신탁부동산 임대차시 주의할 점 - 법무법인 한반도 이원희 변호사
집합건물(아파트, 주상복합, 오피스상가 등)과 같은 대형건물의 경우 시행사(=건축주=분양회사)는 금융조달 및 담보, 시행사의 채권자에 의한 권리행사(압류, 가압류, 가처분 등) 회피 등을 위해 토지 및 신축건물에 대하여 신탁회사에 신탁을 하는 경우가 많다. 이와 관련하여 최근 많은 임차인들이 피해를 보고 있는바 이에 대하여 주의할 점을 살펴보고자 한다.
신탁부동산에 대하여 특히 임차인의 입장에서 주의할 점은 무엇인가?
우선 임대차 건물에 대하여 아직 신탁등기가 이루어지기 전의 상황을 본다.
이 경우 임차인이 임대주택에 관하여 위탁자와 사이에 임대차계약을 체결하고 전입신고 및 인도 등 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 뒤 위탁자가 위 임대주택을 수탁자에게 신탁하고 신탁등기를 마친 경우 신탁원부에 해당되는 신탁계약서에 ‘관리권 이전’의 조항이 기재되어 있으므로 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의해 수탁자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 즉 주택 및 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 규모의 상가의 경우에는 임차인이 대항력을 취득하면 신탁 역시 양도의 일종으로 보아 양수인에 해당하는 신탁회사가 임대인의 지위를 승계받게 되므로 임차인의 입장에서는 별다른 문제가 없다.
문제는 신탁등기된 건물에 대하여 임대차계약이 체결되는 경우에 발생한다.
앞에서 본 부동산신탁의 유형을 불문하고 대부분의 신탁계약서에는 “신탁계약 체결후 신규 임대차계약은 ”을“(수탁자)의 사전승낙을 조건으로 ”갑“(위탁자=분양회사) 명의로 체결하되 임대차보증금은 ”을“에게 지급하여야 한다”는 공통된 조항이 기재되어 있다. 그런데 위와 같은 조항은 임차인 입장에서 등기부등본을 열람하더라도 확인할 수 없다. 즉 신탁부동산에 대한 등기부등본을 열람하면 “신탁원부 제**호”라고 기재되어 있는데, 위 신탁원부가 바로 위와 같은 조항이 기재된 신탁계약서에 해당되는 것으로 이는 등기부의 일부로 간주될 만큼 제3자에 대하여도 효력을 가짐에도 불구하고 등기부등본만을 가지고 그 내용을 확인할 수는 없고, 등기소를 방문하여 별도의 신탁원부를 발급받아 확인해야 한다.
그런데 임차인들은 통상 신탁등기가 되었음에도 분양회사가 원래의 건축주로서 보존등기를 하였다가 편의상 신탁회사에 신탁한 것으로 보고 분양회사의 말만 믿고 ‘신탁원부를 확인해 보지 않은 채’ 그 소유권 및 임대차체결권한은 여전히 위탁자인 분양회사에게 있는 것으로 오인하여 분양회사와 임대차계약을 체결하고, 분양회사에게 임대보증금을 지급하는 경우가 자주 발생한다.
그러나 위와 같이 분양회사와 임대차계약을 체결한 뒤 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제 요건(확정일자)을 취득하였을지라도 신탁회사의 사전동의를 거쳐 임대차가 체결되지 않은 한 대내외적 소유자인 수탁자는 이를 인정하지 아니하고 임차인을 상대로 명도를 청구할 수 있다. 분양회사가 혹시라도 부도가 나 연락조차 어렵다면 임차인으로서는 보증금조차 회수받기 어렵게 된다.
더구나 최근의 대법원 판례에 의하면, 신탁회사와 신축아파트에 대한 부동산관리처분 신탁계약을 체결하고 소유권이전등기까지 경료해 준 아파트 건축분양회사가 임의로 신탁목적물인 아파트를 제3자에게 매도하여 제3자로 하여금 아파트를 임대하고 보증금을 받게 한 사안에서, 신탁계약의 목적은 소유권이전등기의 경료로써 이미 달성되었고 신탁목적물에 대한 보존·관리 및 비용부담 등의 사무는 위탁자인 건축분양회사 자신의 사무에 해당하므로, 위탁자의 위 처분행위는 배임죄를 구성하지 않는다고 함으로써 분양회사는 형사적으로도 처벌되지 않는다.
또한 최근 하급심 판결은 부동산 중개업자 역시 임대차계약 중개시 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 임대차 부동산의 소유자는 신탁회사이므로 위탁자(분양회사)와의 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 임대차계약에 대하여 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차인이 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명하지 않은 경우 부동산중개인으로서 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 판시한 바 있다. 부동산 중개업자도 신탁부동산의 중개시 주의해야 한다는 것이다.