[김재권 변호사의 부동산 읽기] 미등기 전매- 형사처벌·과태료 부과 등 강력한 대가 치러야

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부동산을 매매할 때, 조세회피나 시세차익을 목적으로 매수자 명의로 소유권이전등기를 하지 않고 제3자에게 다시 매도하여 매도자로부터 그 제3자에게로 바로 소유권을 이전하는 '미등기 전매행위'가 적지 않게 이뤄지고 있다. 이처럼 중간생략등기의 형태로 거래가 이뤄지면 취등록세, 양도소득세를 한 푼도 내지 않고 양도차익을 고스란히 챙길 수 있는 이점이 있고, 세무당국이 특별히 조사에 나서지 않는 한 적발하기 어려운 점 때문에 불법행위임에도 근절되지 않고 있다.

그런데 이러한 미등기 전매행위를 한 경우 형사처벌, 과태료 부과는 물론 세금상 강력한 대가가 따름을 유의하여야 한다.

먼저 부동산등기특별조치법상 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다(2조, 8조). 다만 특별히 횟수가 많거나 금액이 큰 경우가 아니라면 통상 벌금형 정도로 처벌된다. 또한 매매잔금지급일로부터 60일내에 등기하지 않으면 60일째부터는 등록세의 5배에 해당하는 과태료를 내야 하고(11조), 미등기상태로 3년이 경과하면 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률에 따라 명의신탁으로 간주되어 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금과 부동산평가액의 30%에 해당하는 과징금을 부담하여야 한다(10조).

미등기전매를 공모한 매도인, 매수인, 중개업자는 위 부동산등기특별조치법위반죄의 공동정범이나 방조범으로 처벌될 수 있다. 다만 미등기전매사실을 몰랐던 선의의 당사자는 처벌되지 않으나, 알고도 묵인했다면 방조범으로 처벌될 수 있다. 또한 매도인이 승낙한 바 없음에도 매수인이 무단으로 매도인과 제3자간 매매계약서를 작성했다면, 형법상의 사문서위조죄와 위조사문서행사죄로도 처벌이 된다.

다음으로 미등기전매를 하면 70%의 높은 양도소득세가 부과되고, 1가구 1주택 비과세 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못한다.

또한 장기보유특별공제는 물론 양도소득기본공제도 받지 못하고, 양도일이 속하는 다음 연도의 6월1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있어 10년 이내에 밝혀지면 70%의 세율을 적용하여 추징당하게 된다.

그런데 대법원 판례는 부동산등기특별조치법 제8조의 처벌규정을 강행규정이 아니라 단순한 단속규정에 불과하다고 보아, 미등기전매행위에 따른 중간생략등기를 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 보므로 매수인은 유효하게 소유권을 취득한다.

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