경매절차
경매는 정해진 절차에 의해 정해진 시간에 정해진 금액을 기준으로 시작하게 되어 있어 절차는 매우 간단하고 정형화되어 있다. 예전에는 법원경매에서 금액에 대한 거수로서 진행되어 여러 가지 담합과 같은 부정행위가 많이 발생하였지만 90년대 이후부터는 호가를 비밀로 하여 최고가로 응찰한 사람에게 경락 되는 시스템을 도입하여 이러한 폐단을 근본적으로 없애버렸다. 그러한 경매는 다음과 같은 절차로 이루어진다.
1) 경매신청
채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 강제경매 또는 임의경매의 형식을 갖추어 경매신청을 한다.
2) 경매개시결정
채권자의 경매신청 후 법원의 검토를 거쳐 2-3일내에 경매개시결정이 된다.
등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재
ㄱ. 임차인 현황조사(집달관)
ㄴ. 감정평가명령(한국감정원-금융기관, 개인감정-금고, 회사, 개인)
ㄷ. 이해관계인에 송달·보정(금융기관, 금고 송달 유무에 관계없이 경매진행)
(개인, 회사: 송달되어야 경매진행) 경매개시결정에 대한 이의신청은 송달 받은 후 1주일 이내에 즉시항고)
3) 신문공고
ㄱ. 입찰기일14일전 법원게시판 또는 신문에 공고.
ㄴ. 신문공고일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정
4) 입찰기일
ㄱ. 최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인을 결정
ㄴ. 유찰시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 재지정
ㄷ. 소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구
ㄹ. 농지취득자격증명 제출
ㅁ. 낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출
5) 낙찰기일
ㄱ. 낙찰허가결정기일
최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일내에 낙찰허가결정
ㄴ. 낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고하고 낙찰허가, 불허가 결정에 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 이해관계인이 경매계에 항고장을 제출
ㄷ. 낙찰 불허가 결정 사유
ⅰ. 농지취득자격증명원 미제출시
ⅱ. 입찰절차상 중대한 하자 발생시
ⅲ. 입찰목적물에 중대한 하자가 발생한 경우
ㄹ. 낙찰허가확정
낙찰허가 결정 후 7일내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정
6) 대금납부기일
ㄱ. 낙찰허가확정일로부터 25일 내지 30일 후 지정되고 항고, 재항고가 기각되면 사건기록이 경매법원에 송부된 후 2주일 이내에 지정
ⅰ. 낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능
ⅱ. 지정된 납부기일에 납부하지 못하면 재경매기일 3일전까지 납부
ⅲ. 계산:(잔대금+지연이자+광고료+송달료)
ⅳ. 차순위 입찰자가 있는 경우 차순위 입찰자가 대금납부 가능
ㄴ. 잔대금 납부 후
ⅰ. 인도명령신청 가능(인도명령 결정무, 송달 확정증명원).
ⅱ. 6개월이내에 명도소송 신청 가능(점유이전 금지 가처분 한 후).
7) 재경매와 특별매각조건
ㄱ. 잔대금을 납부하지 않은 경우
ⅰ. 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당
ⅱ. 전 낙찰자는 입찰에 참여 못함
ㄴ. 특별매각조건
입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부
8) 배당기일/ 경매종결
ㄱ. 낙찰대금 완납후 14일내 배당기일 지정
ⅰ. 배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치
ⅱ. 배당금에 이의가 있는 경우 배당기일 날 그 즉시 구두 또는 서면으로 이의신청하고 1 주일 이내에 소 제기 접수증명원, 배당이의 소장을 경매계에 제출
ⅲ. 모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수