♣간주임대료 구하기♣
<부가세법상 부동산 공급 및 부동산 임대용역의 공급>
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부동산의 공급(양도시) |
부동산의 임대(임대시) |
비고 |
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①토지의 공급- 면세 |
①토지의 임대-과세 |
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②건물의 공급-과세 (예외:국민주택의 공급-면세) |
②건물의 임대-과세 (예외: 주택의 임대-면세) |
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주택 및 그 부수토지의 임대용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제 한다.
(부가법12 ①(11). 여기서 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 경우를 말한다.
그리고 부수토지는 다음의 면적을 초과하지 않는 토지의 임대를 말하며, 이를
초과하는 부분은 면세되지 않는다.
○주택부수토지의 한계면적=MAX(①,②)
①건물의 정착면적 5배(도시 지역 밖의 토지는 10배)
②주택의 연면적(지하층의 연면적, 지상 층의 주차장 및 공용면적 제외)
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구분 |
건물 |
부수토지 |
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①주택면적 ＞사업용건물면적 |
전부를 주택으로 본다. |
전부를 주택의 부수토지로 본다. |
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②주택면적 ≤사업용건물면적 |
주택부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 않는다. |
전체 부속토지를 건물 면적비율로 안분하여 주택부수토지를 계산 한다. |
○간주임대료
사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음과 같이 계산한 금액을 과세표준(간주임대료)으로 하다.(부가령 49의 2①)
◯과세표준=당해기간의 전세금(보증금) × 정기예금이자율 ×과세대상기간의 일수/365일
(예)간주임대료 과세표준 1,000,000원 (5% : 50,000원)
세금계산서가 없고요? 회계처리는? 분기 말일자로(3.31. 6.30, 9.30,12.31)
(차)세금과공과 50,000 (대)예수부가세 50,000
부동산/임대소득은 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 경우에 이로 인하여 발생하는 소득으로서 보통 월세나 전세보증금 또는 임대보증금에 의한 소득으로 발생한다.
이러한 임대소득의 총수입금액에는 부동산 등의 임대로 인한 수입금액으로서 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로서 월세뿐만 아니라 전세보증금 또는 임대보증금에 대하여도 계산하는데, 이러한 보증금과 전세금에 대한 임대소득(보증금*5%)을 세법상 간주임대료라 합니다.
간주임대료와 관련하여 아래에서 자세히 살펴보기로 하겠다.
①미 건물 신축비(또는 구입비)는 임대보증금에서 공제받을 수 있다
부동산/임대사업을 하는 경우( 예를 들어 상가를 임대하는 경우) 월세 외에 통상 임대보증금을 받게 되는데 월세는 임대소득으로 바로 계산하지만, 임대보증금에 대하여는 간주임대료를 별도로 계산하므로, 간주임대료 계산시 건설비를 보증금에서 공제한다면 절세를 할 수 있다.(구입한 경우는 구입비를 건설비로 인정)
예를 들어 상가를 2억원(토지대금 1억5천만원, 상가 신축대금 5천만원)에 신축한 후, 임대보증금 1억5천만원에 임대를 하였다면, 상가 신축대금 5천만원 전액을 임대보증금에서 공제할 수 있으므로 (1억5천만원-5천만원=1억원)*4.2%(현재 국세청 고시 간주임대료율)= 4,200천원이 되므로 이 경우 2,100천원(5천만원*4.2%)의 소득금액이 감소되며 그만큼 절세가 되는 것이다.
②임대보증금을 예치하여 받은 은행이자도 공제대상이 된다.
일반 금융기관의 이자·배당소득도 금융소득으로 과세하기 때문에 임대보증금을 은행에 예치한 경우, 임대보증금에 대한 간주이자를 계산하여 임대소득으로 하면, 은행에 예치된 예금에 대한 이자수입과 간주임대료간의 이중과세 문제가 발생한다.
그래서 세법에서는 제대로 된 장부기장을 한 경우 임대보증금을 받아 예치한 경우는 은행이자를 공제하여 준다.
예를 들어 상기 상가의 경우 임대보증금 1억5천만원을 은행에 예치하여 이자수입 7,500천원을 받았다면 이자소득세 등을 1,155천원7(7,500천원*15.4%)을 원천징수하므로 이미 7,500원에 대하여는 금융소득으로 과세가 되었기 때문에 간주임대료는 4,200천원-7,500천원= △3,300천원이 되어 결국 간주임대료에 대한 소득은 0원이 된다.
③부동산/임대소득을 상기와 같이 계산하고 인정받기 위하여는 반드시 장부를 비치·기록하는 경우에 인정 한다 .
보증금에서 발생한 이자·배당 등을 차감하기 위하여 기장을 통하여 장부를 비치·기록하여야 되며, 보증금에서 건물 신축비(구입비)를 차감하는 경우도 장부를 비치·기록하여야만 공제받을 수 있음을 명심해야 한다. 그러나 주택임대소득에 대하여는 간주임대료를 계산하지 않는다.
-끝-