임대인이 임대차계약의 특약을 이행하지 않는 경우 임대차계약의 해제 가부
질문
주택에 대한 임대차계약을 체결하면서 임대인 乙이 임차인 甲으로부터 받는 임대차보증금으로 기존에 있던 전세권설정등기 등을 말소하여 주기로 약정하였음에도 이를 이행하지 않은 경우, 임차인 甲은 계약을 해제할 수 있나요?
답변
유사한 사안을 다룬 하급심 판결에서 재판부는 “원고는 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 부동산을 목적으로 한 고액의 전세권 및 전세권부 근저당권이 설정되어 있는 점을 알고 있었던 사실, 원고는 종전에도 임대차보증금 회수 문제로 큰 어려움을 겪은 경험이 있어 피고에게 이 사건 특약을 추가할 것을 요구하였고, 피고는 원고의 위와 같은 요구를 수용하여 이 사건 임대차 계약서의 특약사항란에 일부러 이 사건 특약을 추가한 사실,
이 사건 임대차계약서에는 임대인 또는 임차인이 계약상의 내용에 대하여 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있다는 규정이 있는 사실(다만 원고가 서면으로 최고한 것은 아니므로 이 규정에 의하여 계약이 해제되는 것은 아니다)을 인정할 수 있는바, 위 인정사실 및 기초사실에 의하면 이 사건 특약에 따른 피고의 의무는 단순한 부수적 채무가 아니라 이 사건 특약이 없었더라면 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 볼 것이고, 이와 같은 점에 대하여 원고와 피고 사이에 의사의 합치가 있었다고 봄이 상당하다”고 판시하였습니다(대전지방법원 2014. 5. 23. 선고 2014나77 판결).
이에 따르면 임대인 乙의 전세권설정등기 말소 의무는 임대차계약의 주된 채무라고 할 것이어서, 임차인 甲은 임대인 乙의 주된 채무에 대한 이행지체를 이유로 임대차계약을 해제할 수 있을 것입니다.