진주 미분양아파트 문산코아루 방문후기
2011-12-15 12.12. pppo@hotmail.com
<본 내용은 본인의 지극히 개인적이고 주관적인 견해이고, 사실과 다를 수 있음>
안녕하세요? 이번 2011.12.10에 문산코아루 45평형을 보고나서 요모조모 살펴본 느낌이 다른 분들에게 참고가 될까하여 글로 남기게 되었습니다. 저는 투자자 관점에서 접근하였고, 자료를 정리해 보면서 향후 투자판단에 좋은 경험이 될듯하여 정리하게 되었습니다.
1. 가구구성 : 총 세대수 520가구에 중대형이 170여가구이고, 33평형은 2011년 12월현재 분양완료입니다.
2. 현황 : 45평형(150.7020) 이상평수가 남아있고
11월까지 국토해양부 실거래가 조회를 해 보
면, 중대형평형 전체의 약 25채를 제외하고
미 분양상태입니다.(12월분과 60일이내등기
예정분 제외)
3. 토지비용: 계약서를 보면 평당400만원 정도
인데 이는 토지매입비용 + PF금융비용 +
문산교회 이전에 따른 보상비용 + 기타가 포함되어 인근한양빌라 감정지가에 비해 다소 비싸고, 혁신도시 평당 250만원 내외에 아파트부지와 비교하여 40%정도 가격비쌈
l 참고: 진주4계2009-5802를 보면 인근 한양빌라 대지를 평당 261만원 정도에 감정됨
l 문산교회가 있었는데 옆에 교육관 및 교회를 신축해 주는 비용이 포함되어 다소 지가가 상승한 것으로 예상
4. 장점
l 바로 앞에 초등학교가 있음
l 문산IC, 사천-진주-마산(창원) 2번 국도, 진주-고성 1009번 지방도가 인접해서 교통의 요충지로 사천, 통영, 일반성/진동 등 교통접근성이 매우 뛰어남
l 미분양으로 완공상태를 확인하고 계약할 수 있음
l 향후 혁신도시 조성에 따른 사전입주 효과가 기대됨
l 가격이 18% 할인하고 있어 평당 620만대에 입주 가능한 저렴한 분양가
l 분양가할인으로 향후 가격상승시 양도세에 대한 부담경감
l 2011년도에 등기시 취등록세 할인혜택으로 500만원 내외의 세금 감면효과
5. 단점
l 중,고등학교가 다소 멀고 학군이 진주시내에 비해 약간 차이가 있는 것으로 인식되나 향후 개선여지 있음
l 1009번 지방도 도로측 건물(109동3호, 108동, 106동3호, 105동 102동3호는 거실문을 열었을 때 시끄러운 소음으로 문을 거실 창을 열어놓고 생활하기 어려움
l 고속도로 인근한 건물(104동)은 시끄러워 북측 창을 열고 생활하기 어려움
l 주변 문산읍 시내 전경이 다소 정리가 덜된 느낌
l 매수자에게 불리한 계약서(매우 불리한 조항이 2가지 이상 있어 수정을 요구하였으나, 한국토지신탁에서 불가하다고 함)
l 서남측 산으로 인해 서남측 조망이 13층이하에서는 산에 막힌 느낌이 남
l 520가구로 대단지에 비해 관리비가 많을 것으로 예상
l 혁신도시 활성화시 혁신도시 아파트가격 상승/하락에 직접적 영향을 받을 것으로 예상
l 한국토지신탁(시공:파라다이스 건설)에서 하자보수 처리와 관련한 불만족이 ‘문산코아루까페’에 다소 발견되고, 처리가 신속하지 못하여 불만족사례가 많음
l 1002번 지방도 남측(문산사거리)에서 접근하여 정문으로 진입시, 문산교와 정문 진입로 높이 차이로 인해 사망사고가 6개월도 안되어 3건이 발생되어 위험함.
l 주변에 중형마트가 있으나 그 외 기반시설이 거의 없음
l 학원가가 발달되지 못해, 자녀교육에 적극적인 가구는 다소 애로가 예상됨
l 상가 미분양으로 근린시설이 발달되지 않고 주변 미관이 다소 떨어짐
l 중대형 평형 속성상 거래시 좋은 환경에 큰평형을 원하는 구매자보다, 적은 예산으로 중대형을 구입하려는 구매자와 거래가능 예상
l 전세 1억6천/매매2억7천으로 매매가 대비 전세가가 60%정도로 전세가격이 저렴하여 리스크가 됨
-인근 평거동 휴먼시아(2011년 입주, 33평형) 전세1억8천/매매2억4천으로 매가대비 전세가가 75%
6. 종합
- 실 거주 입장에서 구입하는 것은 리스크가 적고, 진주시내(금산면 미분양제외, 45평형 2억4천)중대형 평형과 비교하여 가장 저렴하여 좋으나, 투자목적으로 구입하기에는 인근 혁신도시 신규분양아파트 가격에 절대적 영향을 받을 것으로 예상되므로, 단기 차익 발생시 수익을 실현할 수 있으나 장기투자에 있어서는 다소 신중해야 할 것으로 봄
- 내년 정부정책기조가 저성장(2011년 GDP대비 성장률3.7%)으로 2011년 대비 낮고 물가부담은 완화되며 금리가 하향 안정화 추세로 예상되므로, 정부 유동성공급에 따른 인플레이션 발생으로 자산가치 상승시 혜택을 볼 수 있으나, 2년 이내 수익을 실현하지 못하면 향후 혁신도시 15개 아파트 필지 공급 물량 증가로 투자수익을 누리기는 다소 어려울 것임
- 내년도 미국/유럽의 경기침체, 한국 GDP의 대외수출 의존도 심화(85%), 내부수진, 건설경기침체, 1인당 생산성 향상 지속에 따른 기계화/자동화로 인한 일자리 감소 등으로 중대형 아파트 소비욕구가 크게 증대되기 어려움
- 중대형 평형 가격상승은 결국 인근지역으로 출퇴근하는 직장인 중, 중대형가구를 필요로 하는 적어도 4인이상 가구가 많아지게 되면 가격 상승이 이뤄질 수 있으나, 역시 혁신도시 공공기관 건설이 완료되는 2014년10월(LH사옥 최종완공일) 즈음까지 수익을 실현하지 못하면 장기적인 수익실현은 불투명함
- 사천지역 항공국가산단 지정여부, 정촌산업단지 활성화로 인한 인구유입, 사천지역의 항공 및 산업단지 고용증가, KTX 거제통영-진주-김천 노선 건설 등 장기 정책변화에 따라 기회가 될 가능성 존재
혹시 문의사항은 pppo@hotmail.com으로 주세요.(전문 첨부 참조)
진주 문산 코아루 방문후기2.docx댓글
댓글 리스트-
작성자남제녹두산 작성시간 11.12.20 잘봤습니다.
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작성자진사모 작성시간 11.12.21 ㅋㅋㅋㅋㅋ
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작성자주누진현 작성시간 12.01.04 잘봤습니다 대단하세요^^
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작성자남제녹두산 작성시간 12.02.07 대형평수 할인 분양 마니 하던데 제가 보기엔 투자 대상에서 완전 배제해야 될 듯 합니다. 목돈넣놓고 완전 쪽박찰 가능성이 너무나도 높네요.
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작성자스파르타쿠스 작성시간 12.02.10 코아루는 초등학교가 가깝고, 파란채는 중학교가 가깝네요~~ 고등학교는 어디로 갈지 모르니 패스~~ㅋㅋ