지상권(地上權)․지역권(地役權)․전세권(傳貰權)
Ⅰ. 용익물권(用益物權)이라 함은 타인의 토지 또는 건물을 일정한 목적을 위하여 사용․수익할 수 있는 물권을 말한다.
ⅰ) 민법상의 용익물권(用益物權)은 지상권(地上權)․지역권(地役權)․전세권(傳貰權)의 세 가지가 있다. 특별법상의 채석권(採石權)․광업권․어업권․입어권(入漁權) 등도 성질상 이와 유사하다.
ⅱ) 타인의 물건 위에 성립하는 권리이므로 타물권(他物權)이라고도 하며, 소유권의 권능을 일부 제한하는 권리이므로 담보물권(擔保物權)과 함께 제한물권(制限物權)이라고도 하여 소유권과 대립된다.
그러나 용익물권은 사용․수익을 목적으로 사용가치를 지배하는 권리라는 점에서 교환가치의 지배를 목적으로 하는 담보물권과 다르다.
ⅲ) 용익물권은 당사자간의 설정계약에 의하여 성립하는 것이 원칙이나, 상속․판결․경매․공용징수․취득시효 기타 법률의 규정에 의하여 지상권이 취득되는 경우가 있고, 관습법에 의하여 성립하는 경우도 있다.
Ⅱ. 용익물권(用益物權)의 종류
ⅰ) 지상권(地上權)이라 함은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권(物權)을 말한다.
①공작물(工作物)이라 함은 지상공작물뿐만 아니라 지하공작물도 포함된다. 수목은 식림(植林)의 대상이 되는 식물을 말하며, 경작의 대상이 되는 식물(벼․보리․야채․과수․뽕나무 등)은 포함하지 않는다.
관습법상의 지상권(예 : 분묘기지권 등) 또는 법정지상권(法定地上權)도 있으나, 보통은 당사자간의 계약에 의하여 지상권이 설정된다. 그러나 실제에 있어서 지상권에 의한 토지의 사용은 극히 드물고 주로 임대차계약에 의하고 있다. 지상권자의 권리가 임차권자의 권리보다 강하므로, 지주(地主)가 지상권의 설정을 싫어하기 때문이다.
②민법상 지상권의 존속기간은 석조(石造)․석회조(石灰造)․연와조(煉瓦造) 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 기타의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물인 경우에는 5년이다.
이보다 단축한 기간을 정한 때에는 위의 기간까지 연장하며, 계약으로 존속기간을 정하지 아니한 때에는 위의 최단(最短) 존속기간으로 한다(민법 제280․제281조).
지상권자는 지상권을 양도하거나 그 존속기간 내에서 그 토지를 임대(賃貸)할 수 있고(제282조), 지상권에 저당권을 설정할 수 있다(제288조). 지상권 소멸 후에 지주에게 지상물매수청구권이 인정되며(제285조), 물권적 청구권과 상린관계(相隣關係)의 규정이 준용된다(제290조제1항). 지상권자가 2년 이상 지료(地料)를 지급하지 않는 때에는 지주는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(제287조). 건물이나 공작물을 소유하기 위하여 지하나 공중에 일정범위를 정하여 그 공간을 사용하는 권리를 구분지상권(區分地上權)이라고 한다(제289조의2). 상기한 지상권의 존속기간과 지상권소멸청구권 등은 구분지상권에 준용된다(제290조2항).
ⅱ) 지역권(地役權)이라 함은 갑지(甲地)의 편익을 위하여 을지(乙地)를 일정한 방법으로 지배․이용하는 부동산용익물권(민법 제291조 내지 제302조)을 말한다.
편익을 받는 토지(갑지)를 요역지(要役地), 편익을 제공하는 토지(을지)를 승역지(承役地)라 한다.
①지역권은 승역지를 적극적으로 이용하는 경우, 즉 통행지역권․인수(引水)지역권 또는 용수(用水)지역권이 대표적인 것이나 이에 한하지 않고, 승역지 소유자의 부작위의무부담, 예를 들어 요역지의 관망(觀望)이나 일조(日照) 확보를 위하여 승역지에서의 공작물의 설치를 제한하는 관망지역권 또는 일조지역권 등을 설정할 수도 있다. 계약에 의하여 설정되는 것이 보통이나, 관습상의 지역권 또는 시효에 의하여 취득하는 지역권도 있다.
②지역권의 설정을 등기하면 승역지의 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있다. 지역권은 지상권자도 취득할 수 있다. 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목․야생물 및 토사(土砂)의 채취․방목(放牧) 기타의 수익(收益)을 하는 권리(특수지역권)가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 민법상의 지역권에 관한 규정이 준용된다(제302조). 지역권은 요역지 소유권에 부종(附從)하여 이전하며, 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 되나 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지는 못한다(제292조).
ⅲ) 전세권(傳貰權)이라 함은 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산(不動産)을 일정기간 그 용도에 따라 사용․수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리를 말하며, 전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제(優先辨濟)를 받을 권리가 있다(민법 제303조제l항).
①형식주의(形式主義)하의 현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권(賃借權)으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 「주택임대차보호법」에 의하여 보호를 받는다.
②전세권(傳貰權)의 목적물은 부동산이지만, 농경지(農耕地)는 전세권의 목적으로 하지 못한다(제303조제2항).
③전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며, 그 기간을 갱신한 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다(제312조).
④토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(제304조).
⑤대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(法定地上權).
그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(제305조).
⑥전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다.
그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다(제306조).
⑦전세권 양수인(讓受人)은 전세권 설정자에 대하여 전세권 양도인(讓渡人)과 동일한 권리의무가 있고, 전세권의 목적물을 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였을 때 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 진다(제307조․제308조).
⑧전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속하는 수선을 하여야 할 의무를 지나, 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액(價額)의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제309조․제310조).
⑨전세권자가 전세계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용․수익하지 아니한 경우에는 전세권 설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(제311조).
⑩전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(제313조).
⑪전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸하고, 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다(제314조).
⑫전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해배상책임을 진다. 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다(제315조).
⑬전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수(買受)를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 반면에, 그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물이 전세권 설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다(제316조).
⑭전세권이 소멸한 때에 전세권자는 목적물 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세권설정자의 전세금반환은 서로 동시이행의 관계에 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있고(제317․제318조), 그 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(제303조제1항).
⑮물권적 청구권에 관한 규정(제213조․제214조)과 상린관계 규정(제216조 내지 제244조)은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자(隣地所有者) 및 지상권자간에 준용된다(제319조).