집합건물 관리단의 성립
1. 관리단의 당연설립
건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다(집합건물법 제23조제1항). 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다(법 제24조제1항).
따라서 관리단집회에서 관리인이 선임되기 전에는 관리단은 관념적으로만 존재한다.
2. 설립시기
구분소유관계가 성립하는 때에 설립된다. 당연설립되어도 관리인이 선임되기 전에는 구분소유자 각자가 전유부분과 공유부분을 관리하여야 한다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결).
3. 일부관리단
일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(법 제23조제2항).
즉, 일부관리단은 관념적으로 존재하는 것이 아니라 조직행위를 통하여만 구성된다.
집합건물법 제10조제1항은 “공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.”고 규정하고 있는바(이하 구분소유자 전원 공용에 제공된 공용부분은 ‘전체공용부분’이라 하고, 구분소유자 일부만의 공용에 제공된 공용부분을 ‘일부공용부분’이라 한다), 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결, 대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결 등 참조).
{집합건물 경매·재건축·관리 실무} 책 참고, <법무법인 강산 임승택, 김은유, 김태원 변호사>
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