상대방의 귀책사유로 계약이 파기된 경우 계약금 돌려받기

[대쪽]

r 계약 개요

1. 다세대주택에 대하여 <?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />2010년 3월 31일 부터 2012년 3월 30일까지 2년간 임차보증금 일억 육천만원(160,000,000원)에 본인과 부동산 전세 계약을 체결한바 있습니다.

2. 전세 계약서에 의하면 귀하가 현재 신축중인 다세대주택을 임차인 입주시까지 준공검사와 구분등기를 완료키로 하며, 임차인이 입주하는 물건에는 구분등기시 근저당 등(현재 토지에 순위 1번 근저당 채권 최고액 삼억 이천 오백만원(325,000,000원) 설정 중)이 없는 상태로 해주기로 하고, 임차인 입주일은 기한내에서 쌍방합의에 의해 조정할 수 있다는 내용의 특약사항을 체결하였습니다.

r 계약 불이행 경과

1. 2010년 3월 31일 이전

  1) 임차인은 임대인에게 계약 이후 임차인의 현 주택이 전세가 나가지 않음에 따라 입주일 조정 여부를 협의 요청 및 대안으로 계약 주택을 임차인의 책임하에 전세를 다시 주겠다고 하였습니다.

2) 이후 임차인의 현 주택 전세계약이 체결됨에 따라, 2010년 4월 23일로 입주일 변경을 요청하였습니다.

2. 2010년 3월 31일 상황

1) 임대인은 입주 계약일 종료일까지 입주를 안 할 경우 입주계약일 익일부터 입주일 까지 임차보증금 잔액에 대해서 이자지급을 요구하였습니다.

2) 이에 임차인은 입주 계약 종료일인 2010년 3월 31일까지 구분등기 신청 조차 안되어 있음에 따라 입주를 할 수 있는 상태가 아님을 통보하였습니다.

3) 임대인측 부동산중개인는 임대인과 입주일 재조정을 시도하였고, 임대인에게 등기 완료일 이후부터 입주일까지 이자를 지급하는 조건으로 설득을 시도 하였으나 무조건 입주계약일 익일부터 입주일까지 임차보증금 잔액에 대해서 이자지급을 요구하였습니다.

3. 2010년 4월1일 상황

1) 임대인의 딸로부터 부동산중계인을 통해 임차인의 입주를 허락하지 않고 계약금은 일부만 환불하겠다는 내용을 통보하였습니다.

4. 2010년 4월 2일 상황- 임차인, 임대인 부동산 중개사 동참.

1) 임차인 본인은 2010년 4월 2일 오후 4시경에 잔여 임차보증금을 지참하고(임대인, 임차인 부동산중개인 확인 완료), 임대인측 부동산중개인과 임대인을 만나 임대차계약 이행을 재차 구하였으나, 역시 구분등기가 완료되지 않아 임대차계약을 이행하지 못할 상황 이였습니다. 임차인이 임대인 부동산에 도착한 후 임대인 부동산중개업자가 등기진행이 어떻게 되어가는지 확인하기 시작하고 건축주를통해 법무사 사무실로 전화하여 접수가 아직안됐다면 5시까지 연락을 주겠노라며 답변을 들었습니다.

거의 5시가 되어갈무렵 접수가 됐다며 접수번호를 불러주었습니다.

2) 또한 임대인의 입장은 임차인의 입주를 원하지 않으며, 임차인이 입주를 하지 않음에 따라 임대차계약의 불이행 책임이 임차인에게 있으므로 임대차 계약금 일천만원(10,000,000원)의 50%인 오백만원(5,000,000원)에 대해서만 환불하겠다고 통보하였습니다.

3) 이에 부동산중개업자는 임대인이 그러한 권리가 없으며, 구분등기 완료 시점에 임차인은 잔여 임차보증금을 지급하고 계약을 이행하자고 하였으나, 임대인은 이를 거부하였고 위 2)번의 사항을 되풀이하여 통보하였습니다.

4) 이런 상황에서 임차인은 계약을 상방 합의하에 해제하고, 임대차계약금 전액을 환불하여 주는 선에서 합의하자고 하였으나, 이러한 대안에 대해서도 임대인은 거부를 하였고 2)번의 사항을 되풀이하여 통보하였습니다.

5) 임차인은 합의가 전혀 안 이루어 짐에 따라, 불가피하게 법적으로 해결할 수 밖에 없고, 이렇게 될 경우 쌍방이 금전적, 시간적 손해가 커질 수 밖에 없다고 하였으나, 법으로 진행하라고 하였습니다.

 임차인은 임대인과 전혀 합의가 이루어지지 않고 이사 날짜가 임박해 옴에 따라 다음날 이사갈 집을 알아보겠노라 임대인에게 말하였습니다.

5. 2010년 4월 3일 상황

1) 임차인은 4월 2일 저녁 타 부동산으로부터 물건을 연락받고 4월 3일 오전 타부동산을 계약을 체결했습니다.

2)12시경 임대인의 부동산중개업자로부터 임차인의 부동산중개업자로 연락왔습니다.

 입주를 하던가 아님 계약금의 일부인 90%를 지불하겠다고 통보가 왔습니다.

 이에 임차인은 4월2일 임대인의 완강한 입주거부와 타부동산계약으로 입주할수 없음을 알리고 전섹약금의 100%로와 임차인 부동산중개업자의 수수료를 부담하라고 통보후 그렇지 아니하면 소송을 할 것을 통보했습니다.

6) 임차인의 경우 신의성실을 다하여 원만하게 일을 해결하고자 최선을 다하였으며, 임대인의 일방적인 요청사항은 타당하지 않은 사항으로 판단됩니다.

현재 4월 5일에 2일까지 일어난 상황에 대한 내용증명을 보냈습니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다

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안녕하세요. 법동아리(http://cafe.daum.net/lawking) 카페지기 대쪽입니다.

귀하는 신축 다세대주택을 전세 1억 6,000만원에 임대차계약을 하였는데, 그 신축건물의 토지상에 1순위 근저당권이 설정되어 있어 이를 해지하는 조건과 사용승인, 구분등기 등이 완료된 후에 입주하는 것으로 하면서, 입주일을 다소 조정할 수 있는 것으로 계약을 체결하고 계약금으로 1,000만원을 지급한 상태에서, 귀하의 전 임대차가 세가 나가지 않아 이사를 할 수 없는 상황에서 입주일을 한달 가량 늦추게 된 것을 빌미로, 상대방이 저단권말소, 사용승인, 구분등기 등도 이행하지 않아 계약을 파기하고 새로운 집을 구하여 임대차계약을 체결한 상황에서 상대방이 계약금을 돌려주지 않아 그 계약금을 반환받을 방법을 문의하시는 군요.

결론적으로 귀책사유가 누구에게 있느냐하는 것일 것입니다. 즉, 귀하의 입주일 지연은 계약서에 명시한 바대로 다소 조정할 수 있는 사항으로 보이고, 상대방이 이행하여야할 저당권말소, 사용승인, 구분등기는 절대적으로 이행하야하는 사항을 이행하지 않은 것이므로 상대방에게 귀책사유가 있다고 보여집니다. - 물론 결론적인 판단은 아닙니다.

만약, 상대방에게 반환을 최고하고, 그에 응하지 않으면 민사소송을 통해서라도 귀하의 권리를 찾아야 할 것입니다.

물론 상대방의 귀책사유가 명백하다면 귀하의 손해를 증명하여 배액을 청구하는 것도 가능할 것입니다

그 방법으로는 소액사건으로 신청하는 것도 가능할 것이나 손해배상 사건의 경우에는 이행권고보다는 재판기일을 지정하여 처리할 가능성이 높습니다. 단지 계약금만 반환하라고 하면 이행권고도 가능할 듯....

잘 진행해 보시고, 도움이 필요하면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 02-588-0979, 017-585-1986...