賃貸借2
保證金, 權利金
1. 개설
우리나라에서 임대차의 계속성, 특수성에 의해 주택임대차에 보증금이, 영업용 부동산의 임대차와 그 임차권의 양도 또는 임차부동산의 전대에 보증금, 권리금이 수수되고 있는데, 주택임대차보호법에서 임차인의 보증금반환채권에 대해 보증금 중 일정액의 최우선특권과 보증금전액에 대한 순위에 의한 우선특권에 관한 규정을 제외하고는 입법적 규율이 없어서 학설과 판례에 의해 규율되고 있다.
2. 보증금
1) 의의 및 기능
부동산임대차에서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보하기 위해, 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물.
보증금은 임차인의 손해배상채무를 담보하는 기능과, 차임연체시 차임충당금으로서의 기능 외에, 전세에 의한 임대차에서는 보증금에 대한 이자로서 차임을 지급하는 기능을 가지며, 임대인측에서 볼 때 임대인은 부동산에 대해 임대차계약을 체결하면서 부동산의 점유를 임차인에게 이전하고 임차인으로부터 무이자로 보증금액에 해당하는 금액만큼 차용하는 것이 되어 전세에 의한 임대차의 경우 임대차가 일종의 부동산질권으로서의 성질을 가지고 전세금은 피담보채무로서의 성질 내지 기능을 갖는다(따라서 보증금의 감소는 실질적으로 차임의 감액효과를 가져오므로, 임대차관계 존속중에는 임차인이 보증금에 의한 차임의 충당을 요구할 수는 없다고 해석해야 하지만, 임대차관계 종료후에는 임차인이 보증금에 의한 연체차임의 충당을 요구할 수 있다고 해야 한다).
2) 보증금계약
보증금은 임차인과 임대인간의 보증금계약에 의해 수수되는데 이 보증금계약은 부동산임대차계약의 종된 계약으로서, 임대차계약이 유효하게 성립하여야 보증금계약이 그 효력이 발생한다. 또한 보증금은 임대차와 분리하여 양도될 수 없다.
보증금계약을 금전의 수수를 수반하는 요물계약으로 이해하는 견해가 있으나, 낙성계약도 유효하다. 보증금의 지급은 임대인의 임차물인도와 동시에 이행되는 것이 관행인데, 임차인이 보증금지급을 불이행한 경우 임차물인도를 거절하거나 상당한 기간을 두고 최고한 후 임대차를 해제할 수 있다(544).
3) 보증금의 효력
a) 보증금의 담보적 효력
보증금은 임대차관계에서 발생하게 될 임차인의 모든 채무를 담보하여, 임대인은 임대차에 기초하여 임차인에 대해 갖는 모든 채권을 보증금으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
b) 임대차존속중의 보증금의 충당
임대인은 임대차가 종료된 후에 비로소 보증금으로 임차인의 채무변제에 충당할 수 있다. 그러나 연체된 차임은 이미 임차인의 채무의 이행이를 경과한 것이므로 임대차종료전에 보증금에 의해 충당될 수 있다. 이 경우 임대인은 보증금으로 연체차임에 충당할 수도 있고, 충당하지 않고 지급을 임차인에게 청구할 수도 있다. 이 경우 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무이행을 거절하지 못한다.
c) 주택임대차에 있어서의 보증금
사정변경에 의한 보증금의 증감청구권이 인정된다.
4) 부동산소유권의 이전과 보증금의 승계
부동산임차권이 대항력을 가지는 경우(621, 622, 주임법 3-2)에는 임차인은 후에 그 부동산의 소유권을 취득한 자에 대해서도 자신의 임차권을 가지고 대항할 수 있다. 즉 이 경우 임대인의 지위가 승계되게 되는데, 종전 구소유자에게 교부한 보증금의 운명이 어떻게 되느냐가 문제인데, 학설과 판례는 보증금에 관한 권리, 의무도 당연히 신소유자에게 이전하는 것으로 보고 있다. 이 때 임대차에 부종하여 당연히 이전되므로 보증금반환채무의 인수가 별도 계약으로 행해질 필요는 없다.
따라서 대항력 있는 임차권의 제한을 받는 부동산의 양수인은 (보증금은 공시되지 않으므로) 예측하지 않은 손해를 입을 위험이 있다.
5) 보증금의 반환
a) 보증금반환청구권의 발생시기
임대차계약이 종료되면 보증금에서 임차인이 불이행한 차임과 손해배상금을 공제한 잔액을 임차인에게 반환해야 하는데. 그 시기에 관하여는
임대차종료시에 발생한다는 견해(임대차종료시설)와 임대차 종료후 임차물반환시시에 발생한다는 견해(임차목적물명도시설)가 대립되는데, 각 시점에서 임차인의 반대채무가 없는 것을 정지조건으로 한다는 견해이다. 임대인의 보호를 위해 임대차종료후에 인도까지 생긴 손해배상채무를 보증금으로부터 공제받도록 하기 위해서는 임차목적물명도시설이 타당하다.
[대판 1988.01.19 선고 87다카1315:
01. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의 무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다.
02. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.
전부명령: 압류된 금전채권을 집행채권의 변제에 갈음해서 압류채권자에게 이전하는 집행법원의 명령. 전부명령이 발효되면 피전부채권은 채무자로부터 채권자에게 이전하고 지명채권양도와 같은 효과가 발생하여, 전부명령에 의해 채무자는 피전부채권이 존재하는 권면액의 한도에서 채권자에 대한 채무를 변제한 것으로 간주한다(민사집행법 231)]==> 즉 임차인의 보증금반환채권에 대해 압류 및 전부명령을 할지라도, 임대인은 보증금으로써 자기 채권의 변제에 충당할 수 있다.
b) 보증금반환과 임차물반환의 동시이행관계
임차인이 임차물을 먼저 반환하게 되면 임대인으로부터 보증금반환을 확보하기가 곤란하므로, 계약종료시에 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차물반환의무는 동시에 이행되어야 한다. 판례도 양채무의 동시이행관계를 인정한다.
6) 보증금우선특권
a) 의의와 종류
주택임대차보호법에서는 임대인에 대한 임차인의 보증금반환채권을 확보하기 위해 보증금 중 일정액의 최우선특권(8)과 보증금전액에 대한 순위에 의한 우선특권(3조2-2)을 인정하고 있다.
이러한 우선특권은 법률의 규정에 의해 임차인에게 인정되는 법정담보물권이며, 피담보채권이 우선변제권은 인정되지만 우선변제를 위한 경매청구권은 인정되지 않는다. 따라서 임차인은 임차주택에 대해 임대인에 대한 다른 채권자들이 진행하는 경매의 배당에 챰가하는 방법으로 우선변제를 받게 된다.
b) 보증금중 일정액의 최우선특권
@ 성립요건
임차료가 소액인 주택임차인은 임차주택의 실행대금으로부터, 보증금중 법정의 일정액을 다른 담보물권자들보다 최우선하여 변제받을 수 있다. 이러한 최우선특권이 인정되기 위한 요건으로
-소액의 주택임차인이어야 한다(소액임차인의 보증금의 범위는 대통령으로 저한다)
-소액임차인이 그의 주택임차권에 대해 대항요건을 갖추어야 한다(경매개시결정의 기입등기전에; 대항요건: 주택의 인도와 주민등록; 임차권등기를 한 경우는 3조3-1)
-임차주택이 경매, 체납처분, 매매에 의해 매각되어야 한다(매매의 경우에 최우선특권이 인정되느냐에 대해 학설의 대립이 있다)
-임대차가 종료해야 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있다(임대차존속중에는 보증금의 반환을 청구할 수 없다; 하지만 실무에서는 임대차존속중에도 소액임차인이 배당절차에 참가해서 우선변제를 청구하면 이를 임대차계약을 종료시킬 의사로 보고 그 소액임차인에게 배당을 해주고 있다-대판 1996.7.12, 94다37646: 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다. )
-소액임차인이 배당요구를 하거나, 최우선특권의 행사를 신고해야 한다
@ 내용
소액임차인은 경매 또는 체납처분에 의한 임차주택의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다(8-1) 즉 소액임차인은 당해 임차주택에 대해 먼저 성립된 담보물권자의 피담보채권보다도 최우선해서 법정의일정액을 변제받으며, 이는 조세채권보다도 우선변제 받으나, 최종 3개월분의 임금채권을 가진 자, 최종 3년간의 퇴직금채권을 가진 자, 재해보상금채권을 가진 자 와는 동순위로 변제받는다(국세기본법 35-1, 지방세법 31-1-4호, 근로기준법 37-2).
c) 보증금 전액의 순위에 의한 우선특권
@ 성립요건
-대항요건을 갖추어야 한다
-임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
-임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각되어야 한다.
-임차인이 배당요구를 하거나 우선특권의 행사를 신고해야 한다.
@ 내용
이상의 요건이 갖추어지면 주택임차인은, 환가대금으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해서 보증금전액을 변제받을 수 있다(3조2-2). 하지만 최종 3개월분의 임금채권을 가진 자, 최종 3년간의 퇴직금채권을 가진 자, 당해 임차주택에 대한 조세채권자보다는 후순위로 변제받는다.
만약 임차보증금이 인상된 경우에는 인상된 보증금액의 임대차계약서에 다시 확정일자를 받아야, 그날부터 인상된 보증금전액의 순위에 의한 우선특권이 인정되며, 다시 확정일자를 받지 아니하면 인상되기 전의 보증금에 대해서만 순위에 의한 우선특권이 인정된다.
또한 임차인이 우선변제를 받기 위해서는 그 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다(3-3)
3. 권리금
토지나 건물의 임대차, 임차권의 양도나 임차물의 전대에 있어서, 임차인, 양수인이나 전차인이 보증금이나 월세 이외에 별도로 임대인, 양도인, 전대인에게 지급되는 금전 기타의 유가물을 권리금이라 한다 . 이 중 임차권의 양도시에 양수인이 양도인에게 지급하는 것이 일반적이다.
권리금의 반대급부가 무엇인지에 대해, @ 당해 임차물을 사용, 수익할 수 있게 해준데 대한 반대급부, @ 임차물에 부속된 원임차인의 부속물의 소유권이전대가를 포함하는 경우가 많으므로 부속물의 매매대금의 성질
@ 영업허가권, 대리점계약자의 지위등 일정한 권리의 양도에 대한 대가
@ 특정 점포가 갖는 고객, 명성의 대가 @ 임차부동산이 갖는 장소적 이익의 대가 등.
권리금의 수수가 있는 경우,
일단 권리금으로 교부된 것은 임대차가 종료하더라도 교부자가 그 반환을 청구하지는 못한다고 보는 것이 실제의 관행과 당사자의사에 부합한다
(대판 1989.2.28, 87다카823.824: 임대 보증금수령의 효과가 소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인 사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그 효력을 미치는 것이 아니므로 임대차해지시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다).
賃貸借의 終了
1. 임대차의 종료원인
1) 존속기간의 만료
존속기간의 약정이 있는 경우, 존속기간이 만료로 임대차가 종료되는데, 기간의 만료로 임대차가 당연히 종료되는 것은 아니다. 즉 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 계속 임차물을 사용, 수익하고 임대인이 상당한 기간내에 이의하지 않으면 법정갱신된 것으로 간주하기 때문이다.
2) 해지의 통고
임대차에는 통상의 해지와는 다른 '해지의 통고'제도가 있는데, 해지는 해지권자의 일방적 의사표시에 의해 계속적계약관계가 장래에 향해 소멸되게 되는 형성권의 행사인데 반해, 해지통고는 형성권의 행사인 점에서는 해지와 같지만, 해지통고 후 법정기간이 경과해야 계약종료의 효과를 발생시킬 수 있다는 점에서 차이가 있다.
해지통고를 할 수 있는 경우는,
@ 당사자간에 임대차존속기간의 약정이 없는 경우
당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있다(635-1). 해지통고의 법정기간(635-2)
@ 해지권의 유보
기간의 약정이 있는 임대차에서도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 경우 기간약정없는 임대차에 관한 규정이 준용된다(636) 유보된 해지권은 통상 즉시해지의 권리가 아니라 해지통고를 할 수 있는 권리로 해석. 하지만 이 규정은 임의규정이므로, 당사자간에 법정기간의 경과없이 즉시 임대차종료의 효과를 가져올 수 있는 해지권유보도 가능하다.
@ 임차인의 파산선고의 경우
기간 약정있는 임대차에서도 임차인이 파산선고를 받은 경우 임대인이나 파산관재인이 해지통고를 할 수 있고, 이 경우 해지로 인한 손해배상을 청구하지 못한다(637)
@ 해지통고의 전차인에 대한 통지
임대차계약이 해지통고로 종료된 경우, 그 임차물이 적법하게 전대된 경우 임차인은 전차인에 대해 그 사유를 통지하지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못하며, 전차인이 그 통지를 받은 경우 그 때부터 635-2의 법정기간이 경과해야 해지의 효력이 생긴다(638). 따라서 해지의 효력은 각각에 대해 법정기간이 경과한 때 발생한다.
3) 해지
민법은 일정한 경우, 기간의 약정 유무에 관계없이 즉시 해지할 수 있는 것으로 규정하고, 이 경우는 법정기간의 경과없이도 해지권자의 해지의 의사표시가 상대방에 도달한 때로부터 계약해지의 효력이 발생한다.
@ 임대인의 해지권
-임차인이 임대인 동의없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 경우(629)
-부동산임대차에서 임차인이 2기분 이상의 차임을 연체한 경우(640, 641)
@ 임차인의 해지권
-임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(625)
-임차인의 과실없이 임차물의 일부가 멸실되어 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(627-2)
2. 임대차종료에 따른 법률관계
1) 임차물의 반환
임대차종료로 임차인은 사용, 수익을 위한 임차물을 점유할 권리를 상실하고 임차물을 임차인에게 반환할 의무를 진다. 학설, 판례는 임대인이 보증금을 반환할 때까지 임차인도 임차물의 반환을 거절할 수 있는 동시이행의 관계를 인정하고 있다.
임차물을 반환할 때는 임차물을 원상대로 유지시켜 반환해야 하며, 임차인이 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관하지 않아서 임차물이 멸실, 훼손된 경우에는 이로 인한 손해를 배상해야 한다(374, 390)
2) 비용의 상환
@ 필요비
임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용을 지출한 때는 임대인에 대해 그 상환을 청구할 수 잇으며(626-1) 이 경우는 임대차종료를 기다릴 필요없이 지출 후 즉시 상환청구할 수 있다.
@ 유익비 임차인이 유익비를 지출하면 임대인은 임대차종료시 그 가액의 증가가 현존한 때 한해 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(626-2). 이 경우 선책채권이 발생하며 선택권은 임대인이 가진다.
3) 부속물의 철거 또는 매수청구
@ 부속물의 소유권
임차인이 그의 비용으로 임차물에 부가한 것이 독립한 존재를 갖는 경우에는 그 부속물의 소유권은 임차인에게 있다(256단) 하지만 부동산에의 부속물이 독립한 존재를 갖지 못하면 임대인의 부동산소유권에 부합되며(256), 동산에의 부속물은 분리가 사실상 곤란한 경우 주된 동산에 부합됨이 원칙이다(257)
@ 부속물철거권
임차인은 자기가 그의 임차권에 기해 부속시킨 물건을 임차물반환시에 철거할 권리를 가진다(654, 615). 임대인의 동의없이 부착시킨 물건에 대해 부속물매수청구권은 인정되지 않고 철거권만 인정된다.
@ 부속물매수청구권
건물 기타 공작물의 임차인은 임대차종료시에 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나, 임대인으로 부터 매수한 부속물에 대해 그 부속물의 매수를 임대인에게 청구할 수 있는 매수청구권이 인정된다(646). 또한 적법한 건물전차인도 동일한 매수청구권을 임대인에 대해 가진다(647)
또한 토지임차인은 일정한 요건하에 그가 부착한 건물, 수목 기타 지상시설의 매수청권을 가진다(643) 이 토지임차인의 지상시설매수청구권은 그 물건이 임대인의 동의를 얻어 부착되었는가를 묻지 않고 인정된다.
保證金, 權利金
1. 개설
우리나라에서 임대차의 계속성, 특수성에 의해 주택임대차에 보증금이, 영업용 부동산의 임대차와 그 임차권의 양도 또는 임차부동산의 전대에 보증금, 권리금이 수수되고 있는데, 주택임대차보호법에서 임차인의 보증금반환채권에 대해 보증금 중 일정액의 최우선특권과 보증금전액에 대한 순위에 의한 우선특권에 관한 규정을 제외하고는 입법적 규율이 없어서 학설과 판례에 의해 규율되고 있다.
2. 보증금
1) 의의 및 기능
부동산임대차에서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보하기 위해, 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물.
보증금은 임차인의 손해배상채무를 담보하는 기능과, 차임연체시 차임충당금으로서의 기능 외에, 전세에 의한 임대차에서는 보증금에 대한 이자로서 차임을 지급하는 기능을 가지며, 임대인측에서 볼 때 임대인은 부동산에 대해 임대차계약을 체결하면서 부동산의 점유를 임차인에게 이전하고 임차인으로부터 무이자로 보증금액에 해당하는 금액만큼 차용하는 것이 되어 전세에 의한 임대차의 경우 임대차가 일종의 부동산질권으로서의 성질을 가지고 전세금은 피담보채무로서의 성질 내지 기능을 갖는다(따라서 보증금의 감소는 실질적으로 차임의 감액효과를 가져오므로, 임대차관계 존속중에는 임차인이 보증금에 의한 차임의 충당을 요구할 수는 없다고 해석해야 하지만, 임대차관계 종료후에는 임차인이 보증금에 의한 연체차임의 충당을 요구할 수 있다고 해야 한다).
2) 보증금계약
보증금은 임차인과 임대인간의 보증금계약에 의해 수수되는데 이 보증금계약은 부동산임대차계약의 종된 계약으로서, 임대차계약이 유효하게 성립하여야 보증금계약이 그 효력이 발생한다. 또한 보증금은 임대차와 분리하여 양도될 수 없다.
보증금계약을 금전의 수수를 수반하는 요물계약으로 이해하는 견해가 있으나, 낙성계약도 유효하다. 보증금의 지급은 임대인의 임차물인도와 동시에 이행되는 것이 관행인데, 임차인이 보증금지급을 불이행한 경우 임차물인도를 거절하거나 상당한 기간을 두고 최고한 후 임대차를 해제할 수 있다(544).
3) 보증금의 효력
a) 보증금의 담보적 효력
보증금은 임대차관계에서 발생하게 될 임차인의 모든 채무를 담보하여, 임대인은 임대차에 기초하여 임차인에 대해 갖는 모든 채권을 보증금으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
b) 임대차존속중의 보증금의 충당
임대인은 임대차가 종료된 후에 비로소 보증금으로 임차인의 채무변제에 충당할 수 있다. 그러나 연체된 차임은 이미 임차인의 채무의 이행이를 경과한 것이므로 임대차종료전에 보증금에 의해 충당될 수 있다. 이 경우 임대인은 보증금으로 연체차임에 충당할 수도 있고, 충당하지 않고 지급을 임차인에게 청구할 수도 있다. 이 경우 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무이행을 거절하지 못한다.
c) 주택임대차에 있어서의 보증금
사정변경에 의한 보증금의 증감청구권이 인정된다.
4) 부동산소유권의 이전과 보증금의 승계
부동산임차권이 대항력을 가지는 경우(621, 622, 주임법 3-2)에는 임차인은 후에 그 부동산의 소유권을 취득한 자에 대해서도 자신의 임차권을 가지고 대항할 수 있다. 즉 이 경우 임대인의 지위가 승계되게 되는데, 종전 구소유자에게 교부한 보증금의 운명이 어떻게 되느냐가 문제인데, 학설과 판례는 보증금에 관한 권리, 의무도 당연히 신소유자에게 이전하는 것으로 보고 있다. 이 때 임대차에 부종하여 당연히 이전되므로 보증금반환채무의 인수가 별도 계약으로 행해질 필요는 없다.
따라서 대항력 있는 임차권의 제한을 받는 부동산의 양수인은 (보증금은 공시되지 않으므로) 예측하지 않은 손해를 입을 위험이 있다.
5) 보증금의 반환
a) 보증금반환청구권의 발생시기
임대차계약이 종료되면 보증금에서 임차인이 불이행한 차임과 손해배상금을 공제한 잔액을 임차인에게 반환해야 하는데. 그 시기에 관하여는
임대차종료시에 발생한다는 견해(임대차종료시설)와 임대차 종료후 임차물반환시시에 발생한다는 견해(임차목적물명도시설)가 대립되는데, 각 시점에서 임차인의 반대채무가 없는 것을 정지조건으로 한다는 견해이다. 임대인의 보호를 위해 임대차종료후에 인도까지 생긴 손해배상채무를 보증금으로부터 공제받도록 하기 위해서는 임차목적물명도시설이 타당하다.
[대판 1988.01.19 선고 87다카1315:
01. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의 무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다.
02. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.
전부명령: 압류된 금전채권을 집행채권의 변제에 갈음해서 압류채권자에게 이전하는 집행법원의 명령. 전부명령이 발효되면 피전부채권은 채무자로부터 채권자에게 이전하고 지명채권양도와 같은 효과가 발생하여, 전부명령에 의해 채무자는 피전부채권이 존재하는 권면액의 한도에서 채권자에 대한 채무를 변제한 것으로 간주한다(민사집행법 231)]==> 즉 임차인의 보증금반환채권에 대해 압류 및 전부명령을 할지라도, 임대인은 보증금으로써 자기 채권의 변제에 충당할 수 있다.
b) 보증금반환과 임차물반환의 동시이행관계
임차인이 임차물을 먼저 반환하게 되면 임대인으로부터 보증금반환을 확보하기가 곤란하므로, 계약종료시에 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차물반환의무는 동시에 이행되어야 한다. 판례도 양채무의 동시이행관계를 인정한다.
6) 보증금우선특권
a) 의의와 종류
주택임대차보호법에서는 임대인에 대한 임차인의 보증금반환채권을 확보하기 위해 보증금 중 일정액의 최우선특권(8)과 보증금전액에 대한 순위에 의한 우선특권(3조2-2)을 인정하고 있다.
이러한 우선특권은 법률의 규정에 의해 임차인에게 인정되는 법정담보물권이며, 피담보채권이 우선변제권은 인정되지만 우선변제를 위한 경매청구권은 인정되지 않는다. 따라서 임차인은 임차주택에 대해 임대인에 대한 다른 채권자들이 진행하는 경매의 배당에 챰가하는 방법으로 우선변제를 받게 된다.
b) 보증금중 일정액의 최우선특권
@ 성립요건
임차료가 소액인 주택임차인은 임차주택의 실행대금으로부터, 보증금중 법정의 일정액을 다른 담보물권자들보다 최우선하여 변제받을 수 있다. 이러한 최우선특권이 인정되기 위한 요건으로
-소액의 주택임차인이어야 한다(소액임차인의 보증금의 범위는 대통령으로 저한다)
-소액임차인이 그의 주택임차권에 대해 대항요건을 갖추어야 한다(경매개시결정의 기입등기전에; 대항요건: 주택의 인도와 주민등록; 임차권등기를 한 경우는 3조3-1)
-임차주택이 경매, 체납처분, 매매에 의해 매각되어야 한다(매매의 경우에 최우선특권이 인정되느냐에 대해 학설의 대립이 있다)
-임대차가 종료해야 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있다(임대차존속중에는 보증금의 반환을 청구할 수 없다; 하지만 실무에서는 임대차존속중에도 소액임차인이 배당절차에 참가해서 우선변제를 청구하면 이를 임대차계약을 종료시킬 의사로 보고 그 소액임차인에게 배당을 해주고 있다-대판 1996.7.12, 94다37646: 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다. )
-소액임차인이 배당요구를 하거나, 최우선특권의 행사를 신고해야 한다
@ 내용
소액임차인은 경매 또는 체납처분에 의한 임차주택의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다(8-1) 즉 소액임차인은 당해 임차주택에 대해 먼저 성립된 담보물권자의 피담보채권보다도 최우선해서 법정의일정액을 변제받으며, 이는 조세채권보다도 우선변제 받으나, 최종 3개월분의 임금채권을 가진 자, 최종 3년간의 퇴직금채권을 가진 자, 재해보상금채권을 가진 자 와는 동순위로 변제받는다(국세기본법 35-1, 지방세법 31-1-4호, 근로기준법 37-2).
c) 보증금 전액의 순위에 의한 우선특권
@ 성립요건
-대항요건을 갖추어야 한다
-임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
-임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각되어야 한다.
-임차인이 배당요구를 하거나 우선특권의 행사를 신고해야 한다.
@ 내용
이상의 요건이 갖추어지면 주택임차인은, 환가대금으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해서 보증금전액을 변제받을 수 있다(3조2-2). 하지만 최종 3개월분의 임금채권을 가진 자, 최종 3년간의 퇴직금채권을 가진 자, 당해 임차주택에 대한 조세채권자보다는 후순위로 변제받는다.
만약 임차보증금이 인상된 경우에는 인상된 보증금액의 임대차계약서에 다시 확정일자를 받아야, 그날부터 인상된 보증금전액의 순위에 의한 우선특권이 인정되며, 다시 확정일자를 받지 아니하면 인상되기 전의 보증금에 대해서만 순위에 의한 우선특권이 인정된다.
또한 임차인이 우선변제를 받기 위해서는 그 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다(3-3)
3. 권리금
토지나 건물의 임대차, 임차권의 양도나 임차물의 전대에 있어서, 임차인, 양수인이나 전차인이 보증금이나 월세 이외에 별도로 임대인, 양도인, 전대인에게 지급되는 금전 기타의 유가물을 권리금이라 한다 . 이 중 임차권의 양도시에 양수인이 양도인에게 지급하는 것이 일반적이다.
권리금의 반대급부가 무엇인지에 대해, @ 당해 임차물을 사용, 수익할 수 있게 해준데 대한 반대급부, @ 임차물에 부속된 원임차인의 부속물의 소유권이전대가를 포함하는 경우가 많으므로 부속물의 매매대금의 성질
@ 영업허가권, 대리점계약자의 지위등 일정한 권리의 양도에 대한 대가
@ 특정 점포가 갖는 고객, 명성의 대가 @ 임차부동산이 갖는 장소적 이익의 대가 등.
권리금의 수수가 있는 경우,
일단 권리금으로 교부된 것은 임대차가 종료하더라도 교부자가 그 반환을 청구하지는 못한다고 보는 것이 실제의 관행과 당사자의사에 부합한다
(대판 1989.2.28, 87다카823.824: 임대 보증금수령의 효과가 소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인 사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그 효력을 미치는 것이 아니므로 임대차해지시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다).
賃貸借의 終了
1. 임대차의 종료원인
1) 존속기간의 만료
존속기간의 약정이 있는 경우, 존속기간이 만료로 임대차가 종료되는데, 기간의 만료로 임대차가 당연히 종료되는 것은 아니다. 즉 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 계속 임차물을 사용, 수익하고 임대인이 상당한 기간내에 이의하지 않으면 법정갱신된 것으로 간주하기 때문이다.
2) 해지의 통고
임대차에는 통상의 해지와는 다른 '해지의 통고'제도가 있는데, 해지는 해지권자의 일방적 의사표시에 의해 계속적계약관계가 장래에 향해 소멸되게 되는 형성권의 행사인데 반해, 해지통고는 형성권의 행사인 점에서는 해지와 같지만, 해지통고 후 법정기간이 경과해야 계약종료의 효과를 발생시킬 수 있다는 점에서 차이가 있다.
해지통고를 할 수 있는 경우는,
@ 당사자간에 임대차존속기간의 약정이 없는 경우
당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있다(635-1). 해지통고의 법정기간(635-2)
@ 해지권의 유보
기간의 약정이 있는 임대차에서도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 경우 기간약정없는 임대차에 관한 규정이 준용된다(636) 유보된 해지권은 통상 즉시해지의 권리가 아니라 해지통고를 할 수 있는 권리로 해석. 하지만 이 규정은 임의규정이므로, 당사자간에 법정기간의 경과없이 즉시 임대차종료의 효과를 가져올 수 있는 해지권유보도 가능하다.
@ 임차인의 파산선고의 경우
기간 약정있는 임대차에서도 임차인이 파산선고를 받은 경우 임대인이나 파산관재인이 해지통고를 할 수 있고, 이 경우 해지로 인한 손해배상을 청구하지 못한다(637)
@ 해지통고의 전차인에 대한 통지
임대차계약이 해지통고로 종료된 경우, 그 임차물이 적법하게 전대된 경우 임차인은 전차인에 대해 그 사유를 통지하지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못하며, 전차인이 그 통지를 받은 경우 그 때부터 635-2의 법정기간이 경과해야 해지의 효력이 생긴다(638). 따라서 해지의 효력은 각각에 대해 법정기간이 경과한 때 발생한다.
3) 해지
민법은 일정한 경우, 기간의 약정 유무에 관계없이 즉시 해지할 수 있는 것으로 규정하고, 이 경우는 법정기간의 경과없이도 해지권자의 해지의 의사표시가 상대방에 도달한 때로부터 계약해지의 효력이 발생한다.
@ 임대인의 해지권
-임차인이 임대인 동의없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 경우(629)
-부동산임대차에서 임차인이 2기분 이상의 차임을 연체한 경우(640, 641)
@ 임차인의 해지권
-임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(625)
-임차인의 과실없이 임차물의 일부가 멸실되어 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(627-2)
2. 임대차종료에 따른 법률관계
1) 임차물의 반환
임대차종료로 임차인은 사용, 수익을 위한 임차물을 점유할 권리를 상실하고 임차물을 임차인에게 반환할 의무를 진다. 학설, 판례는 임대인이 보증금을 반환할 때까지 임차인도 임차물의 반환을 거절할 수 있는 동시이행의 관계를 인정하고 있다.
임차물을 반환할 때는 임차물을 원상대로 유지시켜 반환해야 하며, 임차인이 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관하지 않아서 임차물이 멸실, 훼손된 경우에는 이로 인한 손해를 배상해야 한다(374, 390)
2) 비용의 상환
@ 필요비
임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용을 지출한 때는 임대인에 대해 그 상환을 청구할 수 잇으며(626-1) 이 경우는 임대차종료를 기다릴 필요없이 지출 후 즉시 상환청구할 수 있다.
@ 유익비 임차인이 유익비를 지출하면 임대인은 임대차종료시 그 가액의 증가가 현존한 때 한해 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(626-2). 이 경우 선책채권이 발생하며 선택권은 임대인이 가진다.
3) 부속물의 철거 또는 매수청구
@ 부속물의 소유권
임차인이 그의 비용으로 임차물에 부가한 것이 독립한 존재를 갖는 경우에는 그 부속물의 소유권은 임차인에게 있다(256단) 하지만 부동산에의 부속물이 독립한 존재를 갖지 못하면 임대인의 부동산소유권에 부합되며(256), 동산에의 부속물은 분리가 사실상 곤란한 경우 주된 동산에 부합됨이 원칙이다(257)
@ 부속물철거권
임차인은 자기가 그의 임차권에 기해 부속시킨 물건을 임차물반환시에 철거할 권리를 가진다(654, 615). 임대인의 동의없이 부착시킨 물건에 대해 부속물매수청구권은 인정되지 않고 철거권만 인정된다.
@ 부속물매수청구권
건물 기타 공작물의 임차인은 임대차종료시에 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나, 임대인으로 부터 매수한 부속물에 대해 그 부속물의 매수를 임대인에게 청구할 수 있는 매수청구권이 인정된다(646). 또한 적법한 건물전차인도 동일한 매수청구권을 임대인에 대해 가진다(647)
또한 토지임차인은 일정한 요건하에 그가 부착한 건물, 수목 기타 지상시설의 매수청권을 가진다(643) 이 토지임차인의 지상시설매수청구권은 그 물건이 임대인의 동의를 얻어 부착되었는가를 묻지 않고 인정된다.
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