시흥 신천동 토지 매매
개발제한구역 654평 농지, 매매가 5억5천만원
오늘 소개해 드릴 토지는 경기도 시흥시 신천동 소재 약 654평 규모의 토지입니다.
전체 면적은 2,162㎡, 약 654평이며 지목은 전, 용도지역은 도시지역·자연녹지지역입니다.
특히 이 토지는 개발제한구역에 속해 있어 일반적인 자연녹지 토지와는 이용 및 건축에 차이가 있습니다.
반면 매매가는 5억5천만원으로, 2026년 개별공시지가를 기준으로 계산한 토지가액과 비교해도 큰 차이가 없는 수준이라는 점이 이 토지의 가장 눈에 띄는 부분입니다.
1. 토지 기본 현황
| 구분 | 내용 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 |
| 면적 | 2,162㎡ |
| 평수 | 약 654평 |
| 지목 | 전 |
| 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 |
| 주요 규제 | 개발제한구역 |
| 기타 지역지구 | 가축사육제한구역(전부제한), 과밀억제권역 |
| 2026년 개별공시지가 | 232,900원/㎡ |
| 매매가격 | 5억5,000만원 |
| 매매가격/평 | 약 84만원 |
| 공시지가 기준 | 약 50.35억원 |
※ 공시지가 기준 토지가액은 2,162㎡ × 232,900원으로 단순 계산한 금액입니다.
2. 5억5천만원이라는 가격을 어떻게 볼 것인가
이 토지의 2026년 개별공시지가는 ㎡당 232,900원입니다.
이를 전체 면적에 적용하면,
2,162㎡ × 232,900원 = 약 5억350만원
정도가 됩니다.
매매가격은 5억5천만원이므로 단순 비교하면 공시지가보다 약 4,650만원 높은 가격입니다.
비율로 보면 매매가는 개별공시지가 총액의 약 109.2% 수준입니다.
평당으로 환산하면,
공시지가 기준 약 76.8만원/평
매매가격 기준 약 84.1만원/평
정도입니다.
따라서 이 매물의 가격적인 특징은
“공시지가보다 크게 높은 가격에 형성된 토지”라기보다, 공시지가와 비교적 가까운 가격에 나온 대규모 개발제한구역 토지
라는 데 있습니다.
3. 개발제한구역이라는 점이 핵심입니다
매수자분들이 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.
개발제한구역에서는 원칙적으로 건축물의 건축, 용도변경, 공작물 설치, 토지 형질변경 등이 제한되고, 법에서 정한 예외적인 행위에 대해서만 허가를 받아 진행할 수 있습니다.
또한 개발제한구역에서 허가할 수 있는 건축물과 공작물의 종류 및 설치 범위는 시행령 별표에서 별도로 정하고 있습니다.
따라서 이 토지는
“자연녹지지역이니까 일반적인 자연녹지지역 토지처럼 건축할 수 있다”
고 이해해서는 안 됩니다.
용도지역은 자연녹지지역이지만, 동시에 개발제한구역이라는 별도의 규제가 적용되기 때문입니다.
4. 그렇다면 이 토지의 매력은 무엇인가?
개발제한구역 토지를 일반적인 개발사업용 토지와 같은 기준으로 평가하면 매수자에게 맞지 않습니다.
오히려 이 토지는 다음과 같은 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.
① 약 654평의 넓은 면적
2,162㎡, 약 654평으로 면적 자체가 상당합니다.
소규모 필지에 비해 토지의 공간적 활용 여지가 크고, 향후 법령상 허용되는 범위 내에서 영농 및 적법한 이용을 검토할 수 있는 규모입니다.
② 도시지역 내 자연녹지지역
단순히 외곽 농촌지역에 위치한 농지와 달리 도시지역 자연녹지지역이라는 점도 확인할 부분입니다.
③ 주변 생활 인프라
매도인 설명에 따르면 인근에는 학교와 축구장 등이 있고, 주변 하천 정비도 완료되어 있습니다.
특히 토지 주변 환경이 과거보다 정비되어 있다면 토지의 접근성과 주변 생활환경을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
④ 가격적인 접근성
무엇보다 매매가격이 5억5천만원입니다.
약 654평을 기준으로 보면 평당 약 84만원 수준입니다.
대규모 토지를 찾으면서 초기 투자금액을 5억원대에서 검토하는 매수자라면 관심을 가져볼 만한 가격대입니다.
5. 다만 이런 목적으로 접근하는 것이 좋습니다
이 토지는 개발사업을 전제로 매수하는 토지라기보다는 개발제한구역의 특성을 이해하고 장기적으로 보유하거나 허용된 이용방법을 검토하는 토지로 보는 것이 적절합니다.
특히 다음과 같은 매수자가 관심을 가져볼 수 있습니다.
대규모 토지를 찾는 실수요자
영농 목적의 토지를 찾는 수요자
개발제한구역 토지에 대한 투자 경험이 있는 투자자
장기보유 관점에서 토지를 검토하는 투자자
주변 도시화 및 생활권 변화에 관심이 있는 토지 수요자
반대로 단기간에 건축해서 개발이익을 얻으려는 목적이라면 이 토지는 접근 방식이 다릅니다.
개발제한구역에서는 건축 및 토지형질변경 등에 별도의 행위허가 체계가 적용되기 때문입니다.
6. 주변 환경도 함께 볼 필요가 있습니다
신천동은 학교와 학원 등 생활교육시설이 형성되어 있는 지역입니다.
실제로 신천동에는 초·중·고 교육시설과 다수의 학원이 확인되고 있으며, 신천고등학교도 신천동 포도원로에 위치하고 있습니다.
따라서 이 토지를 단순히 “농촌에 있는 650평 농지”로만 보는 것보다는,
도시지역 안에 위치하면서 주변에 생활권이 형성되어 있는 대규모 개발제한구역 토지
라는 관점에서 입지를 살펴볼 필요가 있습니다.
7. 매수 전에 확인할 핵심 사항
개발제한구역 토지는 일반 토지보다 토지이용 가능 범위를 정확하게 확인하는 과정이 중요합니다.
특히 계약 전에는 다음 사항을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
| 확인사항 | 확인 내용 |
| 개발제한구역 | 구체적인 행위허가 가능 여부 |
| 지목 | 전 |
| 농지 여부 | 농지법상 이용 및 취득 요건 |
| 용도지역 | 도시지역·자연녹지지역 |
| 도로 | 실제 차량 진입 및 법정도로 관계 |
| 토지 형상 | 농지 형태 및 고저차 |
| 하천 | 인접 하천 및 하천구역 여부 |
| 배수 | 농업용 배수 및 우수처리 여건 |
| 건축 | 개발제한구역법상 허용시설 해당 여부 |
| 토지형질변경 | 허가 가능 범위 |
| 주변 개발계획 | 도로·공원·하천 등 도시계획 변화 |
| 거래조건 | 매도인의 소유권 및 권리관계 |
특히 “개발제한구역인데 건축이 가능한가?”라는 질문은 단순히 가능·불가능으로 답하기보다는 어떤 시설을 어떤 요건으로 설치하려는지에 따라 검토해야 합니다.
8. 중개사가 보는 이 토지의 핵심 포인트
이 토지는 화려한 개발호재를 앞세우는 매물이라기보다 가격과 면적에서 경쟁력을 찾는 토지입니다.
약 654평이라는 넓은 면적에
매매가 5억5천만원
이라는 가격이 형성되어 있고,
2026년 개별공시지가를 단순 적용한 금액도 약 5억350만원으로 계산됩니다.
따라서 매수자 입장에서는
“5억원대 자금으로 시흥시 도시지역 내 약 650평 규모 토지를 확보할 수 있는가?”
라는 관점에서 검토해 볼 만합니다.
다만 개발제한구역이라는 특성상 향후 이용가치를 판단할 때는 단순한 면적이나 공시지가보다 허용되는 토지이용과 행위허가 가능 범위가 훨씬 중요합니다.
매물 한 줄 정리
시흥 신천동 약 654평 토지
도시지역 · 자연녹지지역 · 개발제한구역
2026년 개별공시지가 ㎡당 232,900원
매매가 5억5천만원
평당 약 84만원
대규모 토지를 5억원대에서 찾으면서 개발제한구역 토지의 특성을 이해하고 장기적인 토지 보유가치를 검토하는 분이라면 살펴볼 만한 매물입니다.
