해외 부동산 투자 가이드
투자는 얼마까지
투자액은 투자목적일 때 국내송금액 기준으로 1인당 300만 달러까지 가능합니다. 주거용 주택을 구입할 때는 제한이 없지만 원칙적으로 1인당 한 채만 살 수 있습니다. 주거용과 투자용 부동산을 함께 살 수도 있습니다. 30만 달러 이상을 송금할 때는 국세청에 통보해야 합니다. 현재 국내금융기관이 해외 부동산 투자 시 대출해주지는 않습니다. 현지에서 빌린 융자금은 국내에서 송금한 자금이 아니므로 해외투자 300만 달러 한도에 포함되지 않습니다.
현지에서 받은 대출금을 국내에서 송금해 상환할 때는 해외투자 300만 달러 한도에 합산되므로 유의해야 합니다. 예를 들어 자기 돈 150만 달러에 현지 대출금 300만 달러를 합쳐 투자했다면 처음에는 한도에 걸리지 않습니다. 하지만 이후에 국내에서 송금한 대출상환액이 150만 달러를 넘으면 투자액이 합계 300만 달러가 되면서 송금이 더 이상 불가능해집니다. 이 때 임대수익이나 시세차익 등으로 현지에서 발생한 수익으로 대출금을 갚아야 합니다. 투자액은 최초매입자금 외에도 대출금 상환액과 관리비용 등을 고려해야 합니다.
투자방식
해외 부동산 투자방식은 크게 직접투자와 간접투자로 나눌 수 있습니다. 간접투자는 부동산펀드 가입이 대표적입니다. 직접투자는 개인이 단독으로 사는 단독투자와 2인 이상이 함께 사는 공동투자가 활용됩니다.
한국인에게 낯선 것은 공동투자 중 지분투자방식입니다. 특히 미국 상업용 부동산에 투자할 때 자주 이용되는 방법으로 미국에서는 TIC(Tenancy In Common)라고 합니다. 보통 GP(General Partner)로 불리는 개발사가 대형 빌딩을 신축 또는 매입할 때 LP(Limited Partner)로 불리는 일반투자자를 모집해 빌딩을 소유할 제3법인을 설립합니다. 일반투자자는 빌딩에 대한 지분을 개발사와 나눠 갖게 되는데 이 때 부동산 지분에 대한 소유권등기도 해줍니다. 일반투자자는 지분보유기간에 운용수입으로 보통 年 6~8%(세전) 정도를 배당받습니다. 지분을 처분할 때는 시세차익에 따른 배당을 따로 받을 수 있습니다.
필요한 서류
해외부동산을 살 때는 현지에서 제출해야 할 서류 외에 국내에서 준비해야 할 서류가 적지 않습니다. 준비해야 할 서류는
ü 부동산 매매계약서
ü 부동산 감정평가서
ü 납세증명서
ü 신고인 실명확인증표
ü 매도인 실체확인서류
ü 주민등록등본
ü 현지 대출 관련 서류
등 7가지입니다.
주거목적으로 부동산을 구입했다면
ü 거주예정자 실명확인증표
ü 2년 이상 체류목적 입증 서류
가 추가로 필요합니다.
부동산투자자금을 자기 계좌가 아닌 다른 사람 계좌로 보낼 때는 한국은행에 사전통보해야 합니다. 부동산을 산 뒤에는 3개월 이내에 취득신고를 해야 하며 보유사실은 2년 마다 신고해야 합니다. 주거용 주택을 배우자 명의로 취득했거나 송금액이 100만 달러를 넘으면 2년 간은 매년 국외 체류 사실 입증 서류를 제출해야 합니다. 또 2년간 연간 183일 이상 현지에 머무르지 않고 귀국했을 때는 비주거용으로 간주해 귀국일로부터 3년 이내에 처분해야 합니다.
해외 부동산 취득 시 유의점
1. 현지방문 및 현장확인은 반드시 해야 한다.
2. 현지시세 및 현지인의 반응을 확인한다.
3. 건설사 및 분양회사의 평판을 듣고 판단해야 한다.
4. 분양물건의 경우 공사일정 및 공정을 파악한다.
5. 각종 허가, 신고사항을 꼼꼼히 체크한다.
6. 등기이전여부를 확인한다.
7. 현지 융자여부와 이자율을 따져보고 국내금융기관과 비교해 본다.
8. 전매가능성과 자금의 국내화 가능성을 따져보고 판단한다.
9. 보유비용(융자상환, 유지관리비, 재산세 등)을 검토한다.
해외부동산 취득 시 세금
1. 취득세 : 없음
2. 보유세 : 없음
3. 소득세 : 현지의 임대소득에 대해 현지 세금을 내고 난 금액에 대해 소득세 과세
4. 양도소득세 : 양도차익에 대해 국내 양도세율을 기준으로 현지에서 납세한 양도세를 뺀 차익을 납세(보유기간 및 건수에 관계없이 9~36% 누진세 적용)