부동산담보신탁계약서의 주요 조항
_ [목적] 이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다.
_ [신탁기간] ① 신탁기간은 신탁계약체결일로부터 우선수익자의 채권소멸시까지(단, 신탁계약체결일로부터 30년 이내)로 하며, 위탁자는 신탁종료 전에 수탁자와 협의하여 그 기간을 연장할 수 있다.
_ ② 제①의 신탁기간 만료 전에 우선수익자의 요청 등에 의하여, 신탁부동산을 처분한 경우에는 매수인에게 소유권이전등기를 마친 때에 이 신탁이 종료되는 것으로 본다.
_ [수익자] ① 이 신탁계약에서 수익자는 신탁원본의 우선수익자, 신탁원본 및 신탁수익의 수익자로 구분하여 별첨과 같이 한다.
_ ② 위탁자는 수탁자의 승낙을 얻어 수익자를 추가 지정하거나 변경할 수 있다.
_ [신탁의 원본] 신탁의 원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, 수탁자가 임대인으로서 취득·보관하는 임대차보증금, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생되는 위약금 등, 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익 기타 이에 준하는 것으로 한다.
_ [신탁의 수익] 신탁의 수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임대료 기타 이에 준하는 것으로 한다.
_ [수익권증서] ① 수탁자는 위탁자의 요청이 있는 경우에 이 신탁계약을 증명하기 위한 수익권증서를 발행하여 위탁자에게 교부할 수 있다.
_ ② 수탁자는 신탁부동산에 대한 신탁등기 및 보험부보를 완료한 후에 우선수익자 앞으로 신탁부동산 가격 내에서 수익권증서를 위탁자에게 발행·교부한다.
_ ③ 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자를 추가 지정하여 수탁자에게 수익권증서의 발급을 요청하는 경우에는 수탁자는 신탁부동산의 잔존 담보가격 내에서 우선수익자가 요구하는 금액으로 수익권증서를 발행할 수 있다. 이 때 신탁원부 등 기재내용 변경에 따른 일체의 비용은 위탁자가 부담한다.
_ ④ 위탁자가 우선수익자를 변경 지정하고자 하는 경우에는 후순위 우선수익자가 없는 경우에 한하여 기발행된 수익권증서와 상환으로 변경된 수익권증서를 재발행할 수 있다. 이 때 신탁원부 등 기재내용 변경에 따른 일체의 비용은 위탁자가 부담한다.
_ ⑤ 우선수익자가 다수 있는 경우의 신탁원본의 교부순서는 수익권증서에 기재되어 있는 순위에 의한다.
_ ⑥ 위탁자는 수익권증서를 신탁목적에 적합하게 사용하여야 하며, 수탁자의 동의 없이는 이를 타인에게 양도하거나 담보의 목적으로 질권설정 등 처분행위를 할 수 없다.
_ [우선수익자의 우선권] ① 우선수익자가 갖는 우선권의 범위는 우선수익자와 채무자(별첨과 같이 정한다) 간의 여신거래로 발생하여 증감·변동되는 우선수익자의 원금, 이자 및 지연손해금 등에 한한다.
_ ② 우선수익자는 수탁자가 발행하는 수익권증서에 기재된 별첨의 금액을 최고한도로 하여 이 한도 내에서 수익을 얻을 권리가 있다.
_ ③ 신탁원본에 대한 우선수익자의 수익권은 위탁자의 수익권보다 우선한다.
_ ④ 우선수익자가 갖는 수익권의 유효기간은 이 신탁계약에 의한 우선수익자의 채권발생일로부터 본 계약 종료일까지로 한다. 그러나 신탁종료일 전이라도 수익권증서 발행일로부터 30일 이내에 지정 목적에 사용되지 아니할 경우에는 효력이 상실된다.
_ ⑤ 우선수익자는 수탁자의 사전 동의 없이는 신탁기간 중 우선수익자의 지위를 타인에게 양도 또는 명의변경하거나 수익권에 대하여 질권의 설정 등 기타 처분행위를 할 수 없다.
_ ⑥ 위탁자 및 승계인은 우선수익자의 지위를 가질 수 없다.
_ ⑦ 신탁부동산의 처분정산 시, 선순위 우선수익자의 채권이 소멸한 경우에는 차순위 우선수익자의 순위가 승진한다.
_ [신탁부동산의 소유권이전 및 신탁등기] 위탁자가 신탁계약 체결 후 지체 없이 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 이 신탁내용을 공시하기 위하여 등기필증, 인감증명서, 위임장 등 신탁등기에 필요한 제반서류를 수탁자에게 제공하여야 하며, 위 등기에 소요되는 일체의 비용은 위탁자가 부담한다.
_ [신탁부동산의 보전관리 등] ① 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유·사용하고, 신탁부동산에 대한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.
_ ② 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차, 저당권설정, 전세권설정 등 소유권을 제한하는 행위나 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다.
_ [신탁의 계산 및 수익의 교부] 신탁재산에 관한 계산기일은 매면 12월 31일 및 신탁종료일로 하고, 수탁자는 당해기의 수지계산서를 작성해서 수익자에게 통보하고 신탁수익은 현물로 교부한다.
_ [신탁부동산의 처분시기] 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료 전이더라도 우선수익자의 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유발생으로 위탁자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 부동산을 추가 제공하는 경우에는 처분할 수 없다.
_ 1. 우선수익자와 위탁자간에 체결한 여신거래계약 위반시
_ 2. 신탁계약 위반시
_ 3. 기타 경제사정의 변화 등 상당한 사유로 신탁부동산으로부터 우선수익자의 채권확보가 불가능하다고 판단될 때
_ [처분방법] 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분시 조건으로 수의계약할 수 있다.
_ [처분대금 등 정산방법] 수탁자가 신탁부동산을 환가하여 정산하는 경우의 순서는 다음 각 호에 의한다.
_ 1. 신탁계약 및 처분절차와 관련하여 발생된 비용과 신탁보수
_ 2. 주택임대차보호법에 의하여 보호되는 임대차보증금과 선순위저당권자 등의 채무(채권최고액 한도 내)
_ 3. 수탁자가 발행한 수익권증서상의 우선수익자의 원금, 이자 및 지연손해금(수익권리금 한도 내)
_ 4. 제1호 내지 제3호의 채무를 변제한 후 잔여액이 있을 경우 위탁자에게 지급
_ [신탁해지 및 책임부담] ① 위탁자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신탁해지를 할 수 없으며, 수탁자가 신탁해지를 승낙한 경우라도 이로 인한 수탁자의 손해는 위탁자가 부담하여야 한다.
_ ② 제①항의 규정에 불구하고 경제사정의 변화 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적 달성 또는 신탁사무의 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 때에는 수탁자는 위탁자와 협의하여 신탁을 해지할 수 있으며, 이 경우 수탁자는 그 책임을 부담하지 아니한다.
_ [신탁종료] ① 이 신탁은 신탁기간 만료, 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, 위탁자가 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 신탁계약을 해지하는 때 및 [신탁의 해지 및 책임부담] 규정에 의한 수탁자의 신탁해지, [신탁부동산의 처분시기] 규정에 의한 신탁부동산의 처분에 의하여 종료한다.
_ ② 신탁기간 만료 또는 신탁해지로 신탁계약이 종료하는 경우에는 위탁자는 수탁자에게 수익권증서를 반환하고 수탁자는 위탁자에게 신탁부동산을 현상대로 인도한다.