여기에서 핵심은 조문을 확대해석하거나 축소해석하지 말고 그대로 해석해야 한다.
분양대상자격(조례 제24조)
* 영 제52조 제1항 제3호 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분 계획기준일(1) 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지 등 소유자로 한다.(조례 제24조 제1항)
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
주택--> 주택(기타 건축물 포함) + 토지 또는 주택(기타 건축물)만 소유하면 평수 무관 분양 자격
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 서울특별시건축조례 제25조 제1호(2)의 규모이상인 자.
다만, 2003년 12월30일 전에 분할된 1필지의 토지로써 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업인가고시일 이후부터 법 제52조 제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대 원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어있지 아니한 세대주의 배후자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대 원을 포함한다)
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산 액 이상인 자.
토지(2003. 12. 30 이전 분리)
* 90제곱미터 이상 토지
(단독필지, 공유,지목.필지수, 유주택에 관계없이 분양자격)
* 30제곱미터이상 90제곱미터 미만의 토지
(세대원전원이 무주택자인 경우 최소평형 분양자격)
* 30제곱미터 미만이 토지
(현금청산대상 단, 권리가액 산정시 포함가능)
*아래 별도로 설명되어 있음.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환도기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자.(이 경우는 제 가호 내지 다의 규정을 적용받지 아니한다)
** 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치(조례부칙 제7조)
1997년 1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유 등기를 필한 다가 구주택(1990년4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사살상의 다가구주택을 포함한다.)은 제24조 제2항 제3호 의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 본다.
* 수인의 분양대상자를 1인의 분양대상자로 보는 경우(조례 제24조 2항)
1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환 된 경우(2003년 12월 30일 이전 전환 제외)
2. 관리처분 계획 기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우 (조례 제24조 제2항 제3호)
(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대 원을 포함한다.)
3. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우
(2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축 조례 제25조1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다)
4. 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지(3) 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우
(2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모이상인 경우에는 그러하지 아니하다)
* 제1항 제2호 규정의 종전 토지의총면적 및 제1항 제3호 규정의 권리가액 산정함에 있어 다음의 1에 해당하는 토지는 포함하지 아니 한다(조레 제24조 제3항)
1. 건축법 제2조 제1항 제1호의 규정에 의한 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 2003년 12월 30일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할취득하거나 공유지분으로 취득한토지
* 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 사업시행 방식전환의 경우에는 환지면적의 크기 동동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각 분양대상자로 할 수 있다.
* 나대지 단독필지 또는 공유지분인 경우
1. 2003년도 12월 30일 이전 20제곱미터 이상 90제곱미터까지(지목이 도로이며 도로로 시용되고 있는 토지 제외)는 무주택자인 경우 분양대상
2. 2003년 12월 30일 이후 30제곱미터 이상 90제곱미터까지(지목이 도로이며 도로로 사용되고 있는 토지 제외)는 무주택인 경우 분양대상
3. 90제곱미터 이상 인 경우 지목불문, 주택소유불문하고, 분양대상
(조례 시행일 이후 공유 지분 또는 사실상 하나의 필지를 분리하여 취득한 경우 제외)
* 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치(법 제47조)
- 그 해당일로부터 150일 이내에 현금청산
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외한 자
4. 2003년 12월 30일 이후 공유지분이나 사실상 필지를 분리하여 취득한 자
* 임대주택 분양대상자
- 영 제54조 제2항 관련 조례 제 32조
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(1) 사업인가 후 분양신청기간이 만료되는 날 통지한 날로부터 60일이 되는 날
(2) 서울특별시 건축조례 제25조(건축물이 있는 대지의 분할제한)
법 제49조 제1항 및 영 제80조 규정에 의하여 건축물이 있는 대지의 분할은 다음 각호의 1에 해당하는 규모이상으로 한다.
1. 주거지역 : 90제곱미터
2. 상업지역 : 150제곱미터
3. 공업지역 : 200제곱미터
4. 녹지지역 : 200제곱미터
5. 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니한 지역 : 90제곱미터
용어정리
"분양권" 공급자와 일반분양 신청자간에 맺어지는 공급체결계약에 의해 확보되는 아파트배정권리, 채권이며 미래에 발생할 물건에 대한 사전확보 공급자와의 계약이 성립됨.
*재건축에 있어 조합원분양권은 전매금지
(건축물 및 토지를 조합에 신탁하고 반대급부로 분양원 취득)
"입주권" 국가시설 등의 개설등에 의한 토지수용의 보상개념 "특별인에게 한정"된 특별한 권리
"분양자격" 일정한 법률에 의하여 확보되는 재개발지역내 조합원의 권리
물권적 권리이며 법률규정에 의하여 자연발생적으로 확보됨.
구권리에 대하여 환지처분적 성격 분양권이 아니므로 전매금지에 해당안됨
* 조합원은 대금 지급 후 분양권을 취득하는 것이 아니고 구 권리인 종전토지 및 건축물의 자산을 출자하여 재개발사업을 하고 그 대신 나중에 아파트를 배정받는 방식
---> 관리처분(예정)인가(구청)를 통해 환지처분형식으로 확보되는 권리
(3) 하나의 대지(건축법 제2조 제1항 1호)
"대지"라 함은 "지적법"에 의하여 각 필지로 구획된 토지
"하나의 대지"라고 할 수 있는 토지를 규정
하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우에는 그 건축물이 건축되는 각필지의 토지를 합한 토지.
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