1. 상황 설명
현재 전세 아파트에 살고 있고 재계약을 할 시기가 되었습니다.
근저당 설정이 되어 있는데 시세가 떨어져 근저당 수준이 높아졌기 때문에 걱정이 됩니다.
-근저당 채권최고액(은행): 1.8억(원금 1.5억)
-전세 보증금: 2.5억
-시세: 4.0억(급매)~4.5억(분양가가 4억 정도라 더 내려갈 가능성은 적다고 생각됩니다)
2. 상담 목적
일반적으로 보증금+근저당 원금이 시세의 70% 이하여야 한다는 말씀을 많이 하셔서
분명히 추천할만한 재계약은 아니라고 생각합니다.
인근 부동산에서도 다른 전세 매물의 경우 8천만원은 기본 대출로 많이 껴있고 동네이고,
융자 1억 정도까지는 일반적인데, 1.5억은 좀 많다고 보는 거 같더군요.
하지만 아기를 데리고 이사하는 것이 쉽지 않고, 이사 비용도 적지 않아 리스크를 감수하고 재계약을 하고 싶은 생각도 있습니다.
그래서 이 집을 재계약할 시 리스크가 얼마나 큰지 여러 면에서 전문가 분들의 의견을 얻고 싶습니다.
부연 설명 드리면 집주인은 다른 건물/토지 등이 있어 이자 상환은 문제가 없고,
이번에 재계약 하지 않고 이사갈 경우 집 임대여부와 무관하게 보증금은 언제라도 줄수 있다고 말을 하는 걸 보아 현금 동원력도 있는 걸로 판단됩니다.
3. 질문
1) 어떤 경우에 이 집이 가압류 또는 경매 절차로 넘어가게 되는지요?
예)집주인이 이자를 제때 상환하지 못할 시?
2) 그 때 제가 먼저 이 집을 구매할 수 있는 권한을 얻을 수 있는지요?
: 예를 들어 이자 상환에 문제가 있을 시 제가 융자액 1.5억을 대신 갚고, 이 집을 사도 되는 건지 궁금합니다
3) 은행에 갚을 금액은 1.5억인가요? 아니면 1.8억 인가요?
4)집주인의 현금 동원력(또는 이 집이 가압류되지 않을 것임)을 확인하려면 어떤 방법이 좋을지요?
: 집주인은 가능한 재계약을 하고 싶어해 다른 건물/토지 등이 얼마나 있는지, 융자가 얼마 정도인지에 대해 정중히 여쭤볼 수 있을 듯 합니다
5)그 외에 제가 생각해야 할 리스크는 어떤 게 있을까요?
주신 의견에 대해 미리 감사말씀 드립니다!