산정리 종토(전답) 명의변경 이야기

[이영복]

산정리 전답 부동산 명의변경 문제는 이사회와 총회 때마다 1994년 이후 25년간 거의 빠지지 않고 단골 메뉴로 등장하는데 회의 때 마다 이 문제로 소요되는 시간이 상당하고 명의 변경 당사자들도 부담이 되어서 그런지 회의 참석도 거의 안하고 있습니다.

그렇다고 이 문제가 무슨 소유권 분쟁이나 소송에 휘말려서 복잡한 문제가 있는 것도 아닙니다. 당사자들이 구비서류만 갖춰주면 간단히 해결되는 문제인데 왜 해결이 안 되는지 한번 살펴 보겠습니다.

제일 중요한 것은 상속에 따른 명의 변경이 그렇게 급하거나 심각하지 않다는 겁니다. 변경을 안 하면 당장 남한테 넘어가서 시제를 못 지낸다거나 권리행사를 못 한다면 벌써 해결 되었을 겁니다.

둘째는 당사자가 구비서류를 갖춰주지 않으면 집행부에서 아무리 회의를 하고 난리를 쳐도 명의변경을 할 수 없다는 것입니다. 만약 내가 집을 샀거나 상속을 받았다면 명의변경을 안 하고 이렇게 놔둘 리가 있겠습니까.

당사자들은 이 문제를 급하거나 심각하게 생각하지 않습니다. 우선 먹고 살기 바쁜데 당장 급한 것도 아니고 내일도 아닌 종사일인데 더구나 여자들은 시집가서 친정집 일인데 누가 얼마나 신경 쓰겠습니까. 아마 이런 일이 있는지 조차 모르는 분도 계실 겁니다.

셋째는 종사 일을 맡아 보는 집행부도 회의 때는 신경 쓰지만 회의 끝나면 다음 회의 때까지 그냥 넘어가기 때문입니다. 왜냐하면 회장, 총무도 사람인데 나도 총무를 해 봤지만 역시 먹고 살기 바빠서 신경을 못 쓰는 건 당연한 것 아니겠습니까. 그리고 회장, 총무가 신경을 쓴다고 해도 인감 증명이나 가족관계 증명서는 당사자가 아니면 구비하는데 한계가 있습니다.

넷째 집행부가 명의변경하는 방법을 정확히 모르는 것 같습니다. 왜냐하면 당시 집행부는 이 문제 해결을 위해 무진 애를 썼다고 하면서 이사회 때마다 명의변경을 못한 사유로 당사자들이 구비서류 등 협조를 안해 줘서 못했다고 누차 설명했지만 최근 명의변경 당사자는 여러차레 구비서류를 줬다고 하는데 처리가 제대로 안 된 것은 구체적으로 구비서류가 뭔지. 어떻게 처리하는지 등을 잘 몰라서 그런 것 아닌가 생각됩니다.

지금 여기서 회장, 총무나 당사자들을 탓 하자는 게 아닙니다. 왜 안 되는지 문제점을 냉정하게 살펴보면 해결 방법이 쉽게 나올 수 있기 때문입니다.

이 문제는 사망에 의한 부동산 상속이기 때문에 당사자가 협조를 해서 구비서류를 갖춰준다면 당장이라도 명의변경이 가능하겠지만 명의변경이 급하거나 심각한 게 아니라면 천천히 해도 큰 문제가 없다고 봅니다.

그런데도 과거 집행부는 서류를 갖춰줘야 할 당사자는 회의에 참석도 안했는데 이사회 회의 때마다 이 문제를 가지고 당사자들이 협조를 하지 않아서 추진을 못했다고 막연하게 설명하더니 근래에 와서는 집행부가 이 문제 해결을 위해 무던히 애를 써 왔는데  이제와서는 애를 써온 집행부를 몰라준다고 서운하다고 합니다.

지금까지 이사회에서 그런 서운한 말을 하는 사람은 없었습니다. 그리고 그런것을 서운하게 할 이유도 없는데 20여년 동안  해결을 못한 자격지심인지 몰라도 처음에는 동진 감사가 그러더니 2019년 이사회 때는 영진 부회장도 그런 말을 하면서 앞으로 특조법이 발동되면 무슨 방법으로든 종중명의로 바꾼다고 합니다.

아무튼 누가 무슨 말을 하든 종중 재산이니까 하루 빨리 해결하면 좋겠습니다.

혹시 당사자가 소유권 주장을 하거나, 도시계획에 의한 보상문제 때문에 걱정하시는 분도 있긴합니다만 부동산 실명제 법에도 종중토지에 대해서는 명의신탁에 대한 소유권 주장을 못하도록 예외 조항이 있고 보상 문제도 하루아침에 이루어지는 게 아니기 때문에 보상협의가 닥치면 그 때 해도 지금 명의 변경하는 절차와 똑 같기 때문에 별 문제가 없다고 생각됩니다.

다만, 종중 재산이니까 비용이 들더라도 하루 빨리 깔끔하게 정리하고 싶다면 매번 이 문제 가지고 당사자도 없는 이사회나 총회에서 이사나 종원들에게 아무리 설명하고 논의해 봐도 시간만 낭비지 별 소용이 없다고 생각됩니다.

차라리 비용이 좀 들더라도 설명보다는 이사회에서 허락만 해 준다면 뭔가 실행을 하는게 훨씬 빠를 것 같습니다.

예를 들면 바쁘지 않은 종원 중에서 하루 일당 20만원 정도에 한 열흘 계산해서 200만원 정도 주고라도 부족하면 300만원을 주더라도 명의변경 해볼 사람을 구하든가 아니면 사법서사에 맡겨도 될 것입니다.

그래도 어차피 서류를 갖추려면 당사자가 있어야 되니까 차라리 당사자에게 필요한 서류를 떼어보내 주면 하루 일당 10~20만원씩을 주는 방법도 괜찮을 것 같습니다.

내 생각에는 그렇게까지 비용을 들이면서 명의 변경을 해봐야 종중명의로 바꾸지 않는 한 앞으로도 계속 발생할 텐데 할 필요가 있을지 의문이 들기는 합니다만 필요하다면 그렇게라도 해야 되겠죠.

대신 종원에게 맡길 때는 착수금 등 선금은 주지 말고 명의변경후 등기부 등본을 제출할 때 지급하는 조건으로 해야 될 것 같습니다. 왜냐하면 과거에도 명의변경 하도록 서류와 비용을 맡겼으나 잠적하고  이사회에 나타나지도 않아 다른 사람이 주친하려 해도 구비서류조차 주지 않아 명의변경을 못한 사례가 있는 것은 당시 이사들은 잘 알고 있을 것입니다.

그리고 상속에 의한 명의변경 문제는 장기적인 안목에서 향후에도 또 이런 문제가  또 발생할 것이니까 어차피 명의변경 할 바에는 지금 5인으로 되어 있는 것을 근자 조부님을 기준으로 3인의 종손으로 하면 조금이라도 더 도움이 되지 않을 까 생각됩니다.

이 문제는 과거(97년도 이사회)에도 3인으로 하자고 논의 된 바가 있었습니다.

다음은 산정리 종토 소유권 변경 사항에 대해 조사한 내용이고 상속에 의한 부동산 명의변경에 필요한 서류를 보내달라고 당사자(진수,백)에게 보낸 이메일 내용이며 2016.1.10. 정기 이사회 상정 안건(종중 카페 이사회 자료 15~16쪽 참고)으로 논의한 바가 있습니다.

참고하시기 바랍니다.

공덕종중 부동산 등기 현황

구 분	소 재 지	면적	비고
林 野	전주시 산정동 산 5-2	1,388㎡	공덕종중
	전주시 산정동 산11-1번지	4,264㎡
	전주시 산정동 산 22번지	2,579㎡
	정읍시 정우면 장순리 산 53번지	34,569㎡
	나주시 남평읍 서산리 산 82-2	3,300㎡
田	전주시 산정동 14-1번지	175㎡	이 진 오 이 성 수 이 영 진 이 진수 등 이 선 규 공동명의
	전주시 산정동 133-4번지	311㎡
	전주시 산정동 149-3번지	585㎡
沓	전주시 산정동 135-1번지	450㎡

부동산 소유관계 추진 경위

o 위 부동산 소유는 목사공 종중 병희 회장이 1974.3.6. 공덕종중에 증여에 의해 1980.6.20. 공덕종중 소유가 되었으나 당시 공덕집은 종중명의로 등기를 할 수 없어 임야와 전답 모두 5인(진오, 성수, 동규, 선규, 영진)의 공동명의로 등기를 하였습니다.

o 1991.9.18. 공동명의자 이선규 사망으로 이선규 지분은 정신자, 이탁, 이백, 이솔에게 1991.10.25. 자동 상속으로 인해 1994.6.28 명의변경이 되었고 동시에 부동산 실명제 법의 시행으로 5인 명의의 명의신탁해지로 인한 소유권 이전 등기로 임야는 전주이씨 시중공파 황강공14세손 초흥 공덕종중(전주시 덕진구청에 사단법인 아닌 단체로 등록) 명의로 소유권 이전등기 청구권 보전을 하였습니다.

o 그러나 종중 부동산 전・답은 부동산 등기법에 의해 종중명의로 등기할 수가 없어 그대로 5인 명의로 명의신탁 되어  현재에 이르고 있습니다.

o 1991년도에 이선규 사망에 의해 그의 아들 이백으로 명의변경하려고 서류를 갖춰 등기비용과 함께 당시 이사 중 1분에게 맡겼는데 무슨 사유가 있었는지 그 당시 명의변경을 하지 못했습니다.

o 1997년 이사회에서는 다음에 명의 변경시에는 5인 명의로 하지 말고 근자 조부님을 기준으로 3인 명의(진오, 진홍, 진수)로 하도록 결정하였으나.(95년 이사회 회의록 참고)  그 당시 인감증명 시효 등에 의해 등기시기를 실기하여 등기를 못하였습니다.

 그러나 지금도 서류만 갖추면 명의변경은 얼마든지 할 수 있습니다.

따라서 2015년도에 전주에 있는 법무사의 자문을 얻어 상속자들의 인감과 포기각서 및 가족관계증명서 등 필요서류를 갖춰서 등기를 하려고 당사자(백, 진수)에게 전화와 이메일을 통해 연락을 했는데 서류를 갖추지 못해 등기를 못했습니다.

다음은 그 당시 당사자인 진수 이사와 백이 이사에게 구비서류를 갖춰달라는 이메일과 필요한 서류 목록 등을 보낸 것입니다.

당시 백이 이사는 바쁘기 때문에 비용이 들더라도 심부름 센터에 맡기면 어떻겠냐고 전화가 왔는데 인감증명서나 가족관계 증명서는 본인이나 위임장이 있어야 가능하기 때문에 어렵다고 연락한 바가 있습니다.

지금도 부동산 등기법이나 가족관계가 크게 바뀌지 않았다면 아래 구비서류를 갖춰 신고하면 될것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

< 그 당시 이메일 내용 >

진수, 백이 아우님들 안녕하신가?

나는 공덕종중 총무를 맡고 있는 영복이네.

다름이 아니라 매년 종중 이사회나 총회에서 거론되고 있는 종재 관리 문제로 메일을 보내네.

잘 알다시피 우리 종중에는 전주 산정리에 밭(산정리 14-1번지 175㎡, 133-4번지 311㎡, 149-3번지 585㎡)과

논(산정리 135-1번지 450㎡)이 조금 있는데 농지관리법이 개정되면서 전답은 종중명의로 등기 할 수 없어

당시 종친 5명(진오, 성수, 영진, 동규, 선규)의 공동명의로 등기를 해서 관리하여 왔는데

두분이 돌아가심에 따라 오래전부터 진수, 백이 앞으로 상속 등기를 하려고 추진하였으나 지금까지 못하고 있었네.

다행히 전주 우리 문중에 사법서사 하시는 분이 있어 물어본 결과

별첨 서류를 구비해 보내면 상속을 처리해 준다고 해서 연락을 하니

바쁘더라도 서류를 구비해서 보내 주기 바라네.

가족들이 흩어져 살다보니까 서류구비에 많은 시간이 걸릴 것 같고

부동산 등기 인감증명 유호기간이 3개월이므로 자칫 기간만료 되어 인감을 다시 떼어야 하는 번거로움이 있으므로

인감 증명은 가능한한 맨 나중에 떼는 게 좋다고 하네,

부동산 상속 등기는 언제 하더라도 해야 되기 때문에 바쁘고 어렵지만 시일이 좀 걸리더라도 서류를 구비해 보내 주기 바라네.

우리 공덕종중은 요즘 카톡으로 좋은 소식이나 의견 등을 자주 올리고 연락하고 있는데

아우님들도 참여해서 자주 연락 좀 하고 지냈으면 좋겠네.

첨부 1. 상속에 필요한 서류 목록 1부.

이백 - 상속신고 필요 서류

성명	생년월일	관계	필요 서류						비고
			주민 등록 등본	인감 증명	재적 등본	가족 관계 증명	말소자주민 등록 초본	기본 증명서
이백	1964.11.13	본인	o	o		o		o
이선규	1936.5.27	부			o	o	o		1991.9.18.망
정신자	1944.7.24	모			o	o	o		1996.7.24.망
이탁	1963.1.18	형			o	o	o		1995.9.25.망
이세인	1993.3.31	조카	o	o		o		o
이흔	1966.7.18	제			o	o	o		1993.2.3.망
이솔	1969.11.3	妹	o	o		o		o

이진수 - 상속신고 필요 서류

성명	생년월일	관계	필요 서류						비고
			주민 등록 등본	인감 증명	재적 등본	가족 관계 증명	말소자주민 등록 초본	기본 증명서
이진수	1963.3.7	본인	o	o		o		o
이동규	1936.12.15	부			o	o	o		1994.10.28.망
박귀례	1934.1.14	모	o	o	o	o		o
이민자	1956.1.16	妹	o	o		o		o
이민화	1958.6.20	妹	o	o		o		o
이민순	1960.4.22	妹	o	o		o		o
이진만	1965.5.8	제	o	o		o		o

o 2018.1.14 정기 이사회 때 전답의 공동명의자에게 공덕종중 재산임을 확인하며 차후 종중 명의의 등기 이전의 요청이 있을시는 하시라도 명의 이전을 해줄 것을 동의하는 각서를 인감증명서를 첨부하여 제출하도록 결정하였습니다.

- 당시 전답은 종중재산임을 인정하는 확인서를 받자는 영복 총무의 주장과 명의 이전을 해줄 것을 동의하는 각서를 받자는 영진 회장 안이 대두 되었으나 영진 회장의 주장대로 각서로 결정 되었는데 인감증명을 첨부해서 각서를 받을 바에는 차라리 명의 변경하는 게 좋다는 의견도 있었으나 영진 회장의 강력한 주장에 의해 각서로 결정하였습니다.