임차인의 최우선변제권이라 함은 임차목적물에 대한 경매절차에서 일정 요건을 갖춘 임차인이 다른 선순위 담보권자들보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 경매 절차에서 최우선적으로 배당을 받는 경우는 두 가지인데, 그 중 하나가 소액임차인의 경우이고 다른 하나는 임금채권자들입니다. 즉, 법상으로 근로자들은 최종 3개월의 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금에 대하여 다른 어떤 권리들보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
일견 보아도 두 경우 모두 경제적으로 열악한 지위에 있는 자들을 보호하기 위한 규정이라는 것을 알 수 있는데, 이렇듯 임차인 혹은 근로자들의 최소한의 생활자금 혹은 생존자금을 다른 어떤 물권적 권리나 채권보다 우선해서 변제받도록 해줌으로써, 서민들이 다시 한 번 딛고 일어설 수 있는 기회를 법적으로 부여하고 있는 것입니다.
그러나 다른 채권자들과의 관계에서 이들의 권리를 무한정 보호하는 것도 문제가 있기 때문에 법상으로 보호되는 임금채권에도 최종3개월이라는 제한이 있는데, 같은 맥락에서 최우선변제권을 갖는 임차인의 경우에도 일정한 요건을 갖춘 자로 한정하고 있습니다.
임차인이 최우선변제권을 갖기 위해서는,
a. 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액일 것
b. 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출 것
c. 배당요구 종기까지 배당요구를 하였을 것
d. 배당요구 종기까지 대항요건을 유지할 것
등의 네 가지 요건을 전부 충족해야 하는데, 이중에서 c와 d는 앞서 배운 우선변제권의 요건과 동일하므로 특별히 주의할 건 없고, a와 b에 특별히 주목해야 할 것입니다.
먼저 우선변제권을 취득하려면 굳이 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출 필요가 없는데, 최우선변제권을 행사하려면 반드시 경매개시결정 전에 대항요건, 즉 주민등록과 주택의 입주라는 요건을 갖추어야 합니다. 경매개시결정 후에도 최우선변제권을 취득할 수 있다면, 허위의 소액 임차인들이 난립할 가능성이 현저히 높아지는 만큼 이를 방지하기 위하여 부득이 마련한 규정입니다. 비록 경매개시결정전까지라고 하나, 해당 건물이 장래 경매가 진행될 지 여부는 경매개시결정 3개월 전부터 충분히 예측이 가능한 만큼, 장래 경매가 개시될 가능성이 높은 건물에 임차인이 입주할 가능성은 거의 없다고 볼 때 경매개시결정에 임박하에 전입신고와 입주를 마친 임차인들은 소액보증금 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성이 높다고 할 수 있겠습니다.
임차인이 최우선변제권을 취득하기 위한 가장 중요한 요건은 임차인의 보증금이 법이 정한 금액이하의 소액이라는 것인데, 이 소액보증금의 기준은 아래에서 보는 바와 같이 그동안 여러 차례에 걸쳐 변천을 거듭했습니다.
[과밀억제권역]
1) 서울특별시
2) 인천광역시
→ 강화군, 옹진군, 중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ
덕교동ㆍ을왕동ㆍ무의동, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ
오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 연수구 송도매립지,
남동유치지역은 제외
3) 경기도(14개 시)
→ 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동,
이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함), 하남시,
고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시,
군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
위 표에서 보는 바와 같이 현재는 서울을 비롯한 과밀억제권역의 경우에는 6000만원이하, 인천을 제외한 광역시의 경우 5000만원이하, 그 외 지역은 4000만원이하의 보증금을 건 임차인에 대해서만 소액임차인으로 인정하고 그들에 대해서만 최우선변제권을 부여하고 있습니다.
이 경우 보증금액은 임대차계약상의 순수한 보증금만을 말하며 비록 월세가 있다고 하여도 상가임대차의 경우처럼 이를 일정비율로 환산해 보증금에 가산하지 않습니다. 또한 일정액의 월세가 연체되어 보증금에서 까인 경우, 예컨대 보증금 6,500만원에 월 차임 50만원인 경우, 1년 이상 월세가 연체되어 연체된 차임을 공제한 보증금액이 6,000만원 이하라고 하더라도 소액임차인에 해당되지 않는다는 것입니다.
한편 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 경매개시결정 기입등기 시점입니다. 그러므로 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만, 그 후 갱신 과정에서 보증금액이 줄어 경매개시 당시에는 소액임차인에 해당하게 되면 최우선변제권자로 보호될 수 있습니다. 사정이 이러하니 우선순위에 밀려 한 푼도 배당받지 못하는 임차인들이 경매개시에 임박하여 보증금 액수를 보호되는 범위까지 줄이고 잔액을 월세로 전환하는 경우가 늘어나고 있습니다만, 이는 배당받는 채권자들 간의 문제일 뿐, 낙찰자와는 딱히 무관한 문제이므로 굳이 유념하실 필요는 없겠습니다.
소액임차인과 관련하여 반드시 유념하셔야 할 것이 하나 있는데, 바로 소액보증금 판단의 기준일을 어떤 날자로 정하느냐는 것입니다. 임차인 보호를 위해 임대차계약 체결일이나 전입신고일을 기준으로 할 것이냐, 아니면 담보권자 보호를 위해 등기부에 최초로 등재된 담보물권 설정일을 기준으로 할 것이냐의 문제인데, 앞서 본 표의 내용처럼 소액보증금액은 그동안 수차례 변동을 거듭해 왔기 때문에 임대차계약 체결 당시를 기준으로 보면 소액임차인에 해당되나, 그보다 먼저 설정된 저당권 설정일을 기준으로 하면 해당되지 않는 경우가 발생할 수 있어 문제인 것입니다.
예컨대, 서울소재 주택에 보증금 5000만원에 전세계약을 체결하고 입주한다면 위 임차인은 현재로서는 소액임차인에 해당될 것이나, 등기부상 2008. 6. 3. 자로 은행명의의 근저당이 설정되어 있어 만약 위 근저당 설정일을 기준으로 판단한다면, 당시 소액보증금의 기준액은 4000만원이었으므로 결국 소액임차인으로 보호받지 못하게 되는 것입니다.
이 경우 판례는 임대차계약체결일 혹은 전입신고일을 기준으로 하지 않고 선순위 담보물권이 설정된 일자를 기준으로 판단합니다. 담보물권자는 담보물권 설정 당시를 기준으로 최우선변제금액을 산정했을 것이고 이를 대출금액에 반영하여 대출을 해주었을 것이기 때문에 그 신뢰를 보호해 줄 필요가 있다는 이유에서 입니다. 등기부 상의 또 다른 권리자들인 (가)압류권자들은 최선순위권자를 고려하여 가압류 혹은 압류를 신청하는 것은 아니기 때문에 이들을 보호할 필요는 굳이 없고 결국 소액임차인 판단 기준일은 저당권, 근저당권, 담보가등기 등 담보물권의 설정일을 기준으로 하는 것입니다. 물론 이러한 경우 담보물권이 여러 개 있다면 제일 먼저 설정된 담보물권을 기준으로 판단하게 되겠지요.
소액임차인과 관련된 다양한 문제들을 알아두라.
a. 현재 서울 소재 주택을 1/2씩의 비율로 공유하고 있는 갑과 을이 임대인이 되어 병에게 보증금 1억원에 임차를 준 경우 을의 채권자가 을의 지분에 대한 경매를 진행했다고 가정해 보면, 과연 병은 이 경우 소액임차인에 해당될까요?
갑과 을이 병에 대하여 부담하는 보증금반환채무는 이른바 불가분채무에 해당되어 갑과 을은 각자 임차보증금 1억원을 병에게 반환하여야 하는 것이지 5,000만원씩 분할하여 반환할 것은 아니기 때문에 병은 비록 을 채권자가 을의 지분에 대한 경매를 신청하였다고 하더라도 임차보증금액 1억원을 기준으로 병의 소액임차인 여부를 판단해야 합니다. 결국 현재 서울의 경우 6,000만원 이하인 경우가 소액임차인이므로 병은 소액임차인에 해당하지 않게 됩니다.
b. 한편 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인에게도 최우선변제권이 인정될까요?
이 경우에는 비록 임대인의 동의를 얻은 전대차계약상의 전차보증금이 주택임대차보호법상의 소액에 해당되더라도 전대인인 원래의 임차인이 소액임차인에 해당되어야만 그로부터 임차한 전차인도 소액전차인으로 보호받을 수 있습니다. 즉, 전대차관계는 그 근거가 되는 임대차의 범위 내에서 모든 권리행사를 할 수 있으므로, 소액전차인의 최우선변제권 발생여부는 전대 이후에도 그대로 유효한 원래의 임대차관계를 기준으로 판단하여야 할 것이고, 원래의 임대차계약상 임차보증금이 소액보증금이 아닌 경우에는 그 임차인으로부터 주택의 일부를 소액보증금으로 전차하여 입주와 주민등록을 마쳤다 할지라도 전차인은 소액전차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수 없는 것입니다.
c. 최우선변제권으로 배당받을 수 있는 금액은 보증금 전액이 아니라 앞에서 본 표 내용과 같이 그 중 일정액입니다. 그리고 위 금액이 주택 가액의 1/2를 초과하는 때에는 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액 한도 내에서 최우선변제권이 인정됩니다. 가령, 임차목적물 소재지가 서울의 경우 보증금이 3,000만원이면 그 중 2,000만원을 최우선변제 받을 수 있으나, 주택가액이 3,000만원이라면 그 1/2에 해당하는 1,500만원만 변제받게 되는 것입니다. 여기서 주택 가액은 단순히 낙찰 금액, 즉 매각대금이 아니라, 매각대금에다 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액으로 봅니다.(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974판결 등)
d. 하나의 주택에 소액임차인이 2인 이상이고, 그들이 최우선변제 받을 보증금의 합산액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 우선변제를 받을 보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 우선변제를 받을 보증금의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 우선변제 받게 됩니다.
가령, 서울에서 소액임차인이 갑, 을, 병이고 갑의 임차보증금이 3,000만원, 을의 임차보증금이 2,000만원, 병의 임차보증금이 1,000만원인데 주택가액은 7,000만원이라고 할 경우, 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 갑과 을이 각 2,000만원, 병이 1,000만원으로 되는 반면에 주택가액의 1/2은 3,500만원에 불과하므로 갑, 을, 병은 위 금액을 전부 우선변제 받지 못하게 됩니다. 결국 갑과 을은 각 1,400만원(3,500만원 * 2,000만원/5,000만원), 병은 700만원(=3,500만원 * 1,000만원/5,000만원)만을 우선변제 받게 되는 것입니다. 이렇듯 주임법은 소액보증금 최우선변제권에 제한을 두어 다른 채권자들과의 조화로운 보호를 꾀하고 있습니다.
e. 또한 2인 이상의 주택임차인이 가정공동생활을 하는 경우라면 비록 각각 임대차신고를 했다하더라도 이들은 1인 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하여 소액임차인 여부를 판단합니다. 즉 어머니와 딸이 서울 소재 동일 주택에 방 한칸 씩을 따로 임차했다고 주장하며 각각 보증금을 3500만원씩 신고한 경우, 어머니와 딸이 각각 소액임차인으로 보호될 수 있는 것이 아니라, 그들이 가정공동생활을 하는 한 보증금을 합산하여 판단하기 때문에 결국 보증금 액수가 7000만원에 달해 소액임차인으로 보호되지 않는다는 것입니다.(대법원 2001. 5. 15. 2001다18513 판결)
최우선변제권을 행사할 수 있는 범위를 명확히 알아야 한다.
a. 앞서 본 주택 가액에는 대지의 가액이 당연히 포함되고, 이에 따라 주택만의 임차인이라고 할지라도 대지를 포함한 매각대금으로부터 우선변제를 받는 것은 확정일자부 임차인과 동일합니다. 따라서 건물과 대지가 함께 경매가 진행된 경우 뿐만 아니라 대지와 건물이 시기를 달리하여 경매되더라도 소액임차인은 각 경매절차에 참가하여 최우선변제를 받을 수 있으며, 주택과 대지 중 먼저 경매되는 것의 매각대금의 1/2의 한도 내에서 우선변제를 받고 부족분이 있으면 이후의 경매되는 부분의 매각대금의 1/2한도 내에서 재차 최우선변제를 받을 수 있습니다.
그러나 우선변제권이든 최우선변제권이든 건물임차인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다는 취지는, 토지에 저당권을 설정할 당시 지상에 이미 건물이 존재하여 토지 저당권자가 추후 건물임차인 중 최우선변제권자가 생길 수 있다는 예측을 한 경우 토지저당권자의 보호필요성이 약하기 때문인 만큼, 나대지에 저당권이 설정된 상태에서 그 후에 지상에 주택이 신축되었다가 그 후 대지의 저당권 실행으로 경매가 진행될 경우에는 주택의 임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제 혹은 최우선변제를 받지 못합니다. (대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결)
이런 경우까지 우선변제를 인정한다면 저당권자가 불측의 손해를 입게 되기 때문입니다.
b. 또한 대지와 건물에 대하여 공동저당권이 설정되었는데 건물소유자가 임의로 건물을 헐어버리고 새로운 건물을 신축하여 임대한 경우에 대지의 저당권 실행으로 경매가 진행될 경우에도 건물의 임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받지 못합니다. 이 경우 종전 건물의 철거로 피해를 입은 저당권자에게 임차인의 최우선변제로 인한 손해까지 부담하라고 하는 것은 지나치게 가혹하기 때문입니다.
c. 한편 다가구용 단독주택에 경매가 개시되어 대지와 건물에 대한 일괄경매가 신청되었다가 그 후 건물에 대한 경매만 취하하여 결국 대지만 낙찰된 경우에도 그 주택의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 토지 저당권자의 손해는 충분히 예측 가능했던 손해이기 때문입니다.
d. 결국 소액임차인이 대지의 환가대금으로부터도 우선변제를 받을 수 있는 경우는 앞서 본바와 같이 대지에 관한 저당권 설정당시에 그 지상에 주택이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것입니다. 대지에 관한 저당권 설정당시에 그 지상에 건물이 존재하지 아니한 경우에는 대지의 저당권자가 건물에 대하여 일괄경매를 신청하여 건물도 함께 낙찰된 경우에 임차인은 그 건물대금에 한해서 우선변제를 받을 수 있을 뿐입니다.
e. 한편 대지에 관한 저당권 설정 당시에 존재하는 대지 위의 지상건물은 등기된 건물이어야 하는지가 문제되는데, 대법원은 미등기 다세대 주택의 임차인인 원고들이 저당권자인 피고가 주택의 대지에 근저당권을 설정하기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖춘 사안에서, 지상건물이 미등기라고 하더라도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 하였습니다.(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결)
임차인의 최우선변제권과 관련하여 유의할 사항이 하나 있는데, 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료된 주택에 소액보증금으로 임차한 임차인은 최우선변제권을 주장할 수 없다는 것입니다. 선순위인 임차권 등기자가 보증금을 한 푼도 받지 못했는데 후순위로 들어온 임차인이 소액임차인이라는 이유로 배당을 받아 가면 임차권 등기자에게 불공평한 결과가 초래될 뿐만 아니라 결국 이러한 약점 때문에 임차권등기제도는 활성화되지 못할 우려가 있어 법에서는 임차권등기가 경료된 이후에는 소액임차인의 최우선변제권을 허용하지 않고 있는 것입니다.
한편 소액임차인들이 수인 있는 경우 그들 상호간에는 임대차계약 성립의 전후나 대항요건 구비의 전후를 묻지 않고 같은 순위로 배당받습니다. 소액임차인의 보증금 중 일정액을 넘는 나머지 부분은 그에 관한 확정일자가 있는 경우에 한하여 확정일자부 임차보증금의 우선변제권의 순위에 따른 배당을 받게 됩니다.
소액임차인이 배당금을 수령하기 위하여는 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 제출해야 하는데, 결국 낙찰자는 명도확인서 교부를 카드로 하여 명도에 대한 협상에서 칼자루를 쥘 수 있어야 합니다. 명도확인서 카드를 적절하게 활용한다면 연체된 관리비와 이사비 등을 떠안지 않고도 쉽게 임차인을 내보낼 수 있으니 적절히 활용하시기 바랍니다.