목적물가액 산정 방법
- 기준일 2009. 8. 26. -
■ 목적물 가액이란?
법률행위의 목표가 되는 물건의 가액
1. 가압류의 경우 : 청구금액 전액
2. 가처분(부동산)의 경우
1) 산정기준
목적물가액은 기록상 나타나는 자료에 기초하여 시가 내지 실제거래가격 또는 이에 가장 근접한 가격을 산정한다.
2) 매매대금이 나타나 있는 경우
그 매매대금이 공시가격보다 높으면 매매대금 x 30/100 이 목적물가액으로 한다.
3) 토지의 경우
개별공시지가 x 면적 X 30/100 이 목적물가액이 된다.
4) 건물의 경우
{ 건물신축가격기준액 x 구조지수 x 용도지수 x 위치지수 x 경과년수별잔가율 x 면적 x 가감산특례 } X 30/100 이 목적물가액이 된다.
* { } 안의 산정금액이 건물의 시가표준액임.
* 이미 산출된 시가표준액은 행정안전부가 매년 발행하는 부동산시가표준액 일람표 이용
5) 토지 + 건물의 경우
위 토지 및 건물의 목적물가액의 합이 부동산의 목적물가액이다.
6) 주택(아파트 등 공동주택 및 단독주택)의 경우
위 3) ~ 5)번의 목적물가액 산정방식이 원칙이되, 주택에 한해서 실무적으로 국세청 기준시가를 조회하여 그 기준시가 X 30/100 을 목적물가액으로 병행하기도 한다.
※ 국세청 기준시가(2006년 이후부터 국토해양부 및 지자체 공시가격)는 공동주택공시가격은 국토해양부 홈페이지, 단독주택공시가격은 해당 시군구청 홈페이지 참조
3. 사례 (부동산의 경우)
1) 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분신청시
부동산시가표준액 5억원인 경우
- 목적물가액 1억5천만원 (=5억 x 30/100)
- 합의사건 / 소송물가액은 1억5천만원 (=목적물가액)
2) 소유권말소등기청구권을 피보전권리로 가처분신청시
부동산시가표준액 5억원인 경우
- 목적물가액 1억5천만원 (=5억 x 30/100)
- 단독사건 / 소송물가액은 7천5백만원 (=목적물가액 x 1/2)
3) 소유권에 기한 물건의 인도 및 명도 청구권을 피보전권리로 가처분신청시 (점유이전금지가처분 등)
부동산시가표준액 2억원인 경우
- 목적물가액 6천만원 (=2억 x 30/100)
- 단독사건 / 소송물가액은 3천만원 (=목적물가액 x 1/2)
4. 참고사항
● 부동산시가표준액에 30/100 의 근거
부동산에 관한 소송은 ‘민사소송등인지규칙 제9조’에 의해 시가표준액에 30/100을 우선 곱하여 산출한다.
● 소송물가액(=소가)의 의미
가처분신청사건(인지법 9조3항)은 인지 2,000원(보증보험공탁은 2,500원) 정액제가 적용되므로, 소송물가액은 ‘사물관할’을 결정하는 기능을 하게 되며 목적물가액을 기준으로 소송물가액을 도출하게 된다. 즉 소송물가액 1억원이하 신청사건은 합의사건으로, 1억원초과 신청사건은 단독사건으로 사물관할이 정해진다.
또한 법원실무에서 목적물가액과 소송물가액의 용어가 혼용되어 사용되고 있으며, 목적물건의 값은 목적물가액을 의미하며, 가처분신청사건에서는 이 소송물가액이 (최종) 목적물가액의 의미로 사용되고 있다.
● 소송물가액(=소가) [민사소송등인지규칙]
(1) 물건의 인도, 방해배제를 구할 경우
① 소유권에 기한 경우: 목적물건의 1/2
② 지상권, 전세권, 임차권, 담보물권, 또는 그 계약의해지, 해제, 계약기간의 만료를 원인으로 하는 경우: 목적물건의 1/2
③ 점유권에 기한 경우: 목적물건의 값의 1/3
(2) 상린관계상의 청구: 부담을 받는 이웃 토지의 값의 1/3
(3) 공유물분할 청구: 목적물건 값에 원고(신청인)의 공유지분 비율을 곱하여 산출한 값의 1/3
(4) 경계확정: 다툼이 있는 범위의 토지부분의 값
(5) 사행행위 취소: 취소되는 법률행위의 목적의 값을 한도로 하는 원고(신청인)의 채권액
(6) 소유권 이전등기 청구: 목적물건의 값
(7) 제한물권의 설정 또는 이전등기
① 지상권, 임차권: 목적물건 값의 1/2
② 담보물권, 전세권: 목적물건의 값을 한도로 한 피담보채권액(근저당권의 경우 채권최고액)
(8) 가등기 또는 그에 기한 본등기: 위 6항, 7항의 권리의 종류에 따라 규정된 값의 1/2
(9) 말소등기 또는 말소회복등기
① 설정계약 또는 양도계약의 해지나 해제에 기한 경우: 위6항, 8항에 규정된 값
② 등기원인의 무효 또는 취소에 기한 경우: 위6항, 8항에 규정된 값의 1/2
(10) 등기의 인수를 구하는 경우: 목적물건 값의 1/10
● 출처
- 대법원홈페이지 (2009년) / 인지실무 (인지실무연구회 법원행정처. 2006년)
● 가처분에서의 해방금액 기재 가능여부
특별사정으로 인한 가처분취소를 별도로 규정한 취지에 비추어 볼 때 해방공탁금에 관한 규정은 가처분에 준용할 수 없다 (대법원 2002. 9. 25. 2000마282 결정).
● 민사집행법 370조 특별사정으로 인한 가처분취소에서 가처분채무자가 제공하는 담보는 가처분의 성질상 피보전권리 자체를 담보하는 것이 될 수 없고, 가처분채권자가 본안소송에서 승소하였음에도 가처분의 취소로 말미암아 가처분목적물이 존재하지 않게 됨으로써 입는 손해를 담보하기 위한 것이므로 (법원실무제요 민사집행IV. 166p) 가처분에서 사물관할을 정하기 위하여 산정한 목적물과는 목적, 성질이 다르다.
▣ 목적물가액 산출 실무 세부적용
◉ 집합건물
1. 공동주택(아파트 등) 산출방법
- 국토해양부에 공시된 경우 기준가액 x 30/100
* 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) 가격은 국토해양부 홈페이지에서 조회
* 조회방법 : 국토해양부 홈페이지 → 온나라부동산정보 → 부동산공시가격알리미 → 공동주택가격 열람
2. 공동주택외 집합건물(상가건물, 오피스텔 등) 산출방법
- 국세청에 공시된 경우 기준가액 x 30/100
* 공동주택외 집합건물(상가건물, 오피스텔 등) 가격은 국세청 홈페이지에서 조회
* 조회방법 : 국세청 홈페이지 → 조회 → 기준시가 → 상업용건물, 오피스텔
- 국세청에 공시되지 아니한 경우 목적물가액 산출방법
(1) 토지 : 대지권면적에 소유지분의 환산면적을 공시지가로 곱한 금액
(2) 건물 :
가. 1단계: 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 x 잔가율 = ㎡당 건물가격 (1000원미만 절사)
나. 2단계: ㎡당 건물가격 x 면적 (전용면적,공용면적,주차장면적) x 가감산율 = 건물시가표준액
(3) 목적물가액 = 토지시가표준액과 건물시가표준액을 합산한 값 x 30/100
◉ 토지+건물
1. 개별주택 산출방법
- 시ㆍ군ㆍ구에 고시된 기준가액(주택의 부속 토지를 포함한 가액) x 30/100
* 개별주택(단독주택, 다가구주택) 가격은 소재지 지방자치단체 홈페이지에서 조회
* 조회방법 : 국토해양부 홈페이지 → 온나라부동산정보 → 부동산공시가격알리미 → 개별주택가격 → 해당 지방자치단체 → 개별주택가격 열람
2. 개별주택외 개별건물 목적물가액 산출방법
(1) 토지 : 공시지가 × 면적 ＝ 토지시가표준액
(2) 건물 :
가. 1단계: 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 x 잔가율 = ㎡당 건물가격 (1000원미만 절사)
나. 2단계: ㎡당 건물가격 x 면적 x 가감산율 = 건물시가표준액
(3) 목적물가액 = 토지시가표준액과 건물시가표준액을 합산한 값 x 30/100
▣ 국세청, 국토해양부, 지방자치단체에 공시되지 아니한 경우 목적물가액 산출방법
1. 목적물 가액 계산방법(부동산시가표준액 표가 있는 경우)
일반인들이 가처분신청서에 목적물 가액을 산출하기에는 다소 어려움이 있겠으나, 가처분신청서 제출이후 담보제공 명령시 공탁금 산정기준과 등록세, 교육세 산출근거가 되는 목적물 가액은 필수적 기재사항이다. 따라서 직접 계산하기 어려울 때에는 목적물가액에 대하여 전문가의 도움을 받거나, 아래 부동산시가표준액표가 없는 경우 계산방법을 습득하여 산출하도록 하자.
목적물 가액은 아래 부동산 등기부등본, 토지대장, 공시지가확인원, 건축물관리대장을 발급하여 확인하고 부동산가처분신청서에 첨부하여야 한다.
매년초 발행되는 부동산시가표준액표(행정안전부 발표)있는 경우, 먼저 발행한 해를 확인하고 공시지가, 위치지수, 지역번호, 구조번호, 건축년도를 확인하여 건물시가표준액 일람표를 확인하였다면 1,000을 곱하고 가감산특례를 적용하여 건물시가표준액을 산출한다.
☞ 순서는 아래와 같다.
1) 토지대장 및 공시지가를 확인한다.
2) 토지면적과 공시지가를 곱한다.(토지 시가표준액)
3) 부동산 시가표준액의 위치지수와 지역번호를 확인한다.
4) 건축물관리대장의 구조와 용도, 건축연도, 건물면적을 확인한다.
5) 부동산시가표준액 해당지역번호의 건물구조를 확인한다.
6) 건물용도와 건축년도를 확인한다.
7) 건축면적과 부동산시가표준액의 산출금액을 곱한다.
8) 가감산 적용대상건물을 확인하여 가감산율을 적용한다.(건물 시가표준액)
9) 위 2)토지시가표준액과 8)건물시가표준액의 합한 금액에 30/100을 곱하면 목적물가액이 된다.
☞ 법률실무
- 국유지도 공시지가(표준공시지가)가 있다.
- 건물시가표준액 산출시 가감산특례는 거의 계산하지 않는다.
- 건물시가표준액 일람표 해당면과 책표지를 복사하여 산출근거자료로써 제출한다.
- 가처분 신청시 소송물가액을 목적물가액으로 기재하고, 그 산출내역서에는 그 산식을 기재한다.
2. 목적물가액 계산방법 (부동산시가표준액 표가 없는 경우)
1) ㎡당 건물신축가격 기준액 : 금 510,000원/㎡
(2009년 1월 기준/아래 (A)부분)
2) 시가표준액 계산방법
① 토지의 경우 공시지가와 면적을 곱한 금액이 토지의 시가표준액이 된다.
② 건물에 대한 시가표준액은 2009. 1. 1.현재 건물신축가격 금 510,000원/㎡에 적용지수(구조별, 용도별, 위치별)와 경과년수별잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출하여 면적과 가감산율 을 곱한다.
③ 산출한㎡당 금액(A x B x C x D x E)에서 1,000원 미만 숫자는 절사한다. 다만 1㎡당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다.
④ 내용년수가 경과된 건물은 최종년도의 잔가율을 적용한다.
⑤ 가감산특례(G)에 해당하는 건물에 대하여는 산출가액에 일정율을 가감한 가액을 건물의 시가표준액으로 한다.
⑥ 따라서 목적물가액 계산은 ①토지시가표준액과 ⑤건물시가표준액의 합한 금액에 30/100을 곱하면 목적물가액이 된다.
[출처] 목적물가액 산정 방법|작성자 이동규