숙박시설 적정가격 추정법 및 투자 포인트
불황기 일본, 모텔 사업만은 호황
도요타, 소니 등 일본을 대표하는 기업들조차 경기침체로 줄줄이 적자를 기록하는 동
안에도 러브호텔은 승승장구하고 있다. 일본 대안투자시장(AIM)에 상장된 저팬레저호
텔(JLH)은 '보니타'라는 이름의 러브호텔 5개점을 운영하고 있는데 이 업체의 지난
2008년 세전순이익(EBITDA)률은 35%로 임대업 상위 그룹 평균 이익률(21%)를 상회
했다. JLH은 내년까지 5000만파운드를 증자해 몇 개 호텔을 추가로 인수할 계획인 걸
로 알려지고 있다. 일본의 러브호텔은 전국에3만~3만5000개가 성업중이며 시장규모는
연간 6조엔에 달한다.
레저호텔매거진의 집계에 따르면 러브호텔의 일평균 대실율은 260%, 대실료는 3990엔
(3시간 기준)이다. 방 1개를 하루 2~3회 회전시켜 1만엔 이상 벌어들인다.
파이낸셜타임스(FT) 보도를 인용해 보면 "매일 일본 전체 인구의 2%가 러브호텔을 방
문해 평균 65달러를 소비한다"면서 "자동차, TV 등과 비교할 때 경기방어형 엔터테인
먼트 산업으로서 러브호텔이 더 안전한 투자 대상으로 보인다"고 밝혔다.
모텔 매출액 추정법
어느 부동산 거래나 마찬가지지만 매도나 임대하려는 사람 입장에서는 매출액을 높게 잡을려는 경향이 있는 반면에 매수인이나 임차인은 단점을 잡고 매출을 낮게 보려는 특성이 있다. 일주일 정도 시간을 내어 해당 모텔에 숙식하면서 들어오는 손님수를 체크해보고 한달간의 수건과 칫솔등의 소비량을 체크해보면 어느정도 매출액을 가늠할 수 있다.
통상 수도권에서 모텔 1박에 보통 4~7만원 가량 받고 있기 때문에 빈방을 감안 보통 방1개에 한달 매출액이 1백원꼴로 잡으면 된다.
(4만원× 20일 =800,000원 × 35 =28,000,000원)
물론 크리스마스와 연말 같은 특수한 날은 수요공급 법칙에 따라 일부 업소의 경우 숙박료가 2배로 올라가기 마련이다.
정상적인 영업을 한다고 가정하면 방이 35개(1박에 4만원) 이면 최소 평균 매출액이 월3000~3500정도라고 추정할 수 있었다.
물론 낮에 데이트족을 위해 방을 빌려주는 대실료는 별도로 친다고 가정한다.
하지만 이마저 조사하기가 쉽지 않다면 카드사에서 입금되는 금액을 보면 대충 알 수 있다. 필자가 평택에 위치한 모텔을 컨설팅할때 매출액을 추정한 방법은 임대인의 카드결제통장에 매달 고정적으로 찍힌 금액을 보면 된다.
모텔 등을 이용하게 되었을 경우 카드보다 현금을 선호하는지 굳이 말을 안 해도 결혼하신 분들은 대충 짐작할 수 있을 것이다. 요즘 모텔업계 관계자의 말을 빌리면 과거와 달리 카드결제비율이 더 높아졌다고 하니 참조하기 바란다.
일반적으로 모텔 같은 숙박업소 매출액은 주변동종업소에서도 잘 알려주려고 하지 않기 때문에 추계하는 게 쉽지만은 않다. 주야 교대로 직원을 3명을 고용했을 경우 인건비(1인당 130만) 400~500만원정도, 기타 관리비와 객실용품비와 청소비등을 감안하면 300~400만원정도 지출이 된다. 물론 임차인의 노동력이 들어갔을 경우와 직원들을 탄력적으로 고용했을 경우에는 인건비가 대폭 줄어들게 된다. 그렇다고 보면 한달 매출액대비 지출액은 700~900만원으로 잡히게 된다. 30억원 정도라면 한달 매출액은 어림잡아 3천만원은 나와야 투자자입장에서 수지를 맞출 수 있다.
투자가치로서 모텔 입지보는 법
대부분 차량을 많이 이용하기 때문에 주차공간확보에 의한 매출변동이 크다고 할수 있다.
1 ) 역세권일 경우
* 도보를 이용한거리( 5~10분거리이내 )
*주변상가와의 연계성( 먹자촌및 유흥주점 혼재 )
*모텔 분포도에 따른 현황( 주변모텔수 및 유동인구의 흐름 )
2 ) 신도시일 경우
* 주변 배후아파트에서의 거리( 차량10분 이내 )
* 차량을 이용한 진출입로의 편리성
3 ) 기타 공통적인 경우
* 건물의 노후관계( 등기부등본을보고 건축년도 확인할 것)
* 수도배관 및 보일러의 노후관계( 건축한지 몇년 지났는가를 확인할 것)
* 리모델링 건물일 경우 ( 올(all) 리모델링,외벽또는 실내 리모델링의 건축 비용)
모텔 투자시 주의점
숙박시설에 대한 금융권의 대출 기피 및 원금상환압박으로 투자자자로서 모텔을 인수한다고 볼 때 대출원금중 일부를 갚아야 될 수도 있다. 때에 따라 수억원대의 리모델링 비용까지 고려해 투자금액은 넉넉히 잡아야 한다. 인적이 드문 수도권 변두리나 지방도시에 위치한 모텔 구입 시에는 정작 급할 때 팔리지 않는 환금성이 결여될 수 있으므로 선별적으로 투자해야 한다. 또한 젊은 연인들은 인터넷을 통해 사전조사하고 분위기와 방별로 테마가 잘 갖춰져 있는 분위기 좋은 곳을 찾아다니므로 마케팅 측면에서도 인터넷을 통한 관리 및 홍보는 필수다.
모텔 투자 팁: 하행선보다 상행선이 유리
서울에서 빠져 나가는 길가에 있는 모텔과 돌아오는 상행선에 자리 잡은 모텔 중 일반적으로 상행
선에 자리 잡은 모텔이 알짜인 경우가 많다. 경험이 많은 남성독자들은 금방 눈치로 알겠지만 유
원지 등에서 즐거운 한때를 보내고 돌아오는 길에 마음이 맞아 모텔에서 시간을 보내는 커플이 많
기 때문이다. 하지만 서울에 가까워질수록 이런 원칙도 깨지는데 서울이 가까워질수록 '쉬고 가
기'보다 바로 집으로 가려는 사람들이 늘어나기 때문이다.