토지보상금 증액 방법
법무법인 강산 김은유 변호사
머리글
토지보상금을 증액하는 방법에 대해 알아보고자 한다.
보상금은 제1차로 협의보상금, 제2차 수용재결보상금, 제3차로 이의재결보상금, 제4차로 법원산정보상금으로 나누어 볼 수 있다. 이중 토지소유자에게 가장 중요한 것은 제1차 협의보상금이다. 이 협의보상금이 나오면 그 다음단계에 가더라도, 즉 재판까지 가더라도 최근 사례를 보면 통상 10%정도 증액되기가 쉽지 않다. 따라서 소유자들은 제1차 협의보상금이 제대로 산정되도록 많은 노력을 기우려야 한다.
2. 1차 협의보상금 제대로 받는 노하우
가. 역지사지
사업시행자 입장을 고민해 보면 답이 나온다. 즉, 사업시행자에게 토지·건물 보상금은 고민이 없다. 어차피 보상금은 감정평가사가 결정하는 것이고, 예정보상금도 다른 부서에서 결정한 것이다. 보상담당자는 보상금 산정에 아무런 책임이 없다. 오히려 사업시행자에게 고민이 되는 것은 토지조서와 물건조서에서 보상대상이 누락되는 것을 가장 두려워하고, 그 다음 분묘, 가축, 공장, 수목, 영업보상 등에 대해서 신경을 쓴다.
따라서 보상대상자도 토지에만 신경 쓰지 말고 사업시행자가 아파하는 부분에 대해 신경을 써서 대응을 하고, 나아가 사업시행자가 지금 급하게 사업을 추진하는지 여부, 사업시행자가 관청인지, 공사인지, 민간인인지 여부 등에 따라 대응을 달리 하여야 한다.
나. 버려야 할 고정관념
통상 보상대상자들은 다음과 같은 고정관념에 빠져 있다. 먼저 사업시행자에게 잘 보여야 보상이 잘 나온다거나, 자료를 잘 준비해서 제출하여야 하거나, 나를 잘 보아주기 때문에 나만 특별히 도와준다고 한다는 말을 믿는 것이다. 그러나 진실은 그렇지 않다. 잘 보인다고 보상이 잘 나오는 것은 절대로 아니다. 오히려 차라리 반대인 경우가 있다. 나아가 자료 제출여부도 상황을 보아가며 결정하여야 한다. 어느 경우는 자료를 제출하는 것이 유리하고, 어느 경우는 불리하기 때문이다.
다. 지장물 조사에 불응하고 협상하기
사업시행자는 지장물조사만 제대로 마치면 두려운 것이 없다. 소위 공탁하면 그만이다. 그런데도 보상대상자들은 지장물조사에 협조를 하여야 보상을 잘 받는다고 오해를 하고 있는 것이다. 보상대상자의 가장 큰 무기는 지장물조사 거부이다. 즉, 경우에 따라 출입을 금지하고 자료제출을 거부하여야 할 것이다. 그러면서 사업시행자가 스스로 찾아와 협상을 요청하면 이때 모든 것에 대해 협상을 마치고 행복하게 지장물조사에 응하는 것이다. 물론 현실은 이렇게 사업시행자가 찾아오는 경우가 많지 않다. 그러나 없는 것도 아니다. 탕정지방산업단지나 행정복합도시에서는 미리 협상을 하였다. 사업시행자가 아파하는 행동을 하면 사업시행자가 찾아온다. 물론 눈으로 보이는 것에 대해서는 지장물조사를 거부하는 것이 쉽지는 않다. 그러나 예를 들어 분묘 주인이 누구인지는 스스로 말을 하지 않으면 절대로 사업시행자가 알 길이 없는 사항이고, 영업보상에 있어서 영업이익도 그렇고, 가축의 경우 새끼를 가졌는지 여부, 수목 등 보상대상자가 협조하지 않으면 사업시행자가 답답한 경우는 많이 있다.
라. 사업시행자에게 이의하지 않기
토지조서나 물건조서에 대해서 사업시행자에게 이의신청서를 내지 않는 것이 좋다. 이의신청서를 내면 사업시행자는 매우 고마워한다. 이유는 간단하다. 가장 두려운 부분을 보상대상자가 스스로 고쳐주기 때문이다. 예를 들어 토지가 1평 누락되었는데 이를 보상대상자가 찾아주면 사업시행자는 만세인 것이다. 반대로 1평이 누락되면, 보상을 못 받고, 그렇게 되면 소유권도 사업시행자가 취득하지 못하고, 그러면 최종적으로 사업시행이 불가능한 것이다. 그래도 이의를 할 것인가?
라. 감정평가사 추천하기
보상금액은 감정평가사가 정하는 데, 이러한 감정평가사는 사업시행자 1명, 보상대상자 1명, 시·도지사 1명이 정한다. 3명이 평가를 하여 산술평균한 금액이 보상금액이다. 다만 3명이 평가를 하여 10% 이상 차이가 나면 재평가를 하여야 하므로, 보상대상자 추천 평가사가 1명이라도 그 영향력은 매우 크다. 추천요건은 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천하고, 추천기한은 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천한다. 보상대상자들로서는 반드시 추천하여야 한다. 이것이 협의보상금을 제대로 받는 방법 중 가장 중요한 일이다.
3. 수용재결, 이의재결단계에서 보상금 증액방법
사업시행자가 재결을 신청하면 관할 시장·군수(자치구는 구청장)는 주민들에게 수용재결신청에 대해 의견서를 내라는 통보를 하고, 이때 주민들은 철저히 의견을 개진할 필요가 있다. 그런데 보상통지서에서 누락된 토지나 지장물이 있음을 알리면서 추가 보상을 요구하는 경우가 많으나, 이는 생각해 볼일이다. 보상대상에서 누락되면 보상을 받지는 못하나, 대신 소유권도 넘어가지 않으므로, 사업시행자가 가장 두려워하는 일이다. 그런데 그것을 굳이 알려야 하는지 생각해 보자는 것이다.
재결단계에서 가장 문제는 토지수용위원회가 사업시행자와 주민들간에 대립하는 쟁점에 대해 먼저 판단을 하고 감정평가를 요구하여야 하는데, 그런 과정을 거치지 않고 먼저 협의보상시와 같은 조건대로 감정평가를 의뢰한다는 데 있다. 예를 들어 지목이 임야이지만 밭으로 이용된다면 밭으로 평가를 하여야 한다고 주민은 주장하는데도 이 부분이 감정평가 후에 결정되는 모순이 있다는 점이다.
따라서 주민들은 미리 토지수용위원들이 누구인지에 대한 정보공개를 청구하여 명단을 입수하고, 전담위원을 지정하여 예비심사를 하게 하거나, 사무국 직원으로 하여금 현지 실지조사를 하도록 요구하거나, 위원회 개최과정에서도 본인 또는 변호사가 출석하여 의견을 개진할 수 있도록 요구하는 것도 검토할 만하다. 또한 경우에 따라서는 화해권고를 하여 줄 것을 요구할 수도 있을 것이다.
4. 재판에서 증액하는 방법
가끔 재판이 번거롭고, 비용이 많이 들고, 많은 금액이 증액되지도 않으므로 무조건 협의보상에 응하는 경우가 많으나, 이러한 생각은 오해이다. 다른 재판과 달리 이 보상금증액재판은 변호사만 선임하면 본인이 직접 관여할 일이 전혀 없고, 비용도 많이 들지 않으며(특히 재결절차에서는 전혀 들지 않으며, 재판비용도 수십만원에서 수백만원에 불과), 경우에 따라서는 많은 금액이 증액될 수도 있으며, 최소한 조금이라도 올라가는 경우가 대부분이다. 세금문제, 급한 돈 필요시가 아니라면 증액절차를 진행하는 것이 이익이고, 세금문제는 전문세무사의 조언을 꼭 듣고 결정하여야 할 것이다.
재판은 수용재결후에 바로 재판을 하려면 60일내에, 이의재결을 거치면 이의재결서를 받은 날로부터 30일내에 소장을 제출하여야 한다.
소장을 제출하면 법원은 다시 감정평가사를 선임하여 평가를 한 후에 재판을 열어 결정한다. 그런데 보상금증액재판은 법원이 선임한 감정평가사가 제출한 감정평가 결과를 그대로 채택하는 경우가 많으므로, 감정평가 과정이 가장 중요하다. 보상금증액은 전략이다. 탁월한 전략으로 대처하면 상당액이 오르는 경우도 있다. 특히 큰 공장, 지목과 현황이 다른 토지, 공원부지로 묶여 있던 토지, 공장, 양어장 같은 경우는 상당액이 증액되는 경우가 많다. 물론 특별한 쟁점이 없이 단지 보상금이 저렴하다는 이유로 불복하면 그 액수가 크게 오르지는 않는다.
그러나 협의보상평가와 재결평가는 대량으로 한꺼번에 많은 토지 등을 일시적으로 평가하므로 비교표준지 선정에 제약이 있으며, 개별적 토지 등이 갖고 있는 문제를 모두 반영하기가 쉽지 않지만, 법원감정은 상당한 시간을 가지고 원고의 재산만을 위한 평가를 하게 되고, 원고의 주장을 제출할 수 있는 기회를 갖게 되면서, 재결에서의 잘못된 평가를 바로 잡음으로써 증액가능성을 높일 수 있다. 또한 액수가 문제이지 조금이라도 승소를 할 확률은 매우 높고, 이 경우 소송비용은 패소자가 부담하고, 보상금 증액소송은 변호사가 알아서 진행하는 소송이므로 부담 갖지 말고 재판을 하는 경우가 이익이다. 다만 주의하여야 할 점은 보상금증액재판은 전문변호사를 선임하여야 한다는 점이다. 그렇지 않으면 증액확률이 떨어진다. [실무 토지수용보상 책, 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다 책 참고] <법무법인 강산 임승택, 김태원, 긴은유 변호사>
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