지도 교수 : 현문길 교수님
조사 일자 : 2026년 6월 3일 오후3시
조사 인원 : 채진석, 정동환, 이성준, 박미선, 조영자, 이지은
준비물 및 필수서류 : 매각물건명세서, 등기부등본, 건축물대장, 현황조사내역, 감정평가서,내부 구조도, 위치도,상가건물 임대차현황서,
1. 물건 개요 및 현황
사건번호 : 2025타경51888
소재지 : 서울 서대문 남가좌동 74-39 서대문에프엠방송국
용도 : 근린상가 (제2종 근린생활시설, 건폐율 59.86%, 용적률 198.89%)
구조 : 철근콜크리트, 지상4층
감정가 : 1,456,206,330원 (법원 공고 기준)
최저매각가격 : 1,164,965,000원 (감정가 대비 80%, 1회 유찰)
매각대상 : 토지(116㎡,35.09평), 건물(230.60㎡, 69.76평)
임차현황 : 13명
2. 근린상가건물의 특징 및 메리트
(1) 입지 및 상권 : 대규모 아파트단지들이 밀집한 가재울뉴타운가 인접하여 고정적 로컬 소비 수요층 확보, 초중고 대학교가 인접하여 있어 학생 및 학부모 타켓 학원, 교습소,문화시설이 최적화
(2) 필지 및 도로 : 코너형 사다리 평지로 상업용 건부지 활용도 높고, 도로와 접해있어 접근성 양호
(3) 건물: 지상4층, 올근생빌딩, 승강기x, 소형 자주식 주차장(2대) 확보, 2022.12.22.사용승인
3. 임장 활동 내용 및 후기
(1) 도착 후 건물 내부를 확인하려 했으나 비밀번호가 필요했음. 상황을 설명 후 내부를 확인하고자 했으나 건물주의 강력한 반대로 상가임대차현황서상의 임차인 실제 점유유무, 우편물, 계량기 등은 확인 불가
(2) 1층 임차 사무실 직원에 의하면 건물 관리소가 별도로 없는 것으로 확인되어 임차인들의 공용관리비 체납액 확인 불가
(3) 인근 부동산에 방문, 근무하시는 중개사님에 의하면 건물 신축 및 담보권 설정 후 위장 임대차 다수 생긴 것으로 추측되고, 낙찰 받으면 사무실 임대수익이 보장될 것으로 예상된다고 함
(4) 서류상 13명의 임차인이나 실제는 서대문민생상담센터, 아이공, 서대문공동체라디오, 더마스터피스등 4~5개 단체가 실제 상주 중으로 파악이 중요, 인도명령신청 및 명도 협상기간을 넉넉히 잡아야 할 것으로 예상,
(5) 건축물 대장 및 임장을 통하여 위반건축물 (4층 옥탑방) 여부는 없는 것으로 확인
(6) 임장 후 근처 까페에서 건물의 수익성에 관한 의견 나눔
-채무자 건물 신축에는 8억정도 소요되었을 것을 예상
-총임차인 13곳 중 4곳은 공실, 채무자가 경매개시결정 이후에 사업자를 넣어 복잡하게
만들었을 것으로 예상, 소멸기준권리 이후라 모두 말소
-1층(월150만원)/2층(월100)/3층(월70)/4층(월50)으로 낙찰 시 임대수익성도 양호
4. 임장 및 뒤풀이사진
5. 종합결론
13명의 임차인이 포진되어 있으나, 소멸기준권리인 근저당권이후로 말소되는 점을 감안 시 리스크는 현저히 줄어들 것으로 보임. 인근 신축건물이 전무한 점, 건물이 깔끔하게 관리되어 있고, 1번 유찰을 통해 인근 시세 대비 저렴하게 건물을 매수(11억)하여 임대수익 혹은 매각을 통한 매매수익을 기대해 볼 수 있을 것으로 예상