2026년 서울 남부회 6회 권리분석사 경매 임장 보고서 (4조)
조장 : 정운영
PPT : 홍성형
발표 : 안인숙
조원 : 김소민, 나수연, 장영숙
1. 사건 개요
l 사건번호 : 동부2계 2023 타경 877
l 소재지 : 서울 송파구 거여동 24-11[거마로3길 12-1]
l 물건 종류 : 근린주택
l 구조 : 철근콘크리트조 세멘벽돌조 평슬라브지붕 3층 구조
l 사용승인일 : 1988.11.30
l 대지면적 : 289.60㎡(87.60평)
l 연면적 : 542.64㎡(164.15평)
l 건물면적 : 542.80㎡(164.20평)
l 감정가 : 3,500,733,760원
l 최저가 : 2,240,470,000원 (64%)
l 입찰기일 : 2026.07.06
2. 입지 분석
l 서울특별시 송파구 거여동 소재 ‘서울영풍초등학교’ 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 소규모 근린생활시성 등이 혼재하는 주상지대
l 해당 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 지하철 5호선 ‘거여역’ 및 노선버스정류장이 소재
l 세장형으로 주상용 건부지로 이용 중
l 해당 건물 남측으로 도로폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함
3. 건물 현황
l 철근콘크리트조 세멘벽돌조 평슬라브지붕 3층 건물
l 주상용으로 이용 중
l 기본적인 급배수설비, 위생설비 되어있으며 주택은 도시가스에 의한 난방설비
l 제시목록 및 건물 등기사항전부증명서 상에는 1층 일부(19.20㎡)가 주차장으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 1층 전부 근린생활시설
l 1층 : 근린생활시설 (3호)
l 2층 : 주택 (1호)
l 3층 : 주택 (2호)
l 지층 : 근린생활시설(1호)
l 옥탑 존재 (1호)
l 특이사항으로 2층 주택을 두 명이 나누어 권리신고 진행
4. 권리 분석
l 토지 및 건축물 일괄 매각
l 소멸기준 권리는 2021.01.28 근저당권
i. 주택 최우선변제금 기준 110,000,000원 / 37,000,000원
ii. 상가 최우선변제금 기준 65,000,000원 / 22,000,000원
l 임차인 현황
i. 상가임차인은 총 4명으로 모두 확정일자가 없는 상황이고 대항력이 있는 상황으로 낙찰자가 해당 보증금(9천만원)은 모두 인수해야하는 상황, 그리고 한 점포에서는 배당요구가 없는 상황
ii. 옥탑은 포함하여 총 4개의 주택이 존재하나 임차인은 5명이고 모두 배당 요구함 대항력이 있는 임차인은 2명(보증금 총액 2억8천만원)이고 최우선 변제 기준에 해당하는 임차인은 3명(2억2천5백만원)
iii. 2층 한 개 호실을 둘로 나누어 권리신고한 임차인의 경우, 각각 1억원씩 하였으나, 임차보증금이 총 2억원인 임대차계약서도 존재함
iv. 만약 1억원씩으로 인정이 된다면 최우선 변제금이 바뀌게 되고 인수해야할 금액도 바뀌기 때문에 신중한 판단이 필요함
5. 임장활동 사진
6. 결론
l 해당 사건의 임차인은 총 9명으로 그 중 2명을 제외한 모든 임차인은 대항력을 갖고 있음
l 그 인수 금액이 크고 제외한 2명의 최우선변제금을 예상한다면 인수 금액이 더 커질 수 있는 상황으로 정확한 분석이 필요한 물건으로 예상됨