부동산 매매시 원천징수
캘리포니아에 있는 부동산을 처분하여 그 차익을 실현시키는 경우 세금을 미리 원천징수하고 있습니다. 이 세법은 2003년 1월1일부터 적용되기 시작하였는데, 추가세금은 아니고 부동산 매각으로 인한 양도차익에 대한 세금의 선납 형태입니다.
물론 이 원천징수액은 부동산 판매자가 2003년 주정부 세금 보고시 납부하게 될 양도소득세에 대한 예납이기 때문에 세금보고서 결과에 따라 상당부분이 환불수표로 지급되게 될것이다.
세금액수는 부동산 매각의 양도 이익에 대한 일정세율이 아니라 부동산 매매액의 3.33%로 일률적으로 정해져 있습니다.
예를 들어 구입원가 80만달러인 부동산을 90만달러에 매각하였을 경우 세금은 매매차익인 10만달러의 3.33%인 3천3백30달러가 아니라 부동산 매매가격인 90만달러의 3.33%인 3만달러가 되는 것입니다.
3.33% 원천징수는 기본적으로 부동산 구입자의 책임인데, 에스크로 회사가 부동산 구입자에게 원천징수 세금에 대한 규칙을 알려주게 돼있습니다. 이 원천징수 세금은 10만달러가 넘는 부동산 거래에 대하여 적용이 되는데 몇 가지 예외 조항들이 있습니다.
첫째, 매매가격이 10만달러 이하인 경우 원천징수 세금이 필요없습니다.
둘째, 부동산 매각자가 은행일 경우입니다.
셋째, 판매하는 부동산이 매각하는 사람의 주(main) 거주 주택으로 2년 이상 사용되었던 경우입니다. 이때 주 거주 주택이란 국세청 조항 Sec.121에 의한 주택을 말하는 것으로 지금 살고 있는 주택뿐만 아니라 지금은 살고 있지 않지만 지난 5년 중에서 2년 이상을 거주하고 있었던 주택도 여기에 해당됩니다. 물론 2년 이상 거주하지 않았을 경우에는 원천징수 세금을 내야 하는데, 여기에도 또 몇 가지 예외가 있을 수 있습니다.
넷째, 부동산 매각으로 인하여 이익이 나지 않았을 경우입니다. 부동산 매각으로 인하여 손실이 발생하였을 경우에는 양식 593-L을 작성해야 하는데 가주 세무국(FTB)에 보낼 필요는 없으며 5년간 보관을 해야 합니다.
다섯번째, 세법조항 1031에 따른 교환매매일 경우입니다. 이때에 만약 매각자가 매각에 따른 판매금액을 부분적으로 받는다면, 그 부분금액에 대하여서는 3.33% 세금을 내야 합니다.
여섯번째, 매각자가 일반개인이 아닐 경우입니다. 부동산 매각 당사자가 주식회사나 파트너십 또는 LLC 등 일반개인이 아닐 경우에는 원천징수 세금이 적용되지 않습니다. 그런데 주식회사라 할지라도 가주에 고정주소를 가지고 있지 않는 경우라든지 파트너십이라도 가주 주민이 아닌 타주 거주자가 파트너일 경우라든지, LLC라고 할지라도 개인 한 명만 멤버일 경우라면 원천징수세금이 적용되어야 합니다.
캘리포니아에 있는 부동산을 처분하여 그 차익을 실현시키는 경우 세금을 미리 원천징수하고 있습니다. 이 세법은 2003년 1월1일부터 적용되기 시작하였는데, 추가세금은 아니고 부동산 매각으로 인한 양도차익에 대한 세금의 선납 형태입니다.
물론 이 원천징수액은 부동산 판매자가 2003년 주정부 세금 보고시 납부하게 될 양도소득세에 대한 예납이기 때문에 세금보고서 결과에 따라 상당부분이 환불수표로 지급되게 될것이다.
세금액수는 부동산 매각의 양도 이익에 대한 일정세율이 아니라 부동산 매매액의 3.33%로 일률적으로 정해져 있습니다.
예를 들어 구입원가 80만달러인 부동산을 90만달러에 매각하였을 경우 세금은 매매차익인 10만달러의 3.33%인 3천3백30달러가 아니라 부동산 매매가격인 90만달러의 3.33%인 3만달러가 되는 것입니다.
3.33% 원천징수는 기본적으로 부동산 구입자의 책임인데, 에스크로 회사가 부동산 구입자에게 원천징수 세금에 대한 규칙을 알려주게 돼있습니다. 이 원천징수 세금은 10만달러가 넘는 부동산 거래에 대하여 적용이 되는데 몇 가지 예외 조항들이 있습니다.
첫째, 매매가격이 10만달러 이하인 경우 원천징수 세금이 필요없습니다.
둘째, 부동산 매각자가 은행일 경우입니다.
셋째, 판매하는 부동산이 매각하는 사람의 주(main) 거주 주택으로 2년 이상 사용되었던 경우입니다. 이때 주 거주 주택이란 국세청 조항 Sec.121에 의한 주택을 말하는 것으로 지금 살고 있는 주택뿐만 아니라 지금은 살고 있지 않지만 지난 5년 중에서 2년 이상을 거주하고 있었던 주택도 여기에 해당됩니다. 물론 2년 이상 거주하지 않았을 경우에는 원천징수 세금을 내야 하는데, 여기에도 또 몇 가지 예외가 있을 수 있습니다.
넷째, 부동산 매각으로 인하여 이익이 나지 않았을 경우입니다. 부동산 매각으로 인하여 손실이 발생하였을 경우에는 양식 593-L을 작성해야 하는데 가주 세무국(FTB)에 보낼 필요는 없으며 5년간 보관을 해야 합니다.
다섯번째, 세법조항 1031에 따른 교환매매일 경우입니다. 이때에 만약 매각자가 매각에 따른 판매금액을 부분적으로 받는다면, 그 부분금액에 대하여서는 3.33% 세금을 내야 합니다.
여섯번째, 매각자가 일반개인이 아닐 경우입니다. 부동산 매각 당사자가 주식회사나 파트너십 또는 LLC 등 일반개인이 아닐 경우에는 원천징수 세금이 적용되지 않습니다. 그런데 주식회사라 할지라도 가주에 고정주소를 가지고 있지 않는 경우라든지 파트너십이라도 가주 주민이 아닌 타주 거주자가 파트너일 경우라든지, LLC라고 할지라도 개인 한 명만 멤버일 경우라면 원천징수세금이 적용되어야 합니다.
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