1기신도시 재건축을 위한 노후계획도시특별법 정리 소책자 무료 나눔
1기신도시등 재건축을 위한 노후계획도시특별법 2023. 12. 26. 제정되어, 2024. 4. 27. 시행을 앞두고 있습니다. 앞으로 이 법이 시행되면 부동산 시장에 엄청난 영향을 미칠 것입니다. 아직 법 시행전이라 시행령과 시행규칙은 제정 전이지만 미리 제정된 법에 대해서만이라도 공부하기 위해 법조문을 정리해 보았습니다.
관심 있으신 분들은 이메일 (114gs@naver.com)로 명함을 보내 주시면 PDF파일을 무료로 보내드리겠습니다. 분량은 A4용지(줄간격 160%, 글자크기 11포인트) 54페이지입니다.
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머리글
1기 신도시 등 전국의 노후계획도시는 입주 후 30년이 지나면서 주민들은 주차전쟁과 누수전쟁을 치루고, 건축물 안전 및 도시 인프라의 노후화 문제가 심각해지고 있으나, 일시에 대규모로 주택공급이 이루어짐에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 등 기존의 법체계 하에서 광역적 정비에 한계가 있는 상황이다.
또한 노후계획도시는 주거기능에 비하여 자족기능이 미비하고 광역교통망이 충분하게 구축되지 않아 광역교통 문제를 유발하고, 경직적인 도시계획으로 토지이용의 효율성은 떨어지고, 산업구조 변화에 능동적인 대처가 불가능하다.
이에 노후계획도시의 주거환경 개선과 자족기능 확보, 대규모 이주 수요 관리, 질서 있고 체계적인 정비를 통해 계획도시를 단순한 주거밀집지역이 아닌 자족기능이 확충된 지속가능한 미래도시로 재창조하고자 노후계획도시특별법이 2023. 12. 26. 제정되어, 2024. 4. 27. 시행을 앞두고 있다.
아직 시행령이 제정되지 않았지만, 특별법 내용을 분석하여 미리 대비를 할 필요성이 있다.
특별법이 시행됨에 따라 걱정거리도 생겼다. 부대·복리시설 소유자들의 동의 문제(광역 개발을 하므로 특히 상가소유자들과의 협상이 더 어려워졌다), 국토계획법에 의한 용적율 상한 300%는 여러 가지를 고려하여 결정한 것인데, 이를 특별법으로 450%까지 상향해 주므로, 추후에 재건축단지도 450%를 요구할 가능성이 커지고, 또한 고밀개발로 인한 기반시설 부족 문제, 소위 높은 용적율로 인한 쾌적성 감소 문제, 대규모 이주에 따른 이주대책 문제, 수도권 신도시의 대규모 재정비는 인구감소에 따르는 지방소멸 문제와 결부하여 부정적 요소로 작용할 가능성도 있고, 1인 가구로의 분화도 절정에 달하고 생산인구의 급감과 노령인구의 급증에 따른 아파트 수요자 감소가 예상되는 상황에서 분양물량 증가분의 분양문제에 대한 정교한 대책도 필요하고, 대규모 재정비에 따른 건설폐기물 대책도 필요해 보인다. 또한 막대한 보조와 융자가 실시되는 특혜를 특정지역의 주택소유자들 위주로 주는 것이므로 다른 지역주민들과의 형평성 문제도 거론될 가능성이 크다. 따라서 앞으로 사업을 진행해 가는 과정에서 지혜가 필요해 보인다. 나아가 재건축과 리모델링 중 어느 사업을 추진할지에 대한 갈등도 심화될 것으로 보인다. 특별법은 상대적으로 리모델링에 대한 특례는 세대수 6% 증가 외에는 없다. 그러나 노후도시를 방치할 수는 없으므로, 이렇게라도 출발하는 것은 매우 다행이라고 생각한다. 사업을 추진하는 과정에서 발생하는 문제들은 도시정비법처럼 법 개정을 통해 다듬어 가면 될 것이다.
여기서는 특별법 내용을 조문 순서(다만 기반시설설치만 순서가 바뀜)대로 분석하고자 한다. 다만 이제 제정된 법이라 판례나 논문이 발표되지 않은 상태라 사견이 많이 제시될 수밖에 없었음을 밝혀둔다.
아무쪼록 관련자들에게 조금이라도 도움이 되기를 기대해 본다.
방배동 연구실에서
김은유, 임승택, 김태원 변호사 드림