임차권 등기 이후 후속 임차인의 지위
임차권등기된 상태에서 해당 임대차목적물에 대해 정상적인 임대차계약이 체결되기는 쉽지 않다.
임차권등기가 존재한다는 것은, 기존 임대차보증금이 정리되지 않았다는 의미로 볼 수 있어, 이런 상태에서는 정상적인 임대차계약이 체결되기는 어렵다. 임차권등기된 임대차목적물을 임차하면 법적 보호를 받지 못한다는 인식이 강하기 때문이다.
하지만, 법적으로는 반드시 그렇지 않을 수도 있다.
주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다”고만 규정하고 있기 때문에, 반대해석으로 대항력과 우선변제권 취득에는 하등의 지장이 없다.
주임법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610(본소) 부당이득금, 2022다246627(반소) 보증금반환
주택임대차보호 법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조 에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고,
제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약 증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐,
선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.