http://ssghouse.blog.me/220476532978 - 용도변경
자신이 사용하려는 목적과 건축물의 용도가 맞아야 합니다.
만약 맞지 않으면 건축물의 용도변경을 하여 사용할 수 있는 상태로 만든 다음 사용하여야 합니다~ㅎ
저도 전에 사무실을 오픈할때 용도변경을 한적이 있습니다~
오래되진 않았지만 그때 기억이 새록새록 나네요~ㅎ
용도변경이란
건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말합니다.용도변경을 하려면 허가를 받거나 신고를 해야하며,
건축법과 건축관련 법령에 따른 건축기준에 맞아야 합니다.
용도변경의 절차
용도변경 방법
용도변경에는 상위시설군과 하위시설군이 있습니다~
하위시설에서 상위시설로 올라가려면 허가
상위시설에서 하위시설로 내려려면 신고.
같은시설군 내라면 건축물대장상의 내용변경신청 만하시면 됩니다.
[출처] 건축물 용도변경 방법에 대해 알아봅시다!!|작성자 오란
토지를 용도변경하려면... 그냥 신청만으로는 되지않고 그에 합당한 사유가 있어야 합니다.
가장 대표적인 이유가 건축목적이지요...
이러한 목적이 없다면 처리가 되지 않습니다.
말씀하신 토지는 지목이 <전>이므로
이 땅에 건축을 목적으로 지목을 <대>로 바꿀려면 다음의 사항이 필요합니다.
-농지전용허가: 농지를 농업용이 아닌 다른 용도로 사용하겠다는 허가
-개발행위허가: 해당 땅의 형질을 변경하여 개발하겠다는 허가
-건축인허가: 건축인허가
-기타인허가: 정화조, 배수, 도로 등등...
제일 힘든 항목이 농지전용허가와 개발행위허가일 것입니다.
해당지역이 허가가 안되는 지역이거나... 요구조건이 안맞으면 거부될 것입니다.
그리고.. 허용이 되더라도 무제한으로 해주는게 아니고
형질변경의 목적(건축)에 맞는 최소한의 면적만 허가해줍니다.
일테면... 주택의 경우에는 660㎡까지만 해 준다는 식입니다.
그렇게 일부분만 허가가 나면... 필지는 둘로 갈라져서 일부만 <대>가 됩니다.
이러한 것들은 해당 공사가 모두 종료되고 준공검사를 받아야만 승인됩니다.
즉... 준공이 될 때까지는 계속 <전>으로 되어 있습니다.
고물상 허가는... 건축허가를 말씀하시는 것이라면 면적에 관계없이 해당되구요
(건축인허가 및 농지전용 형질변경은 무조건 다 해당됩니다)
영업허가를 말씀하시는 거라면 제가 그 분야쪽이 아니라 잘 모르겠습니다.
토지 지목변경 신청절차
지목이 "전,답"인 토지에 대해서 농지전용허가를 득하여 주택을 신축할 경우
토지의 지목은 "대"로 변경되는 것이며,
또한 주택을 창고의 용도로 모두 사용할 경우에도
지목은 "대"에서 "창고용지"로 변경되는 것입니다.
지목변경의 정의 및 대상토지를 중심으로
포스팅해 드리며, 지목변경으로
토지가액이 증가된 경우 취득세가 부과됩니다.
지목변경으로 "전,답"의 공시지가에서
"대"의 공시지가로 변경된 부분에 대한 취득세...
| 1.지목변경 의의 |
| 1)지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것 |
| 2)1필지의 일부의 지목이 변경되는 경우에는 분할신청과 함께 신청 할 것 |
| 3)임시적이고 일시적인 용도의 변경은 지목변경을 하지 아니한다. |
| 2.지목변경의 대상 토지 |
| 1)토지나 건축물의 용도 변경된 경우 |
| 2)토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 |
| 3)도시개발사업등의 사행시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 |
| 3.지목변경 신청절차 |
| 1)신청인: 토지소유자는 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청(注)에 |
| 지목변경을 신청하여야 한다. |
| 注)지적소관청(지적공부를 관리하는 시장,군수 또는 구청장) |
| 2)첨부서면 |
| ①관계법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본 |
| ②토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본 |
| ③개발행위허가, 농지전용허가, 보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니 |
| 하는 토지 / 전, 답, 과수원 상호간의 지목변경인 경우에는 위의 ①,② 서류의 첨부를 생략 |
| 할 수 있다. |
| 4.지목변경 처리절차 |
| 1)지목변경을 하기 위한 지적측량은 필요 없다. |
2)지목변경 거부처분은 행정소송의 대상이다. [출처] 토지 지목변경 신청절차|작성자 분양보호자 |
지목변경으로 땅값 올리기
토지를 사서 개발하려면 대부분의 경우 용도변경을 해야 한다
예를들어 농지를 사서 전원 주택을 지으려 한다면
농지전용을 받아야 하며 주택이 들어설 자리는 대지.진입로나 단지내 도로 부분은
도로로 바뀐다 산지를 개간하면 임야가 전(밭)으로 지목변경되고
밭에 물류창고를 만들려고 하면 밭이 창고용지가 된다
산지를 전용하여 주유소를 만들면 임야는 주유소용지가 된다
이처럼 맨땅에 건축물 등을 지으면 그 부지의지목이 건물의 주도니 용도에
따라 지목변경이 일어난다
물론 땅의 주 용도가 바뀜에 따라지목이 변경되는 것이지
용도변경이나 건물 없이 지목만 바꿀수는 없다
땅의 가치와 활용도를 높이기위해 지목변경을 하기도 한다
토지는 지목에 따라서 쓸수 있는 용도가 다르며 각종 토지공법이 그용도를
세부적으로 규제하고 있다
따라서 일단 지목이 정해지면 활용도와 땅값이 크게 차이가 난다
일반적으로는 대지와 잡종지가 제일 비싸지만
수도권의 경우는 창고 공장 주유소용지가 대지보다 더 비싼 경우도 많다
반대로 논밭의 경우는 대지의 1/3이하로 저렴하며
임야는 농지의절반이하 가격이다
따라서 농지를 대지로 바꿀 수만 있다면 땅값은 3배 이상 올라갈것이고
임야를 대지나 창고용지로 바꾼다면 적어도 여섯배 이상 가격이 오르게 되는 셈이다
예를들어 산지를 싸게 사서 산지전용을 한후 전원주택부지로 만들어
분활매각하면 전용비와 각종 부대비용을 제해도
상당한 수입이 기대된다는 계산이 나온다
지적법상 토진ㄴ 필지마다 하나의 지목을 설정하고 (일필일목의 원칙)
지목은 주된 사용목적 또는 용도에 따라 구분하여 정하며 (요오지목주의)
도시개발사업등의 공사가 준공된 토지는 그 사용목적에 따라 지목을
설정한다 (사용목적 추종의 원칙)
어느할 필지의 사용목적 또는 용도가 둘 이상의지목에 해당하면 주된 용도에
따라 지목을 결정하며(주지목 추종의 원칙)
도로 철도용지 하천 제방 구거 수도용지 등의 지목이 중복될 때는
등록시기의 선후 및 용도의 경중에 따라 지목을 결정한다 (용도경중의원칙)
토지의 용도변경이 일시적인 경우는 지목이 변경되지 않는다
예를들어 하천부지를 점용하여 1년생 농작물을 키우는 경우(하천점용)
구거를 복개하여 통행료로 사용하는 경우 (구거점용)등은 허가를 받아야 하는
사항이지만 지목이 변경되지는 않는다
지목변경은 원칙적으로 토지 소유자 및 사업시행자만이 신청할수 있다
국토의 계획 및 이용에관한 법률 등 관련 법령에 의한 토지의 형질변경등 공사가
준공된 경우나 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 도시개발사업등 원활한
사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공전에 토지의 합병을 신청하는경우에 한한다
토지 소유자가 지목변경을 신청하고자 할때에는 지목변경 사유를 기재한
신청서에 증빙서류를 첨부하여 지적소과넝(지적공부를 관리하는 시장,군수또는 구청장)에
제출한다 (사유발생일로부터 60일 이내)
증빙서류는 관계법령에 의거 토지 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는
서류 국 공유지의 경우에는 용도폐가되었거나 사실상 공공용으로 사용되고
있지 않음을 증명하는 서류 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는
서류등이 있다
다만 개발행위허가 .농지전용허가.보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를
받지 않는 토지의지목변경이거나 전 답 과수원 상호간의 지목변경인
경우는 증빙서류를 첨부하지 않아도 된다
[출처] 지목변경으로 땅값 올리기 |작성자 서가야
지목변경은 창고건물이 준공되면 변경됩니다.
토목측량설계허가(기본200만원) - 지적공사 측량비(경계,분할 약120만원) - 농지전용비(1억4,480만원) - 건축설계허가신청(기본200만원) - 창고건물착공 및 준공 - 지목이 창고나 대지로 변경됨 - 취득세납부(대지공시지가-농지공시지가 = 차액의 2.2%)
건축허가 필수조건
토지까지 차량진입이 가능한 폭4m이상의 지적도상 도로나 건축법상 현황도로가 있어야합니다...
직접은 불가능하므로 시,군,구청주변에 있는 “토목측량설계사무소” 에 의뢰해야 합니다.
토지가격이 높으므로 지목은 대지로 변경신청하고, 창고는 일반창고보다 2종근린창고시설로 허가신청을 추천드립니다.
토목의 직업은 크게 설계,공사,감리 분야로 나누어 지고요
설계에서도 종합엔지니어링(예, 도로설계,하천,철도,상수도,하수도 단지등등)너무 많습니다
여기서 설계를 하려면 제일먼저 측량을 해야 합니다 측량한 데이타를 가지고 모든 설계를 하는것임.
님이 말한 토목측량설계 라고 질문한 것은 아마도 시,군청앞에서 일반측량업을 하는 회사같군요
일명:소규모측량회사 혹은 인허가 사무실
위에서말한 종합엔지니어링은 관공서 설계용역을 위주로하며
측량설계사무소는 개인의 인허가 를 대행해 주는 회사라고 생각하시면 될것이며
설계는 우선 토목에 관련된 학과를 나오시면 유리하며
안나오시더라도 회사에 입사하여 배우시고 기본적으로 설계를 하시려면 캐드,엑셀은 기본적으로 어느적도 알아야 들어가기 편합니다
오늘은 개발행위허가와
토지형질변경에 대해 알아보고자 합니다.
전문적인 용어라 모르시는 분들도 많을텐데
의외로 쪽지로 문의가 많이오네요.
그래서 오늘은 요부분에 대해
잠시 알아보고자 합니다.
그러나 이부분도 너무
방대하기 때문에
도시지역에서
주택을 신축하려고 할때를
기준으로 이야기 해보고자 합니다.
단독주택을 신축하고자 하는 경우
또는
빌라나 연립주택을 지으려고 하는 경우
강북지역에서 고급주택지로
어디를 떠올리십니까?
성북동,한남동,북촌,평창동,부암동 등등
이런지역에 고급빌라나 주택이 많은것은
우연은 아니겠죠.
그러다 보니 가끔씩 이러한 지역에
큰 규모의 나대지 땅이 경매물건으로 나오게 되면
해당지역에 관공서 담당자들 전화기에는
하루종일 문의전화가 쇠도합니다.
문의전화의 주요 요지는
크게 두가지로 압축됩니다.
"이땅 개발이 가능하냐?"
"무엇을 질 수 있는냐?"
그런데
반대로 한번 생각해 보시지요.
이렇게 좋은 동네에 이렇게 크고 괜찮은 땅이
여지껏 개발도 되지 않은 상태로
남아 있다면?
어떤 문제가 있는 것이겠죠?
이러한 땅에 해당하는 문제는
무수히 많겠지요.
그중에서 가장 큰 부분에 해당하는 것이
결국 개발이 불가능한 땅이라는 것입니다.
개발이 불가능한 이유 중
가장 큰 %를 차지하는 것이
개발행위허가조건을 만족시키지 못하는 것이죠.
그럼 개발행위허가가 무엇일까요?
개발행위허가란
쉽게 내가 토지위에 어떤 행위를 하고자 할때
예를 들어 건축물 신축이나 공작물 설치
토석의 재취, 토지분할 등을 하려고 할때
허가를 맡아야 한다는 것입니다.
그런데
이러한 개발행위허가에 포함되는 것 중에
하나가 토지의 형질 변경이 포함되어 있습니다.
토지의 형질 변경?
쉽게 건물을 신축한다고 할 경우에
토지의 형질이 임야라면 대지로 변경을 해야 하는 것이죠.
즉 위에 언급한 지역에
임야의 경우 건물을 지으려면
토지의 형질변경을 위한
개발행위허가를 받아야 하는데
저 조건을 만족하지 못하는 경우가
대부분이라는 것이죠.
그렇다면 개발행위허가의 조건은
무엇일까요?
이것은 서울지역을 기준으로 말씀드리면
서울특별시 도시계획조례 별표1에
잘 정리되어 있는데..
크게 세가지를 만족해야 합니다.
첫째, 비오톱 1등급에 해당하는 절대보존지는 개발이 안됩니다.
이건 해당필지의 토지이용계획확인원을 발급받아 보시면
절대보존지는 표시되어 있기 때문에 바로 확인이 가능합니다.
둘째, 입목본수도 51퍼센트 이상 토지
그냥 땅에 일정크기 이상 나무가 너무 많으면 개발이 안됩니다.
정확한 것은 해당청에서 직접 조사를 통해 %를 확인해야 하지요.
셋째, 경사도 21도 이상인 토지
경사도를 측정하는 방법은 너무 복잡하니 요건 전문가에게..
종합하자면 양호한 수림을 가진 경사가 급한 땅은
개발이 불가능하다고 보시면 됩니다.
그렇다면 저 조건을 만족시킨다면
예를 들어 절대보존지도 아니고
입목본수도가 51퍼센트 미만이고
경사도가 21도 미만이면
개발이 가능한건가요?
꼭 그렇지가 않습니다.
물리적인 수치조건을 만족시킨다고 하더라도
물리적이지 않은 추상적인 예를들어
개발에 따른 주변에 변화로
해당지역에 어떤 가치가 훼손된다고
판단되면 허가가 나가지 않을 수 있습니다.
도시계획분야는 사실 너무 복잡하고
여러 법이 얽혀있기 때문에
반드시 구입전에 해당구청과
전문가와 상의하시기 바랄께요..^^
ps. 혹시 평창동이나 성북동에 지목이 대지인데
개발이 안되는 원형필지에 대해 궁금하신분은
쪽지나 메일로 문의하시기 바랍니다.
답답해서 질문 드림니다.
측량설계사무실과 "일반측량 설계용역 계약서(약식)"이라는 계약을 작성했습니다.
내용은
1. 설계명 : 개발행위허가, 산지협의
2.위치 :
3. 면적
4. 1의 사업을 수행하기 위해 을은 갑에게 일반측량 설계용역을 제공한다.
5 계약만료에 대한 언급
.
.
이렇식으로 작성이 되었습니다.
여기서 질문 드림니다.
1. 개발행위는 현재 임야로 되어있는 곳에 주택을 신축하기 위해 설계사무실과 함께 계약했습니다.
그런데 이번에 허가증이 나왔으므로 주택시공을 할 수 있다고 합니다. 주택을 다 짓고 나서 임야를 대지로 형질변경할 때, 또다시 허가비용을 지불하라고 합니다. 이것이 정당한 요구인가요?
2. 개발행위허가는 임야을 대지로 바꿔주는 것이며 건축물이 완공된 시점에거 대지로 전환이 가능하기 때문에 완공된후 서류작성은 측량사무소에서 해줘야 되는게 아닌지요?
3. 설계허가와 개발허가 비용이 보통 350~400정도 든다고 하는데, 위와 같이 한다면 제가 지불할 돈은 총 비용이 500이 되네요. 이렇게 지불하는게 맞나요?
4. 계약서 작성했지만, 읽어봐도 잘 이해할 수 없어 도움 요청합니다. 빠른답변 부탁해요~~~
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1. 개발행위는 현재 임야로 되어있는 곳에 주택을 신축하기 위해 설계사무실과 함께 계약했습니다.
그런데 이번에 허가증이 나왔으므로 주택시공을 할 수 있다고 합니다. 주택을 다 짓고 나서 임야를 대지로 형질변경할 때,
또 다시 허가비용을 지불하라고 합니다. 이것이 정당한 요구인가요?
1) 통상 건축허가에 포함시켜서 계약하는데... 건축용역계약과 토목용역계약을 따로 하신 것으로
보입니다.
2) 허가가 나왔다는 것은 건축허가와 함께 개발행위허가, 산지전용허가..가 함께 나왔다는 것이며,
3) 주택을 짓고나면 주택사용승인신청과 함께 지목변경(형질변경이 아닌..) 신청을 합니다.
4) 임야를 대지로 바꾸는 것은 당초 개발행위허가(형질변경허가)에 의거하여 제대로 공사가 되었는지
를 확인한 후(준공검사 = 사용승인), 이상이 없으면 지목변경신청한 대로 쉽게 이루어지므로,
5) 허가를 받는 사항이 아니며, 따라서 허가비용을 지불하라는 것은 이치에 맞지 않습니다.
2. 개발행위허가는 임야을 대지로 바꿔주는 것이며 건축물이 완공된 시점에서 대지로 전환이 가능하기 때문에 완공된후 서류작성은 측량사무소에서 해줘야 되는게 아닌지요?
1) 단순한 지목변경도 개발행위허가를 받아야 하지만...
2) 개발행위허가는 기존 땅의 형질을 변경하는 토목설계(벌목, 성토, 절토, 옹벽구조물, 배수 구조물
설치, 포장 등)에 따른 공사시행허가를 의미합니다.
3) 건축물이 완공되고 나면, 건축사용승인 신청을 할 때 건축뿐만 아니라 개발행위허가의 준공검사도
함께 받게 되며, 이때 지목변경 신청서를 첨부하여 제출합니다.
4) 이 지목변경 신청서 작성은 그다지 어렵지 않기때문에 건축설계사무소에서 할 수도 있고, 토목설계
사무소에서 해주기도 합니다만...
5) 비용관계는 당초 설계용역비에 포함시킬 수도 있고, 따로 분리시킬 수도 있을 것이니 ... 계약하기
나름일 것입니다.
3. 설계허가와 개발허가 비용이 보통 350~400정도 든다고 하는데, 위와 같이 한다면 제가 지불할 돈은 총 비용이 500이 되네요. 이렇게 지불하는게 맞나요?
1) 대지면적, 개발행위허가의 난이도 등을 모르는 상태에서 설계 및 인허가비용의 적절성을 판단할 수
는 없습니다만...
2) 일반적으로 측량비와 설계비, 개발행위허가(산지전용허가 포함) 비용까지 포함하며, 500만원이라면
저렴하다고 판단됩니다.
4. 계약서 작성했지만, 읽어봐도 잘 이해할 수 없어 도움 요청합니다.
1) 계약서 전문을 보여주시지 않아 말씀드리기가 곤란합니다만...
2) 개발행위허가와 건축허가를 받으셨다니... 설계용역 및 인허가비용을 과다지출하셨다기 보다는
오히려 저렴하게 계약하신 것으로 보입니다.
안녕하세요..
토지를 분할하여 매수하는 경우에 분할측량을 한 후에 소유권이전등기를 신청할 수가 있으며,
잔금을 지급과 동시에 매도인의 서류를 받아야만 합니다.
그 서류로는 인감증명서(부동산매도용), 주민등록초본(과거주소이력이 나오도록), 인감도장이 날인된 위임장, 등기권리증입니다.
그리고 법무사에게 등기신청을 위임시 취득세와 수입인지, 법원증지, 국민주택채권매입 비용을 제외하고 법무사비용이 대략 40만원~ 50만원이 들어 갑니다. (법무사마다 조금씩 다르니 여러군데 비교하여 결정하시는게 좋습니다.) 이 비용을 아끼려면 셀프등기에 도전하여 보세요..그리 어렵지 않습니다.
도움이 되었으면 좋겠습니다.
http://cafe.naver.com/blackminecraftcafe/3650 - 토지분할
http://cafe.naver.com/tooza114/25446 - 토지분할과 합병