토지수용시 직계존비속 이월과세

[김명섭세무사]

내용 :
2010년 11월 손자가 할머니로부터 도로를 증여 받음
2011년 1월 증여받은 토지를 1억2천에 공공용지협의매도함

위의 내용에 따르면
1.증여재산가액은 수증일로부터 3월이내 보상금액이 확인되어 증여세는세대생략가산액포함 10,530,000원 이고,

2.양도소득세는 수증일로부터 5년이내에 매도되었으므로 이월과세계산하니 약 9백만원정도 양도소득세가 계산이 되었습니다.

위계산이 맞다면 2번에걸쳐 과세되는데......맞는건가요 궁금합니다.

3.위 보상금액의 사실내용은 지방도 미불용지를 보상받은것입니다
수십년전부터 지방도로로 사용하였으므로 양도시기를 수십년전으로계산할수 있는지요

1. 귀 질의의 경우,   소득세법 제97조 제4항의 직계존비속 이월과세 관련 개정규정은 2009.01.01. 이후에 증여받아 양도하는 분부터 적용하는 것이며, 직계존속으로 부터 증여받아 5년이내에 양도하는 경우  양도자(수증인)의 양도소득세 계산시 취득가액을 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 계산하는 것이며, 이 경우에 양도소득세 납세의무자는 수증자가 되는 것입니다.

귀 사례에서 납세의무자는 수증자(손자)가 되며, 세금을 계산시에는  수증자가 증여받은 가액을  취득가액으로 적용하는 것이 아니라,  직계존속이  당초 취득한 가액을  적용하여  양도소득세를  계산하며, 직계존비속 이월과세 적용 세금계산시 아래 요약내용을  참고하시기 바랍니다.

① 납세의무자 : 수증자

② 취득가액 : 증여자(직계존속)가  취득한  취득가액(취,등록세 포함)입니다.

③ 필요경비 :  양도시 중개수수료 및 증여세

④ 세율 적용시 보유기간 계산 : 증여자의 취득일 ~ 양도일

⑤ 장기보유특별공제 보유기간 : 증여자의 취득일 ~ 양도일

2. 일반적으로 양도시기 및 취득시기는 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조에 따라 해당 자산의 대금을 청산한 날입니다. 다만, 잔금청산일이 불분명하거나, 잔금청산전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다.  다만,  귀 질의의 경우 아래 관련 법령과 같이 2010. 2. 18일 이후 양도분부터 공익사업시행에 따른 수용으로 인해 양도시 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일중 빠른 날입니다. 수용개시일이란 토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용을 개시하는 날입니다. 아래 관련 예규를 참고하시기 바랍니다.

3.  일반적인 양도소득세 계산산식은 아래와 같으며, 국세청고객만족센터에서는 양도소득세 세액계산에 대한 서비스를 제공하고 있지 않습니다. 세액계산은 국세청 홈택스서비스 -> 생활세금 -> 양도소득세 자동계산 코너를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

* 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr    

※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.

▶  양도소득세 계산구조 및 일반세율 

1)  양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료등 = 양도차익

2) 양도차익 -장기보유특별공제  =  양도소득금액  

   * 장기보유특별공제(3년이상 보유하고 양도시 적용 10%적용. 다만, 다주택중과대상 및 비사업용토지는 장기보유특별공제 배제됨)      

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 금액 - (누진공제) = 산출세액  

5) 산출세액-예정신고세액공제 = 자진납부할 세액  

     * 예정신고세액공제 = 과표 4600만원이하 5%적용(한도 291천원)    

       → 2011년 예정신고세액공제 폐지  

   * 일반세율 (부동산및 부동산에 관한 권리)

      - 보유기간 2년이상 양도분 

과세표준	2010년, 2011년  양도		2012년 이후 양도
	적용세율	누진공제액	적용세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%		6%
4,600만원 이하	15%	1,080,000원	15%	1,080,000원
8,800만원 이하	24%	5,220,000원	24%	5,220,000원
8,800만원 초과	35%	14,900,000원	33%	13,140,000원

※ 1년미만 보유후 양도시 세율 50%

※ 2년미만 보유후 양도시 세율 40%

◆ 관련 규정 및 예규

<소득세법 제97조 제4항>
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 (2010. 2. 18. 신설)

부동산거래-1112, 2010.08.31

 

【제목】

배우자 또는 직계존비속 이월과세 규정이 적용되는 자산의 비사업용 토지 해당여부를 판정함에 있어 자산의 취득시기는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 당해 자산을 취득한 날임

【질의】

(사실관계)

o 1997년 甲이 토지 취득

o 2006.12.14. 아내에게 위 토지 증여

o 2009년 사업인정고시 및 2010.6.10. 위 토지 수용

* 甲의 부부는 재촌자경하지 않음.

(질의내용)

o 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호(사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지의 비사업용 토지 제외)를 적용함에 있어 배우자이월과세 규정이 적용되는 경우 취득일은 언제인지(증여일인지 증여자의 취득일인지).

【회신】

「소득세법」 제97조 제4항에 따른 배우자 또는 직계존비속 이월과세 규정이 적용되는 자산의 비사업용 토지 해당여부를 판정함에 있어 당해 자산의 취득시기는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 당해 자산을 취득한 날임.

○ 부동산거래관리과-542 (2010.04.13.)

[제    목]
배우자 이월과세가 적용되는 경우 필요경비

[요    지]
배우자 이월과세가 적용되는 경우 취득가액은 그 배우자의 취득 당시 금액으로 하는 것이며, 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 동 금액은 필요경비에 산입하는 것이나, 증여 등기비용 등은 필요경비에 산입하지 않음.

[회    신]
거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제4호 나목의 자산을 양도하는 경우 그 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 같은 법 제97조 제3항에 따르되, 취득가액은 그 배우자의 취득 당시 같은 조 제1항제1호 각 목에 따른 금액으로 하는 것이며, 이 경우 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 동 금액은 필요경비에 산입하는 것입니다.

[ 질의내용 요약 ]
- 배우자로부터 증여받은 자산을 5년 이내에 양도하는 경우로서 배우자의 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하는 경우 증여 등기비용과 양도 당시 중개수수료를 필요경비로 공제할 수 있는지

◆ 재산-1215, 2009.06.18

【제목】

소득세법 제97조 제4항 적용시 토지 또는 건물의 장기보유특별공제액의 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 당해 자산을 취득한 날부터 기산함

【질의】
- 2009.1.1. 이후에 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 증여일부터 5년 이내 양도하는 경우 이월과세 규정(소득세법 제97조 제4항)이 적용되는 바,

- 이 경우 장기보유특별공제액 계산시 보유기간은 증여자의 취득일부터 기산하는지 증여일부터 기산하는지.

 

【회신】
거주가가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 「소득세법」 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) 및 제4호 나목(특정시설물이용권)의 자산을 양도한 경우에는 같은법 제97조 제4항이 적용되는 것이며, 이 경우 토지 또는 건물의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 당해 자산의 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 당해 자산을 취득한 날부터 기산하는 것임.

부동산거래-889, 2010.07.08

【제목】

공익사업을 위하여 2010.2.18 이후 수용되는 경우의 양도시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날임

【질의】

(사실관계)

o ○○이씨□□대군파종회는 경기도가 시행하는 도로사업(서수원-의왕간 고속화도로민간투자사업 1차)에 그 소유의경기도 의왕시 내손동 소재 7필지가 편입됨에 따라 2010.2.25. 중앙토지수용위원회의 수용재결을 거쳐 아래와 같이 토지보상금 1,351백만원을 받기로 하고 소유권이전등기함.

* 수용개시일 : 2010.4.20.

* 토지보상금 공탁일 : 2010.4.19.(수원지방법원 안양지원)

* 소유권이전등기접수일 : 2010.4.21.

o 그런데, ○○이씨□□대군파종회의 등기부등본상 대표자 명의를 △△△가 자격모용에 의한 사문서 위조를 하여 ◇◇◇에서 △△△로 변경하여 수원지방법원 안양지원에 공탁금출급을 청구함에 따라

- 파종회 4개 방종회 대표외 5인(◇◇◇외 4인)이 수원지방법원에 공탁금출급청구 및 처분금지 가처분신청하였으며,

- 법원이 2010.5.13. 공탁금출급청구 및 처분금지 가처분결정하여 현재 토지보상금 1,351백만원을 수령하지 못하고 있는 상태임 .

(질의요지)

o 토지보상금을 수령 후 신고하여 세금을 납부할 수 있는지.

o 예정신고를 하고 토지보상금을 수령하면서 납부하는 방법은 있는 것인지.

【회신】

1. 「소득세법」 제94조 제1항 제1호에 따른 토지를 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 같은 법 제105조 제1항 제1호에 따라 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할세무서장에게 예정신고하여야 하며, 예정신고를 할 때에는 같은 법 제107조에 따라 계산한 산출세액에서 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액을 뺀 세액을 「소득세법」 제106조 제1항에 따라 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 함.

2. 1.을 적용함에 있어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 2010.2.18.이후 수용되는 경우의 양도시기는 「소득세법시행령」 제162조 제1항 제7호에 따라 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임.