등기를 받는다는 점만 믿고 투자를 결정하면 안되고, 그 호텔이나 오피스텔 등이 향후 계속적으로 수익을 낼 것인지. 그 경우 운영사는 누구인지, 이때 안정적으로 수익이 배분되는 구조인지 등에 대해서 심사숙고하여야 한다. 어느 경우는 수익은 내는데 운영사가 모든 수익을 꿀꺽하고 내놓지 않는 경우도 비일비재하다. 다수는 침묵한다. 다수기 때문에 오히려 누군가가 운영사를 감시할 거라는 마음이 모두의 마음에 독버섯처럼 퍼지고, 그 결과 운영이 잘되면 소유권도 없는 운영사만 살찌우는 결과가 초래된다. 내 돈 투자하고 내 마음대로 할 수 없는 것, 그것이 개별등기 분양일 수도 있다.
3. 확정수익 보장의 실상
나아가 확정수익 보장사례를 보자. 일단 대한주택보증이 준공을 보장하고, 그 다음에는 운영사가 이자수익을 보장하고, 그 다음에는 시행자가 처음에 냈던 입회금 또는 보증금 반환을 보장한다고 거창하게 말한다. 그러면서 수익권증서도 내보인다. 1년에 10%이자이므로, 솔깃하여 투자한다.
이것도 마찬가지로 몇 가지 조건이 충족되어야 하는 것이다. 즉, 일단 이자수익을 보장하는 회사와 입회금 또는 보증금 반환을 보장하는 회사가 부도가 나지 않고 살아 있어야 하는 것이다. 만일 부도가 나면 그 회사가 발행한 수익권 증서는 모두 휴지조각이다. 나아가 그 회사가 살아 있어도 약속을 지키지 않으면 또 당한다. 최근 먼저 살아보고 나중에 계약하라는 선 전제 분양이 말바꾸기의 전형적인 사례 아닌가. 즉, 이런 저런 핑계를 대면서 말을 바꾸면 결국 소송을 하여야 하는데 이것이 쉽지 않다. 처음 임대분양을 권유할 때 내세운 조건들이 실제 계약서에는 다르게 기재되어 있는데도 불구하고 일반인들은 이를 캐치하지 못하고 그대로 계약을 하기 때문에 소송에서도 패소할 가능성이 크고, 가사 이긴다고 하더라도 혼자 감당하기에는 너무도 큰 고통이다. 묻고 싶다. 10%의 확정 수익이 확실한데 왜 그런 물건을 여러분들에게 줄까. 이런 확정수익 보장 물건에 투자하려면 역시 운영사와 시행자의 계속가능성을 보아야 하고, 나아가 그 회사들의 신뢰도를 살펴야 한다. 예를 들어 확정수익을 보장한다는 회사가 삼성이나 은행이라면 사도 좋다. 그렇지 않다면 그 투자물건의 수익과 운영사, 시행자의 재무상태, 신뢰도, 그리고 무엇보다도 계약서를 꼼꼼히 따져야 한다.
4. 결론
바야흐르 1%대 이자수익의 시절이다. 그래서인지 최근 너무나 많은 미혹이 발생하고 있다. 최근 서울시 종로구 평창동 땅을 투자한 사례를 보면 기가 막힌다. 이 땅은 비오톱 1등급이라 개발행위가 불가능하다. 그런데 공교롭게도 지목이 대지이다. 이런 땅을 싸게 낙찰 받은 후에 비싸게 되파는데도 그저 대지이므로 개발이 가능할 것이라는 막연한 생각을 가지고 거금을 투자하는 것이다. 그러나 비오톱 1등급지는 개발이 불가하다고 서울시가 선언을 해 놓은 땅이다. 매매계약서를 보면 더 기가 막힌다. 계약서에는 대지이지만 개발행위가 제한될 수도 있다는 점을 알고 산다는 점이 명시되어 있는 것이다. 그러면 소송도 패소한다.
부동산 사기를 당하지 않는 방법은 아주 간단하다. 철저히 알아보면 되는 것이다. 그것도 도장을 찍기 전에 말이다. 자신이 지식이 없으면 전문변호사에게 문의를 하면 분석을 해 준다. 이 시간 그 어디에서 또 누군가가 소위 ‘호갱’님이 되지 않기를 기도하면서 이 글을 마친다. (“부동산 계약과 중개사고예방노하우” 책 참고)
<법무법인 강산 김은유 변호사>
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