문제) 표준적사용의 의의 와 특성을 최유효사용과 대비하여 설명하고 상호관계를 설명하시오.
풀이)
※ 서
토지등의 경제적가치를 판정하여 그 결과물을 가액으로 표시하는 감정평가 활동에 있어
종별에 따른 지역분석을 통해 표준적사용을 판정하고, 유형에 따른 개별분석을 통해 최유효
사용을 판정함으로써 구체적가격에 도달하게 되는바, 따라서 표준적사용과 최유효사용판정
은 감정평가 활동에 있어 평가액의 정도를 좌.우하게되므로 매우 중요한사안이 된다.
※표준적사용의 의의 와 특성
1.의의
표준적사용이란 대상지역에 속하는 개개부동산의 최유효사용에 대한 집약적,보편적,평균적인
이용방법을 말하는바, 이는 대상부동산이 속한지역의 특성과 위치를 나타내어주는것을 의미한다.
최유효사용은 공지나 개량물에 대해 합리적이고 합법적인 이용대안중에서 물리적으로 채택가능
하고 경험적자료에의해 적절히 지지될수있으며, 경제적으로도 타당성 있다고 판명된것으로써 최고
의 가치를 창출하는 이용을 말한다.
2.특성
1)표준적사용은 지리적위치의 고정성과 지역성이라는 특성에 근거한 반면 최유효사용은 개별성과
용도의 다양성, 부증성등이 근거가 된다.
2)표준적사용은 대상부동산이 속한지역의 가격수준을 가늠하는것인반면, 최유효사용은 표준적사
용에 따른 가격수준을 구체적가격으로 접근하는것이다.
3)표준적사용은 대상부동산이 속한 지역분석을 통해파악되는반면, 최유효사용은 개개부동산의 특
성에대한 개별분석을 통해 파악된다.
※양자의 상호관계
1.관련되는 이유
이는 부동산의 지역성때문이라 할수있는바, 즉. 부동산은 그지역의 구성분자로써 그 지역내의 다
른부동산과 상호 의존.보완.협동.대체.경쟁관계를 이루며 이를 통해 사회적.경제적 위치가 정해지기
때문이다.
2.종별과 유형
1)부동산의 종별은 용도적측면에서 판단하는것으로써 표준적사용이 내재된개념이고,
2)부동산의 유형은 부동산의유형적이용 및 권리의태양에 따른분석으로써 최유효사용
이 내재된 개념인바,
3)종별에 따른 지역분석을 통해 도출되는 표준적사용의 제약하에 유형에 따른 개별분석
을 통해 최유효사용을 판정하게 된다.
3.표준적사용으로인한 최유효사용의 피결정성
개개부동산의 최유효사용은 인근지역특성의 제약하에 개별적인 최고.최선의 방법이
최유효사용이 되는것이다.
4.피드백관계
1)창조적토지이용이 침입.계승된경우 최유효사용으로 되고있는 표준적사용의 변화를 초래
하는 원동력이 되는바,
2)이는 표준적사용에의해 최유효사용이 일방적으로 결정되어지는것이 아니라, 양자는 피드
백관계에 있다고 할수 있다.
※결어
부동산가격은 최유효사용을 전제로 파악되는 가격을 지표로 형성되는바, 따라서 감정평가사는
최유효사용에대한 정확한 이해가 선행되어야 정도높은 평가를 수행할수 있으며, 또한 부동산 가격
형성과정에서 수반되는 일정한 법칙성인 가격제원칙을 평가활동시 실행에 옮기는과정이 필요하다.
감정평가시 유의할점으로는 창조적사용의 침입과 계승처럼 표준적사용과 최유효사용은 항상일치
하는것이아니며, 이들은 항상변화의 과정에 있으므로 동태적으로 파악 하여야 한다.
-- 한번 이해위주로 곰곰히 생각하시면서 내용을 파악하세요 -- 즐겁게 공부 --