126 : 부동산이 이중으로 매매된 경우 최초매수자의 소유권취득여부
문)━━━━━━━━━━━━━
甲은 그 소유 임야를 乙에게 매도하였으나, 이 사실을 알고 있는 동네주민 丙은 甲에
게 등기명의가 아직 남아 있으니 자기에게 이중매도 할 것을 적극 권유하면서 만일 문
제가 생기면 자기가 책임지겠다고 하여 甲은 결국 丙앞으로 소유권이전등기를 하였습
니다. 이러한 경우 乙은 어떠한 방법으로 구제 받을 수 있는지요?
답)━━━━━━━━━━━━━
부동산의 이중매매란 동일한 부동산에 관하여 둘 이상의 매매계약을 체결하는 것을 말
하며, 현행 민법체계는 계약자유 또는 사적자치(私的自治)의 원칙을 근간으로 하므로
비록 이중으로 행하여진 매매계약이라도 적법하게 성립하는 것이 원칙입니다. 매매
는 채권발생행위이고, 채권은 배타성이 없어 권리이전청구를 내용으로 하는 채권이 발
생할 뿐이므로 채권계약의 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리로서는
충돌하지 않으며, 이중으로 매매계약을 체결하더라도 이행의 단계가 아닌 한 문제가
발생하지 않기 때문입니다(대법원 1996. 7. 26.선고 96다14616판결).
그런데 민법은 「선량한 풍속 기타 사회질서」에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률
행위는 무효로 한다고 규정하고 있으며, 판례는 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행
위로서 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적
극 가담한 행위가 있는 매매로서, 그 적극가담행위의 정도는 매수인이 다른 사람에게
매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도사실을 알고도
매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다고 하였습니다(대법원 1994.
3. 11. 선고 93다55289 판결, 1995. 3. 17. 선고 94다48721 판결).
다만, 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라 하더라도 등기하지 않은
제1매수인은 아직 소유자는 아니므로, 직접 제2매수인에게 그 명의의 소유권이전등기
말소를 청구할 수 없고, 매도인을 대위하여서만 그러한 청구를 할 수 있으며(대법원
1983. 4. 26. 선고 83다카57 판결), 제2매수인으로부터 제3자에게 소유권이 이전된 경
우 전득자(轉得者)는 무권리자로부터 소유권을 취득한 것이 되므로, 전득자명의의 등
기는 부동산취득시효의 요건을 갖추지 못하는 한 선의(善意)·악의(惡意)를 불문하고
원인무효로서 말소되어야 할 것입니다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결).
따라서 위 사안에서 甲과 丙의 이중매매가 반사회질서행위로서 무효가 될 경우에는
甲과 丙이 상호 원상회복의 의무를 지게 될 것이므로, 乙이 甲의 丙에 대한 원상회복
청구권을 대위행사하여 丙을 상대로는 소유권이전등기말소청구를 하면서, 甲을 상대로
는 소유권이전등기청구소송을 제기하여 위 부동산의 소유권을 취득하여야 할 것입니
다. 이 경우에는 丙으로부터 소유권을 이전 받은 선의의 전득자의 등기도 역시 무효
가 됩니다.
참고로 甲과 丙간의 매매계약이 유효한 경우라도 乙은 甲을 상대로 채무불이행책임
을 물어 매매계약을 해제하여 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있고, 이와는 별도
로 이중매매한 甲에 대하여는 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있을 것입니다.
●●●분류표시 : 민법 >> 민법총칙
"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서
발생하는 구체적 사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."
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