【대법원】2026.6.12.선고 2025다212052 판결의 의미-중개보수 약정, 법원이 함부로 깎을 수 없다.

[권형관]

【대법원】2026.6.12.선고 2025다212052 판결의 의미-중개보수 약정, 법원이 함부로 깎을 수 없다.

사건 배경

광주광역시 지역주택조합아파트 신축하려는 건설회사(피고)가 부동산 중개법인(원고)에게 매입 중개 의뢰

원고(중개법인)은

토지+지상물을 28억원 매매계약 성사.

중개보수를 27,720,000원[28억 원×0.9%+부가가치세 2,520,000원), 지급시기: 계약일]으로 약정

토지+지상물을 33억 5천원에 매매계약 성사

중개보수를 33,165,000원[33억 5,000만 원×0.9%+부가가치세 3,015,000원), 지급시기: 계약일]으로 약정

피고(건설회사) ①, ② 부동산 잔금 지급하고 소유권이전등기 경료, 그러나 중개보수 60,885,000원를 지급 안 함.

원고(중개법인) 소송 제기

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1심【광주지방법원】2024. 6. 11. 선고 2024가단512927 판결

원고 전부승소. 피고가 아무런 답변도 하지 않아 무변론 판결로 약 6,088만 원 전액을 인용.

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항소심【광주지방법원】 2025. 4. 11. 선고 2024나80131 판결

【전 문】

【원고, 피항소인】주식회사 ○○부동산중개법인(소송대리인 법무법인 참진 담당변호사)

【피고, 항소인】주식회사 △△△ (소송대리인 변호사 )

【변론종결】2025. 3. 7.

【제1심판결】광주지방법원 2024. 6. 11. 선고 2024가단512927 판결

【주 문】

제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

피고는 원고에게 30,442,50원(＊0.5%) 및 그 중 13,860,000원에 대하여 2021.10.21.부터, 16,582,500원에 대하여 2022.4.19.부터 각 2025.4.11.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

피고의 나머지 항소를 기각한다.

소송총비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

청구취지

피고는 원고에게 60,885,000원 및 그 중 33,165,000원에 대하여는 2022.4.18.부터, 27,720,000원에 대하여는 2021.10.20.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 원고의 중개를 통하여(피고는, 원고 대표이사 □□□의 아버지 소외인이 실제로 중개행위를 하였으므로 그 계약당사자가 소외인이라고 주장하나, 이는 위 각 매매계약서의 기재내용에 반하여 받아들이지 아니한다),

2021.10.20. 광주 광산구 ◇◇동 (지번 1 생략) 토지 및 그 지상 건물을 28억 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하면서 원고에 대한 중개보수를 27,720,000원{=25,200,000원(= 28억 원×0.9% + 부가가치세 2,520,000원), 지급시기: 계약일}으로 약정하고,

2022.4.18. 같은 동 (지번 2 생략) 토지 및 그 지상 건물을 33억 5,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하면서 원고에 대한 중개보수를 33,165,000원{= 30,150,000원(= 33억 5,000만 원×0.9% + 부가가치세 3,015,000원), 지급시기: 계약일}으로 약정한 사실을 인정할 수 있다.

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같은바, 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 참조).

살피건대, 위 각 매매계약의 매매목적물인 위 각 부동산은 피고가 ☆☆☆ 지역주택조합이 추진하는 아파트를 신축하고자 원고 측 소외인에게 그 일대 여러 부동산들에 대한 매입용역의뢰를 하여 그 대상이 된 것으로(을 제1호증의 1, 2), 원고가 피고로부터 위 각 매매계약의 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익에다가 위 각 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율(0.7%)주1 )등 기타 제반사정을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 위 각 약정보수액(수수료율 0.9% 적용)은 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 판단되므로, 위 각 약정보수액을 50%씩 감액한 13,860,000원(=27,720,000원×0.5), 16,582,500원(=33,165,000원×0.5)으로 정함이 상당하다.

따라서 피고는 원고에게 30,442,500원(=13,860,000원 + 16,582,500원) 및 그 중 13,860,000원에 대하여는 약정 지급시기 다음날인 2021. 10. 21.부터, 16,582,500원에 대하여는 약정 지급시기 다음날인 2022. 4. 19.부터 각 피고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결선고일인 2025. 4. 11.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위 인용금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이상현(재판장) 이민수 김정숙

주1) 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시 등의 조례로 정하는데(공인중개사법 제32조 제4항), 2021. 10. 19. 개정·시행된 공인중개사법 시행규칙(국토교통부령 제902호)은 거래금액 15억 원 이상의 매매의 경우 중개보수 상한요율을 1천분의 7로 정하고 있고(제20조, 별표1), 광주광역시 조례도 위와 같이 정한 것으로 보인다.

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【대법원】2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결

〈신의성실 원칙 및 형평 원칙에 따라 부동산중개업자의 중개보수 청구를 제한할 수 있는지 문제된 사건〉[공2026상,761]

【판시사항】

부동산중개업자의 위임사무처리에 관한 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우, 부동산중개업자의 보수 청구가 적당하다고 인정되는 범위 내로 제한되는지 여부(적극) 및 이 경우 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 하는지 여부(적극)

【판결요지】

부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다.

다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다.

그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다.

【참조조문】민법 제2조, 제686조

【참조판례】

대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결

대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결(공2018하, 1139)

【전 문】

【원고, 상고인】주식회사 ○○부동산중개법인 (소송대리인 법무법인 참진 담당변호사)

【피고, 피상고인】 주식회사 △△△ (소송대리인 변호사)

【원심판결】광주지법 2025. 4. 11. 선고 2024나80131 판결

【주 문】

원심 판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 관련 법리

부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다.

다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조).

그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결 등 참조).

2. 원심 판단

원심은, 매매목적물인 판시 부동산들은 피고가 해당 지역주택조합이 추진하는 아파트를 신축하고자 원고 측 소외인에게 그 일대 부동산들에 대한 매입용역을 의뢰하여 중개대상이 되었다는 사실만 인정한 다음, 원고가 피고로부터 매매계약 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익, 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율 등을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 각각의 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 보아 직권으로 이를 50%씩 감액하였다.

3. 대법원 판단

원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴본다.

원심은 원고가 판시 부동산들에 관한 매매계약을 중개하게 된 경위 사실 외에 중개보수 청구 제한의 근거가 되는 여러 요소들을 추단할 수 있는 구체적 근거사실에 관하여 아무런 심리·판단을 하지 아니한 채 추상적인 사정들만을 들어 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 판시하였는데, 이러한 판시 내용만으로는 계약자유 원칙에 대한 예외로서 부동산중개업자인 원고의 중개보수 청구를 제한할 만한 객관적이고 합리적인 근거를 명확히 알 수 없다.

이러한 원심판단에는 부동산중개업자의 중개보수 청구 제한에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 결론

나머지 상고 이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연

【거래금액 15억이상 중개보수 분쟁 방지 중개TIP】

부동산 계약서 합의 특약 사항란에 “매도인과 매수인은 중개보수 산출금액을 확인하고 이의 없음을 확인하며 서명 날인한다”는 문구를 명시 또는 계약 전 별도의 중개보수 지급약정서를 받아두는 것도 분쟁 방지 방법.

■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] <신설 2021. 10. 19.>
주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련)
매매ㆍ교환			2. 임대차 등
거래금액	상한요율	한도액	5천만원 미만	1천분의 5	20만원
5천만원 미만	1천분의 6	25만원	5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4	30만원
5천만원 이상 2억원 미만	1천분의 5	80만원	1억원 이상 6억원 미만	1천분의 3
2억원 이상 9억원 미만	1천분의 4		6억원 이상 12억원 미만	1천분의 4
9억원 이상 12억원 미만	1천분의 5		12억원 이상 15억원 미만	1천분의 5
12억원 이상 15억원 미만	1천분의 6		15억원 이상	1천분의 6
15억원 이상	1천분의 7