임대료 연체금 3년 봐주면 소멸시효로 소멸
1. 문제의 제기
갑(임대인)과 을(임차인)은 2012. 8. 1.에 갑소유의 부동산에 대해서 보증금 2억원, 월 차임 300만원으로 정하여 임대차계약을 맺었다. 그런데 을은 차임을 2013년부터 2014년까지 2년분을 미납하였다. 갑은 아무런 조치를 취하지 않고 있었다. 그러다가 갑이 2018. 3. 10. 갑소유의 부동산을 병에게 매도하면서 을의 보증금은 그대로 병이 승계하되, 연체된 차임은 갑이 알아서 하기로 하였다. 매도 이후 갑은 을에게 연체금을 청구하자 을은 3년 소멸시효를 주장하면서 지급의무가 없다고 항변을 하고 있다. 갑은 을로부터 연체금을 받을 수 있을 것인가.
2. 차임 채권 3년 소멸시효
임대차계약 종료 전에 발생된 차임채권은 소멸시효가 3년이다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608 판결). 따라서 임대료 지급청구소송 제기일로부터 역산하여 3년 이전에 발생한 차임은 소멸시효로 소멸한다.
3. 연체금 보증금에서 충당 가능 여부
임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459,466판결 등 참조), 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다.
그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608 판결)
4. 임대차 종료 당시 이미 소멸시효가 완성된 차임채권 상당액이 임대차보증금반환채권에서 공제되는지 여부
임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다. 한편 민법 제495조는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).
5. 결론
차임 연체금이 3년에 이르면 소멸시효가 완성한다. 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 다만 임대차 종료 당시 이미 소멸시효가 완성된 차임채권 상당액은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금반환채권에서 공제할 수는 있다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).
사안에서 갑은 보증금에서 을의 연체차임을 공제할 수 있는 기회가 있었으나, 이를 공제하지 않고, 그대로 병에게 승계시키고 나서 연체차임만을 별도로 청구하는 것이므로, 소멸시효에 의해 청구가 불가할 수가 있다.
따라서 임대인은 연체금이 3년에 이르기 전에 차임을 청구하던가 아니면 보증금에서 공제한다는 의사표시를 미리 해두는 것이 좋다. 그리고 임대차종료 시라도 연체금을 보증금에 공제하여야 할 것이다.
[“부동산계약과 중개사고 예방노하우” 책 참고] [법무법인 강산]